「如果有十層八層樓收租，退休唔使煩！」不少打工仔希望有幾層樓在手，便有穩定的租金收入享受人生，但現實上覺得供一層樓已經耗盡積蓄，如何買入第二層？今次小編與大家分享一層樓變兩層的財務技巧，以及按揭的注意事項。
只要手上有一層物業，不論是否已經供滿，仍可以把單位加按套現作其他投資用途，例如購買第二層物業。假設業主2005年以500萬買入一個單位，當時申請按揭成數八成，供款年期為30年，現時剩餘年期為15年，貸款額尚餘250萬。現時物業已升值至850萬，根據現時金管局指引，1,000萬以下最高能承造六成按揭及最高貸款額500萬，所以最後可以套現500萬，當中250萬償還按揭貸款，餘下250萬可以買入另一個單位。
| 05年買入樓價 | $5,000,000 |
| 供款年期 | 30年 |
| 按揭成數 | 八成 |
| 尚餘貸款額 | $2,500,000 |
| 現時樓價 | $8,500,000 |
| 償還按揭貸款金額 | $2,500,000 |
| 套現金額 | $2,500,000 |
小心按揭成數及入息要求
打算買入第二層物業的業主要注意按揭限制，首先按揭成數需要扣減一成。樓價如在1,000萬樓下，按揭成數下調至五成，貸款額上限400萬。如果屬於出租物業，按揭成數更削減至40%。承上例，業主手持250萬，打算600萬物業自住的話，最高可承造六成按揭，首期只需240萬，套現金額足以負擔樓價，但因為第二層物業減一成按揭成數至五成，首期要增加至300萬，業主便要額外投入50萬。如果打算出租物業，按揭成數跌至四成，首期更增至360萬，需要額外投入110萬才能支付首期。
| 樓價：600萬，套現金額：250萬 | 第2層住宅(自住) | 第2層住宅(出租) |
| 按揭成數 | 五成 | 四成 |
| 首期 | $3,000,000 | $3,600,000 |
| 扣除套現資金250萬後， 需要額外付出的首期資金 | $500,000 | $1,100,000 |
| 貸款額 | $3,000,000 | $2,400,000 |
第二，買入第2個單位供款與入息比率上限及壓力測試後入息上限亦需要下調，供款與入息比例由原本的50/60跌至40/50，每月收入隨時由符合壓力測試變成無法通過。大家如不肯定自己入息能否符合資格買第二層物業，可向相關專業人士查詢。