住宅漏水是常見的物業問題，本文為你師詳細解說漏水源頭檢測方法、責任歸屬及賠償程序，助您快速解決漏水困擾，了解漏水問題的專業處理方案。

漏水四大主要成因

物業管理專家指出，香港住宅漏水問題主要來自四個途徑。

供水漏水「來水」

最常見的是供水系統漏水，也就是大家常說的「來水」問題。這類漏水通常由老化的食水管或破裂的鹹水管引起，特徵是持續有清水滲漏，而且往往會導致水費異常上升。

排水漏水「去水」

其次是排水系統漏水，即「去水」問題。這種情況最常見於老舊樓宇，主要是因為污水管破損或接駁處老化造成。如果您發現家中有異味，或是牆面持續潮濕，很可能就是面臨這類漏水問題。

浴室地台滲水

第三種是浴室地台滲水，這是香港住宅最常見的防水失效問題。由於香港的浴室普遍採用濕貨設計，地台防水層的完整性極其重要。一旦防水層損壞，不只會影響自己的單位，更可能波及樓下住戶。

外牆滲水

最後是外牆滲水，這個問題在香港的雨季特別普遍。外牆滲水通常源於建築物外牆出現裂縫，或是窗框密封不當，導致雨水滲入室內。這類問題需要專業的外牆防水工程處理。

如果滲水的源頭來自破損的供水管、衞生設備或排水渠管，那麼便不用太過擔心，因為只需要請專業防水工程公司進行簡單的漏水檢測及修復工程，便可恢復使用。

漏水賠償責任釐清

漏水責任的判定主要取決於漏水源頭。如果確認是由毗鄰單位引起的漏水，責任通常歸於該單位業主。若是外牆主體結構滲漏，則應由業主立案法團負責。即使是天台漏水，如果能證實是由鄰近單位的防水層問題所致，責任也不一定在自己。

一旦確定責任歸屬，受影響的業主可以申請多項賠償。這包括維修工程費用、專家鑑定費、律師費用，以及維修期間的臨時住宿費用。如果是已出租的單位，還可以追討維修期間的租金損失和利息。此外，因漏水導致的傢具損壞等財產損失也可納入賠償範圍。

漏水源頭檢測

定滲漏並非出自自己家，那麼便需要與隔壁鄰居或樓上住客商討共同找出漏水源頭並督促其進行維修。業主具體可以做的是：

• 求助大廈管理公司或業主立案法團；

• 若無法與懷疑滲水的單位負責人協商解決，可致電1823向食環署和屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）尋求幫助。

「滲水辦」通常會在接到電話後的6個工作天內聯絡業主，之後工作人員會進行現場視察，然後進入被懷疑漏水的單位，進行非破壞式測試（如色水測試），以確定滲水源頭。如果證實漏水源頭來自被懷疑單位，「滲水辦」會發出「妨擾事故通知」給相關人士，要求在指定期間內解決問題，否則可能會被檢控及罰款，最高可罰款10,000港元及就妨擾持續每天罰款200港幣。

