在香港買樓，一般人都知道銀行在審批按揭時，會要求準業主提交固定的入息證明，並以「供款與入息比率（DTI）」作為批核貸款的基準。但如果是沒有固定收入的自由職業者、退休人士，又或者資金充裕但難以提供入息證明的人士，難道就無法申請按揭上車嗎？
其實不然！除了計算入息，銀行亦接受以準業主的「資產淨值」作為審批基礎。美聯物業為您詳細拆解甚麼是「資產按揭」與「現契樓」，助您輕鬆掌握最新的按揭成數上限、資產計算方法以及當中的好處與壞處！
甚麼是「資產按揭」？適合哪些人士？
所謂資產按揭，顧名思義就是以借款人的個人資產作為抵押品，向銀行申請按揭貸款，而無需依賴每月的固定薪金收入證明。
這類按揭計劃特別適合以下人士：
- 已持有「現契樓」的業主
- 退休人士
- 自由職業者（Freelancer）或自僱人士
- 手上資產充裕，但欠缺固定或常規入息證明的人士
甚麼是「現契樓」？
在物業市場中經常聽到的現契樓，意思是指該物業已經沒有任何按揭貸款或債務需要償還。例如，業主已經「供滿樓」並從銀行贖回了單位的樓契，又或者該物業在購入時是「Full Pay」（一筆過付款），從未申請過任何按揭。這類「乾淨」的物業，是非常優質的抵押品，可用作申請資產按揭以套現或協助購買新物業。
資產按揭成數上限及資產淨值計算方法
以資產水平去申請按揭，與一般入息審批的按揭成數有所不同。根據香港金融管理局（金管局）的最新指引，以資產水平申請按揭，最高按揭成數為7成。
審批基本要求： 申請人的「資產淨值」（即總資產減去負債總額）必須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高7成的按揭貸款。
銀行如何計算您的資產淨值？
可納入計算的資產類別廣泛，主要分為流動資產、固定資產及其他資產。要注意的是，不同銀行對各類資產的「折讓率」各有不同：
- 流動資產（現金及存款）：
- 包括現金及銀行定期存款。
- 計算方法： 通常獲銀行按市值 100% 計算，是最直接有效的資產證明。
- 固定資產（物業）：
- 指申請人持有的香港物業（如現契樓）。
- 計算方法： 銀行一般會以物業當前市值的 50% 去計算。如果該物業仍有按揭在身，則必須扣除未償還的貸款金額。（注意：大部分銀行一般不接受或不計算海外物業的價值。）
- 股票及投資產品：
- 計算方法： 銀行會將股票資產打折計算。一般而言，優質的藍籌股通常可按市值的 50%至70% 計算；而中小型股票或波動性較大的股票，折讓率會更高，甚至不獲計算。
- 其他資產：
- 包括儲蓄型保險、債券、黃金、汽車，以及租金或其他定期收益投資工具。銀行會根據具體產品的風險程度釐定計算比例。
資產按揭的好處與壞處比較
在決定是否採用資產按揭前，準買家應先衡量其優缺點：
✅ 資產按揭的好處
- 審批文件較簡單： 毋須提交繁複的入息證明或稅單。以一個沒有債務的現契業主為例，基本上只需提交身份證、住址證明及最近的銀行戶口紀錄即可申請。
- 批核時間較快： 由於銀行毋須花時間審核入息來源及計算供款與入息比率，整體的批核流程通常會比一般按揭更快捷。
❌ 資產按揭的壞處
- 按揭成數較低： 最高只可申請到 7成按揭；相比之下，如果是以首置身份及入息比率計算，配合按揭保險計劃最高可借達9成。
- 首期資金要求高： 因為最多只能借7成，意味著買家需要準備至少3成的首期資金，入場門檻相對較高，對流動資金較緊拙的買家是一大挑戰。
美聯物業專家建議：買樓前先做好按揭比較
由於各大銀行對於「資產淨值」的定義及折讓準則各有不同，最終批出的貸款額可能會出現顯著差異。我們建議有意透過資產按揭置業的人士，在簽署臨時買賣合約前，應先向多間銀行查詢及比較，徹底了解當中的計算方法。
如果您對資產按揭有任何疑問，或需要專人為您免費評估按揭額，歡迎隨時點擊以下連結，聯絡我們的按揭轉介夥伴：
讓最專業的按揭專員為您比較全港銀行按揭優惠，助您輕鬆規劃置業藍圖！