Homeblogger人氣博客徐冠鴻（諗Sir）出席【美聯會呈獻】「上車大作戰」置業實戰攻略講座精華論點：
居屋按揭年期樓齡影響小
居屋與私樓有甚麼分別？居屋特別之處，就是由綠表買居屋，借9成半按揭上會，條件必需有公屋轉換，這是其中一個特點 ，其實居屋按揭年期無需考慮樓齡，因為居屋有政府擔保，所以可以批出25年。問問大家，是否所有香港物業按揭可借到30年？如果一個香港物業，例如按照布生所說的荃灣中心，現在多少樓齡？相信大家都年輕一輩，比荃灣中心更年輕，荃灣中心樓齡約40年左右。如果荃灣中心物業申請按揭，假設樓齡約42，銀行可否批出30年按揭？如果按照銀行規則指引，只獲批28年按揭。年期會以70年減樓齡，不過荃灣中心的確是知名屋苑，很多外區人士都認識，所以荃灣中心、太古城、美孚新村 有時可獲額外5年按揭年期。套用到荃灣洋樓、單幢樓，如果是43年樓齡，理論上不會獲批30年按揭。或者荃灣芙蓉大廈48年樓齡，亦未必獲批30年按揭。我估計荃灣中心勉強獲批，這是我第一個想討論話題。
為何要提及這點，因為居屋近乎不用理會樓齡因素，例如位於兆康站的兆康苑，樓齡同荃灣中心相若，但向銀行申請按揭便不涉及樓齡問題，這就是居屋好處！
居屋不可加按，除特別情況外
居屋好處當然是入場容易，這是政府推出居屋原意，同時亦有缺點，今日我會分享居屋優點和缺點。以我所見的缺點，如果大家有瀏覽我的博客，有個案是很久以購入居屋，眼見樓價上升不少，想將物業加按套現。但居屋不能加按，我解答過的眾多真正個案，只有一個真實個案聲稱可以將未補地價居屋，申請加按，這個居屋業主為何可以加按？不幸的是，業主患上癌症，需要一筆醫藥費，亦符合房委會條文，居屋是可以加按，但事前需獲房委會同意，只有特別情況可能加按。這對大家有甚麼影響？當居屋業主日後待樓價上升，從而賺取更大利潤，當中涉及風險，打算將居屋加按套現，這個程序難度高了 。
居屋社區配套、活動少
個人認為，目前香港人生活水平比以前高，這是不爭事實，很多客人睇樓，較關心有無會所設施，或會留意會所活動是否吸引，都是影響客人抉擇，坊間不少會所活動很知名及受歡迎，部份家長會考慮以上因素。這方面居屋暫時不用考慮，居屋確實有以上缺點。
物業比股票有較高的抗壓力
我同意一點，就是該屋苑住客平均收入水平，與呎價升跌關係密切，這方面不作深究。坦白講，其中一個邊緣個案，一對夫妻收入大約2、3萬，如果在居屋和私樓之間選擇，我初步建議是選擇私樓。每當置業都希望升值，改變財政狀況，買樓確實做得到。為何買樓做到？而股票做不到？或者再得罪股評人，個人意見，我自己甚少買股票 ，一年買股票次數很零星。我認為物業抗跌力高，我想問股票抵押，銀行可借多少？我比較愛發問，股票借到8成，哪間銀行 8成是可以，還要視乎有多少利率。我估計藍籌股票可抵押5成，利率大約P+1% ，還有股票跌穿抵押價，銀行會馬上收回貸款，甚至即日沽貨。
物業比其他投資產品易申請高成數按揭
其實香港物業，特別是做到8至9成按揭。除了借到8至9成，還可以分30年還款，而且利率只是2厘多。現場在座百多人，應該無人找到其他投資項目，與物業同樣，就是2厘多利率 ，30年還款期和9成按揭，7成也好 。車位不行，除非車位與單位一併購入。車位一般15年按揭，股票亦做不到，物業有這些獨特性，斤以物業價格如此高企。相信是有人預視我們看不到的優勢，我估計就是這些特質，高成數按揭和抵押。
補充一句 居屋按揭抵押力智打折，因為事前需獲房委會同意。我個人認為，如果你屬於邊緣個案，還是選擇私樓 ，不過，居屋在香港房屋政策 亦扮演重要角色。