政府最新《施政報告》宣佈，放寬按揭保險計劃的樓價上限，其中9成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬，首次置業更可以豁免壓力測試，為上車人士提供更多置業選擇。雖然但現時800萬樓只需80萬便能入場，但當中涉及3大風險，大家置業前必須先充份了解﹗

風險（一）入息及供樓負擔增加

過去只有400萬樓下物業才能承造9成按揭，但政府放寬按揭保險計劃的樓價上限後，按揭申請人的入息及供樓負擔出現重大變化。現時入息要求會出現兩種情況：

第一種是每月供款增加，但入息要求相若。以600萬物業為例，根據新例600萬單位首期由120萬大減至60萬，但每月供款由約1.9萬元增加至2.1萬。入息要求方面，新例要求供款與入息比率為50%，即是600萬單位入息最低要求為4.3萬，與舊制經壓測後的入息要求相若。

不過，第二種情況是每月供款及入息均有增加，以800萬單位為例，新例下承造9成按揭首期為80萬，但每月供款由1.9元升至2.9萬元，入息要求由3.8萬增加至5.7萬，兩者同樣上升5成。置業人士要考慮面對入息及供樓負擔增加情況下，是否能夠符合按揭公司資格之餘，亦要考慮能否維持生活及家庭開支。

600萬單位供款比較：

800萬單位供款比較：

*以供款30年及利率2.625%計算，惟實際最終結果由銀行決定。

風險（二）：繳交15%額外保費 變相增加供樓開支

隨了每月入息及供款要求出現變化，現在置業涉及6位數保費開支，必須預留更多資金。按揭保險新例規定，如果想根據新例，以按保承造更高成數按揭，需要額外支付15%保費。如果原有保費為貸款額的1.5%，額外的保費為1.5% x 15%，即為0.225%。以800萬物業為例，過去由於無法承造按揭保險，所以不涉及保費開支。不過，由於現時申請按揭保險後，保費增加至36萬（720萬 x 5%）。如果未有足夠資金，申請人可以選擇每月繳付保費。

700-1,000萬物業的按保開支：

準買家必須要注意，如果希望做到9成按揭，必須要符合並未持有任何香港住宅物業 、物業作自住用途的申請、主要收入來自香港、所有申請人須為固定受薪人士以及最高每月供款佔每月收入比率為50%。

申請按揭文件checklist :

• 借款人及擔保人（如有）的香港身份證
• 物業買賣合約（適用於新造按揭）
• 最近3月個內發出之住址證明如水費單或電費單
• 工作及入息證明如最近財務年度之稅單、最近3個月糧單
• 僱主證明信或公司聘書

除了按揭保險費用，上車置業涉及律師費、印花稅、地產代理佣金及政府其他徵費，如果想借盡9成上車，必須做初步預算及準備充裕現金。

風險（三）：業主心雄加價

自從《施政報告》公佈放寬按揭措施後，業主憧憬買家在按揭保險的幫助下更易上車，所以紛紛出現反價個案。倘業主加幅達至超逾9成按揭的物業樓價的上限，準買家便要繳付更高首期，例如800萬物業增加至820萬，由於貸款上限為720萬，準買家只能承造約八成七按揭，首期需要為106萬。如果業主反價至850萬，便只能承造八成四按揭，首期要達136萬。當業主堅持反價後，記得重新計數是否有足夠首期，地產代理會提供專業可靠意見，可隨時向他們查詢。

800萬樓價反價後首期變化：

由於措施後單位成交量大增，放盤已經買少見少，樓價亦會隨著業主反價不斷攀升，如果想找到優質筍盤，要盡快搵樓，以免錯失入市良機。

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