【最新狀況｜2026 年 10 月更新】「居屋2025」（不少市民稱「居屋2026」）攪珠已於 2026 年 7 月 10 日完成，揀樓由 2026 年 10 月 21 日（星期三）起於樂富房委會客戶服務中心分批展開。中籤準買家可開始向銀行查詢按揭，本文詳列最新居屋按揭成數（綠表 95%／白表 90%）、政府擔保期延長至 50 年、免壓測條件及高樓齡二手居屋的按揭限制。
居屋2026屋苑介紹
房委會於 2025 年 12 月公佈 「三軌並行」 全新安排，申請者自 2026 年第二季起可「一表三抽」，同時申請居屋 (HOS)、綠置居 (GSH) 及 白居二 (WSM)。今期包括啟德啟陽苑，將軍澳影輝苑，錦田匯熙苑，屏山朗風苑 及 東涌裕豐苑，且綠白表比例調整為 5:5，轉讓限制更由 15 年縮短至 10 年。
新一期綠置居九龍灣盛緻苑
盛緻苑憑藉市區核心地段、極高折扣率（6 折）及低至 8.4 萬元的首期門檻，曾是 2025-2026 年公屋住戶「轉租為買」的熱門選擇（綠置居2025 已售罄，相關按揭安排可作二手市場參考），詳細屋苑介紹可參考以下文章
香港房屋委員會（房委會）為激活二手居屋市場，於 2023 年《施政報告》公布、並由 2024 年起正式實施重大按揭政策更新：居屋的政府擔保期由原來的 30 年延長至 50 年，最長按揭還款期亦由 25 年延長至 30 年！有關安排延續適用於 2025 及 2026 年居屋。
這項新政策無疑為大量樓齡較高的二手居屋注入了新的活力，讓「白居二」及綠表買家有更多選擇。然而，這並不代表可以完全鬆懈。擔保期的「死線」只是推後了，買家在入市前仍需清楚計算樓齡對按揭的影響，避免因估算錯誤而陷入撻訂的困境。
本文將為您全面解析新舊政策差異，並在新框架下重新剖析不同樓齡居屋的按揭「危險區」，助您穩妥置業。
1. 政府擔保期由30年延長至50年
過去，居屋的30年擔保期是一道無形的「天花板」，許多樓齡超過20年的居屋在承造高成數按揭時會遇到極大困難。
- 舊政策（2024年前）： 擔保期為 30 年、最長還款期 25 年。樓齡 20 多年的單位，剩餘擔保期不足 10 年，按揭審批會大幅收緊。
- 新政策（2024年起）： 擔保期延長至 50 年，最長還款期亦同步由 25 年延長至 30 年。這意味著即使是樓齡達 30 至 40 年的居屋，在新政策下依然享有充裕的剩餘擔保期。
計算公式更新：
剩餘擔保期 = 50年 – 物業首次出售日期至今的樓齡
這個變動，直接讓市場上數以萬計的舊居屋單位「重獲新生」。
2. 新政策下，不同樓齡居屋的按揭條件深度分析
隨著擔保期延長，我們需要重新定義各樓齡居屋的按揭風險級別。
A. 【最安全區】樓齡40年或以下的二手居屋
在新政策下，這類居屋的剩餘擔保期仍超過10年，銀行會視其為低風險，並提供最優惠的按揭條款：
- 綠表買家： 最高可承造 9成半 (95%) 按揭。
- 白表買家（包括白居二）： 最高可承造 9成 (90%) 按揭。
- 新生嬰兒白表家庭： 符合資格者購買一手新居屋時，按揭成數上限可放寬至 9成半 (95%)（首期僅需 5%）。
- 最長還款期： 30年。
- 最大優勢： 申請人毋須提供入息證明及通過壓力測試。
最大得益者： 樓齡介乎20至40年的居屋，在舊制下屬「高危」或「無法承造高成數按揭」的單位，現已納入最安全的類別。
B. 【過渡區】樓齡41至50年的二手居屋
當二手居屋樓齡介乎 41 至 50 年，政府擔保能力開始遞減，銀行一般最高只會批出約 80% 按揭。買家若欲造足 90%–95% 高成數，須經香港按揭證券公司（HKMC）按揭保險介入審批，並需補交稅單、強積金（MPF）供款紀錄及入息證明。