政府「滲水辦」提供的漏水調查服務

食環署和屋宇署的聯合辦事處提供三階段的專業調查服務：

第一階段漏水檢測

• 聯辦處職員會進行初步檢查，主要檢測牆壁濕度是否超過35%。
• 只有確認是由其他單位引起的滲水問題，才會進入第二階段調查。

第二階段漏水檢測

包括多項專業測試：

• 使用電子濕度儀進行濕度測試
• 進行色水測試檢查排水系統
• 使用反向壓力測試檢查供水系統

第三階段深入漏水調查

針對複雜個案，聯辦處會委託專業顧問公司進行更深入的檢測，包括：

• 地台蓄水測試
• 牆身灑水測試
• 詳細的反向壓力測試
• 專業測量師的檢測方法

專業測量師和公證行漏水調查服務

專業測量師和公證行提供六種主要的檢測方法：

漏水溫度監測

使用紅外線成像儀檢測牆體溫度變化，可快速定位漏水區域。

漏水濕度監測

採用微波濕度計測量牆身7-11公分深度的濕度，濕度超過2%即表示可能有積水。

漏水色水測試

主要用於檢測排水系統問題，測試時間可能需要1小時至2週。

漏水反向壓力測試

用於檢查供水系統漏水，特別適合檢測持續性漏水問題。

漏水水質測試

通過檢測水質成分，判斷是來水管還是去水管的問題。

外牆及天台漏水檢測

專門針對外牆滲水和天台防水層問題進行檢查。

漏水維修專業建議

確定漏水源頭後，選擇正確的維修方案至關重要。對於供水系統漏水，必須由持牌水喉匠進行維修。這不只是法律要求，更是確保維修質素的重要保證。

如果是防水層失效，需要進行專業的防水工程。這類工程通常包括清除舊有的防水層，處理基層，然後重新鋪設符合標準的防水系統。專業的防水工程至少需要提供五年保養期。

外牆滲水的維修則需要特別注意。由於涉及大廈公共部分，必須經過業主立案法團同意，並聘請專業工程公司進行維修。維修過程可能需要搭建棚架，工程時間較長。

預防勝於治療：漏水問題預防指南

預防漏水問題的關鍵在於定期檢查和及時維護。建議每年至少進行一次全面的檢查，特別注意以下幾個容易出現問題的位置：浴室地台、窗框周圍、外露水管和牆面接縫處。

及早發現滲水跡象同樣重要。如果發現牆面出現水漬、油漆剝落或者霉斑，應立即安排專業檢查，避免問題惡化。對於較舊的物業，建議主動更換老化的水管和防水設施，這樣的預防性投資往往能避免日後的巨額維修費用。

漏水賠償︰火險未必賠

想要解決家居漏水問題，檢驗費、裝修費都避無可避，那麼在買房時購買的火險會否可以理賠呢？事實上火險只會保障樓宇結構如牆壁、窗戶、天花、地板及受保業主購買物業時已有的裝修。也就是說，如果天花板沒有經過裝修，天花滲水又屬於不可預見的意外，而該意外又在火險保障範圍內，保險公司便會支付重新裝修的費用。但如果涉及賠付的部分曾被改裝，即使買了火險也未必可以獲得賠償。

值得留意的是，保險公司只會賠償因意外引致的損失，例如樓上住戶爆水管、甚至忘記關水喉等原因，但如果漏水是因為大廈年久失修等人為原因導致，則不被包括在保障範圍內。

常見問題解答（FAQ）

1. 如何快速確定漏水是來自「來水」還是「去水」？

來水管漏水通常會導致水錶持續轉動，且水質清澈。去水管漏水則常伴有異味，水質混濁。可以關閉總掣觀察漏水情況是否改變來初步判斷。

2. 政府聯合辦事處的調查需要多少時間？

一般調查工作會在90天內完成。但如果個案複雜或需要多次測試，可能需要更長時間。

3. 天花漏水是否一定是樓上單位的責任？

不一定。需要通過專業檢測確定漏水源頭。可能是樓上單位的地台防水層問題，也可能是大廈公共水管破裂所致。

4. 租客發現單位漏水，可以拒絕交租嗎？

不建議直接拒絕交租，這可能導致租務糾紛惡化。建議先與業主溝通，共同尋找解決方案，必要時可尋求聯合辦事處協助。

5. 外牆滲水需要通知誰處理？

應先通知大廈管理處或業主立案法團，因為外牆維修通常需要搭棚，會影響其他住戶。如果是嚴重滲水，也可向聯合辦事處投訴。

在香港生活，每天要考慮著如何抽濕去霉已經夠煩心，如果再碰上樓上滴水或者牆面、地面滲水，實在是雪上加霜。要留意的是，家居滲水可不是潮濕那麼簡單，如果不妥善處理，不僅會長期影響居住環境，分分鐘還會破壞樓宇的結構，到時或許要大裝修才能搞得定。今日就教大家3個步驟走出「家居漏水陰霾」！