朋友:「放寬按揭成數,可以買大少少嘅單位,唔一定要局住揀納米樓」
阿搜:「如果個個都好似你咁諗,短期細單位需求可能會減少…」
新按揭計劃 儲首期時間大減
以往做9成按揭只限400萬以下物業,首期只需要40萬元,但在二手市場買到的400萬元以下物業選擇少之有少。因此發展商為幫助首期不足買家上車,推出不少Studio迷你戶,lump sum銀碼普遍較低,該類物業有機會呎價超過2萬一呎,但總面積百餘200呎,售價有機會仍低於400萬元,仍可承9成按揭,吸引上車或投資者入巿,一手納米樓「有供有求」﹗
在買家的角度,一對夫婦月入共6萬元,現時有60萬元現金,並計劃每月儲2萬元,一年共24萬元。按舊按揭計劃,該買家的現金可能只勉強支付一個約400萬元物業所需要的首期連雜費。而400萬元物業在二手巿場選擇甚少,如果想買大一點,價碼可能要600萬元,做8成按揭下,首期連同雜費約需要144萬現金,即需要額外多84萬元儲備,以每年儲24萬計,該夫婦儲蓄年期需要加多3.5年。由於當中年期並不短,屆時樓價倘再上升,600萬樓選擇又更少了,怕儲蓄追不上樓價升幅,因此可能會先選擇買入納米樓。
不過,在新按揭計劃下,可做九成按揭樓價放寬至800萬元,同樣是600萬元物業,做9成按揭下,首期連同雜費約需要85萬現金,即額外25萬元,以每年儲24萬計,約一年就足夠。儲蓄時間大幅減少下,可能會有不少有能力買納米樓的買家,願意多等一段時間,儲多點首期去買一層大點的單位,納米樓需求仍會有,但將會減少,預料400呎物業需求增加,因為該類單位起碼有獨立睡房,居住條件相對理想。
重建換樓鏈 增加600-800萬單位需求
放寬按揭另一個影響是重建「換樓鏈」,由於過往按保只做到600萬元或以下物業,想買層大一點400至500呎物業,很多時相關價格已升超過600萬元,無法透過按保申請高成數按揭。
假設業主以往以8成按揭買入500萬元物業,現時以600萬元物業賣出,減去貸款餘額,約有250萬元現金。在舊按揭計劃下,再買入一間面積大一點的700萬元二手物業,只可做6成按揭,首期要280萬元,還不計其他支出,導致換樓首期不足,惟有暫時居住在原有單位,最終造成細單位需求不斷增加,而二手細單位放盤寥寥可數,造成「有入無出」之現象。
600萬至1,000萬元單位需求增
不過,在新按保計劃下,700萬元物業可以做9成按揭,首期70萬元,連同其他印花稅,律師費及經紀佣金,合共需要約104萬元,首期大減。即使買家不想供樓負擔太重,減至8成按揭,首期連其他洗費約174萬元,對於上述例子,有250萬元現金是可以應付。
因此,二手細單位的供應可能會因換樓客增加而上升,同時600萬至1000萬的大單位需求亦會上升。