由於剩餘擔保期逐步縮短，個別銀行亦可能收緊最長還款年期；樓齡越接近 50 年，可批成數與年期的彈性越細。建議入市前先向至少 2–3 間銀行或按揭轉介查詢該單位的實際可批條件，避免估算錯誤而撻訂。
C. 【限制依舊】樓齡50年或以上的二手居屋
當居屋的50年政府擔保期屆滿，其按揭申請將完全等同私人物業處理，遵循金融管理局的嚴格指引：
- 最高按揭成數： 7成 (70%)。
- 申請要求： 必須提供充足的入息證明，並通過壓力測試。
- 特別注意： 白居二買家在此情況下，不能增加擔保人來協助通過入息要求。
3. 2024年居屋按揭新政條件總結（一圖看清）
| 居屋樓齡（2024年新政策） | 最高按揭成數 (白表/綠表) | 最長還款期 | 壓力測試/入息證明 | 注意事項 |
|---|---|---|---|---|
| 一手居屋 及 樓齡 ≤ 40年 | 90% / 95% | 30年 | 不需要 | 安全區，享最優惠條款，選擇最多。 |
| 樓齡 41-50年 | 一般最高 80%（90-95% 須經 HKMC） | 最長 30 年 | 不需要 | 欲造高成數須經 HKMC，補交稅單、MPF 及入息證明。 |
| 樓齡 > 50年 | 70% | 視乎人齡及樓齡 | 必須 | 限制最多，與私樓看齊，白居二不能加擔保人。 |
4. 給買家的最終建議：補地價選項依然存在
對於樓齡超過50年、或業主希望在自由市場出售的居屋，「補地價」仍然是有效的解決方案。補地價後，單位即變成私樓，下手買家可申請按揭保險以獲取高成數按揭，亦可加入擔保人，選擇更靈活。
常見問題 FAQ
Q1：居屋按揭成數最高做到幾多？綠表定白表高啲？
在政府擔保期內，綠表買家最高可做 95% 按揭（首期 5%），白表（包括白居二）最高 90%（首期 10%），兩者在擔保期內均免壓力測試，只需申報入息。
Q2：居屋政府擔保期係幾多年？幾時由30年延長到50年？
房委會於 2023 年《施政報告》公布、2024 年起實施，將居屋及綠置居的政府按揭擔保期由 30 年延長至 50 年，最長還款期亦同步由 25 年延長至 30 年，政策延續適用於 2025 及 2026 年居屋。
Q3：買高樓齡二手居屋，按揭有咩限制？
以首次出售日期計：樓齡 40 年或以下可做足 95%／90%、最長 30 年；41 至 50 年銀行一般最高約 80%，欲造 90–95% 須經按揭證券公司（HKMC）並補交稅單、強積金及入息證明；50 年以上擔保期屆滿，回歸私樓機制，最高 70%，須通過壓測且不可加擔保人。
Q4：居屋按揭使唔使通過壓力測試？
只要單位處於政府擔保期內，銀行不會進行傳統私樓的模擬加息壓力測試，買家只需確保每月供款不超過家庭申報入息的 50%；家人（如長者或家庭主婦）的收入亦可合併申報。
Q5：新生嬰兒家庭買居屋，按揭有咩特別優惠？
符合資格的新生嬰兒白表家庭，購買一手新居屋時按揭成數上限可放寬至 95%（首期僅需 5%），與綠表看齊。
Q6：居屋按揭可唔可以做 H 按？
可以。近年房委會已放寬限制，居屋買家除傳統 P 按（最優惠利率按揭）外，亦可選擇 H 按（香港銀行同業拆息按揭），在減息周期中更靈活節省利息開支。
結論：政策雖好，盡職審查不可少
2024 年起居屋擔保期延長至 50 年、還款期延長至 30 年的新政策，對市場絕對是利好消息。但作為精明的買家，「先問銀行，後簽約」的黃金法則依然不變。在看中樓齡較高的單位時，務必先向至少2-3間銀行或專業按揭顧問查詢，確實了解該單位在新政策下能獲批的真實按揭條件。做足準備，才能真正享受新政策帶來的置業優勢，避免墮入意想不到的陷阱。