房委會最新公布了 2026/27 年度 35 個「居屋」及「綠置居」屋苑的管理費周年檢討結果。對於一眾現有業主及正準備透過「白居二」或「綠表」資格上車的準買家而言，管理費是每月固定開支的重要一環，直接影響持貨成本及生活質素，絕對不容忽視。
美聯物業為您深度剖析最新管理費調整重點：今年有 14 個屋苑將面臨加價，其中長沙灣人氣居屋凱樂苑的加幅更超過 17%！即看您的心水屋苑有沒有受影響、加價背後的真正原因，以及美聯專家的實用置業與按揭建議。
2026/27 年度居屋管理費調整概況
根據房委會的最新文件，35 個受檢討的居屋及綠置居屋苑中，管理費調整情況如下：
- 維持不變： 21 個屋苑
- 面臨加價： 14 個屋苑（平均每單位每月上調 $21 至 $140 不等，增幅介乎 2.8% 至 19.6%）
- 生效日期： 主要於 2026年4月1日 起正式生效（麗翠苑已率先於去年9月生效）
焦點屋苑全面睇：14大加價屋苑名單及原因大拆解
在 14 個加價的屋苑中，有 6 個屋苑的管理費增幅超過 10%，加價原因主要分為「帳目累積赤字」及「更換物業管理公司合約」兩大類。我們為您詳細列出：
🛑 增幅最高屋苑 (加幅逾 10%)
1. 因應付預期赤字而加價（共3個）：
- 凱樂苑（長沙灣）： 加幅達 17.35%，為今年4月生效批次中最高。每戶平均每月管理費上調 $140，增至 $947。
- 彩興苑（彩虹）： 去年凍薪，今年因營運開支上升需填補赤字而上調逾10%。
- 旭禾苑（火炭）： 同樣因帳目錄得赤字，經理人建議上調逾10%以維持穩健預算。
2. 因新物管合約開支增加而加價（共3個）：
- 麗翠苑（長沙灣綠置居）： 增幅達 19.59%（全港最高），已於去年9月採購新物管合約後生效。
- 啟鑽苑（鑽石山）： 業主會議通過決議上調逾10%。
- 錦駿苑（馬鞍山）： 業主會議通過決議上調逾10%。
🟡 其餘 8 個加價屋苑名單
除上述 6 個屋苑外，以下 8 個屋苑亦會在今年 4 月起面臨不同程度的加價（加幅低於 10%）：
- 九龍及新界區： 青俊苑 (青衣)、啟翔苑 (鑽石山)、景泰苑 (新蒲崗綠置居)、屏欣苑 (天水圍)、尚翠苑 (荃灣)、尚文苑 (葵涌)。
- 離島區： 銀河苑 (梅窩)、銀蔚苑 (梅窩)。
「凍薪」屋苑亦藏隱憂？9大屋苑料現赤字危機
雖然有 21 個屋苑的管理費今年幸保不失、維持不變，但美聯物業提醒業主及買家不能掉以輕心。
房委會指出，當中 9 個屋苑預期會因營運開支變動而出現預算赤字，包括：
清濤苑、凱德苑、嘉徑苑、啟朗苑、錦暉苑、山麗苑、裕雅苑、愉德苑、雍明苑。
這批屋苑目前依賴「累積基金」及「節省成本措施」來填補赤字。但長遠而言，若儲備日漸耗盡，未來數年勢必會面臨更猛烈的「追落後」加價壓力。買入這些屋苑前，必須要有心理準備。
美聯物業專家點評：準買家入市 4 大必讀貼士
居屋及綠置居一直以低於市價的折讓吸引大批港人上車，但入市不能只看「首期」，買入單位後的「持貨成本」同樣是重中之重。美聯物業為您提供以下策略：
- 重新評估每月供款與開支比例：管理費持續上升是不可逆轉的趨勢（受最低工資、通脹及樓齡老化影響）。準買家在計算家庭開支時，除了按揭供款，應預留額外 $1,000 – $1,500 作為管理費及地租差餉預算，避免出現「買得起、養唔起」的窘局。
- 買二手居屋前必查「法團財務狀況」：在選購二手居屋（白居二/綠表）時，買家有權向業主或透過地產代理查詢屋苑的法團財政報告、維修基金結餘，以及近期有否大型維修或更換物管公司的計劃。基金充裕的屋苑，加價風險相對較低。
- 點決定會唔會轉揀同區「私樓」？
比較真實性價比：隨着部分大型居屋屋苑管理費逼近千元大關（例如凱樂苑），準買家不妨透過以下 3 點評估是否應該轉投私樓市場：- 管理費與設施的對比： 部分樓齡較新、規模較細的同區私樓，其管理費可能與新居屋相差無幾，但卻額外提供會所設施（如泳池、健身室），居住享受更佳。
- 首期資金與按揭彈性： 居屋優勢在於綠表可做高達 95% 按揭、白表 90%，且免按揭保費；而私樓做 9 成按揭需繳交按保。若首期預算極緊，居屋仍是首選；若資金略有鬆動，私樓選擇面會更廣。
- 未來轉售與升值潛力： 私樓無禁售期及補地價限制，資金流轉更自由，日後換樓或套現更靈活。
- 善用專業代理網絡避開「伏位」：尋找管理完善、財政健康的優質二手居屋需要專業眼光。美聯物業擁有全港最強大、最貼市的二手居屋/私樓放盤網絡。我們的專業物業顧問能為您調閱各區屋苑的最新成交數據及背景資料，並同時為您比較居屋與私樓的上車成本，助您精明上車。
❓ SEO 常見問題 (FAQ)
Q1: 2026年有幾多個居屋/綠置居屋苑加管理費？
A: 根據房委會資料，2026/27年度共有 14 個屋苑加管理費，另外 21 個屋苑維持不變。大部分加價將於 2026年4月1日 生效。
Q2: 哪個居屋屋苑的管理費加幅最高？
A: 以4月份生效的批次計算，長沙灣凱樂苑加幅最高，達 17.35%（每戶平均每月增至 $947）。若計及去年9月已生效的屋苑，綠置居麗翠苑加幅達 19.59%。
Q3: 點解居屋都要加咁多管理費？
A: 主要原因包括屋苑營運開支上升導致帳目出現赤字（如彩興苑、凱樂苑），或者屋苑重新招標採購了新的物業管理公司合約，導致成本大增（如啟鑽苑、錦駿苑）。
Q4: 我用「白居二」買二手居屋，點樣查屋苑會唔會加管理費？
A: 您可以透過專業地產代理協助，查閱屋苑近期的業主大會通告、管理委員會財務報告及累積基金結餘。美聯物業的分行團隊樂意為您提供相關屋苑的最新背景資訊。
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