在加息週期或高息環境下，供樓人士最關心的莫過於如何減輕利息支出。除了轉按（Remortgage）之外，Mortgage Link（按揭存款掛鉤戶口） 被譽為最靈活、門檻最低的理財神盾。美聯物業專業團隊今日為你深度拆解這項理財工具的運作原理、隱藏限制以及進階使用策略。
1. 什麼是 Mortgage Link（按揭存款高息戶口）？
Mortgage Link 是銀行為按揭借貸人提供的一種特惠活期存款戶口。其核心特點在於：該戶口的存款利率，與你的按揭貸款利率完全相同。
假設你的按揭利率為 3.25%（目前市場主流封頂息率），一般銀行的活期存款利率可能只有 0.75% 至 0.875%，但 Mortgage Link 戶口則會提供 3.25% 的高息。
基本運作機制：
- 利率對沖：存入該戶口的資金所賺取的利息，能直接抵銷同等金額貸款所產生的利息。
- 存款上限：通常為剩餘貸款額（Outstanding Balance）的 50% 至 60%。
- 高靈活性：性質屬活期存款，資金可隨時提款應急，不影響利息對沖功能。
2. 為什麼供樓人士必開 Mortgage Link？三大核心好處
A. 實踐「零風險」套利
在市面上很難找到比按揭利率更高、且具備「活期」彈性的保本理財產品。將現金放入 Mortgage Link，等同於以按揭利率（如 3.25% 或以上）進行無風險收息，遠高於一般活期或短期定存。
B. 靈活現金流，抗通脹神帖
與其將資金一次性「還本」給銀行（提前還款），不如放在 Mortgage Link。這樣做既能節省利息，又能在急需資金（如裝修、生意周轉、投資機會）時隨時提取，進退有據。
C. 縮短還款年期
透過利息對沖，每個月實際支出的利息減少，變相加快了本金的削減速度。長期而言，這能顯著縮短整體的還款年期。
3. Mortgage Link使用時的 3 個注意事項
- 存款上限限制：若存款超過貸款餘額的 50%（或 60%），超出部分的資金通常只能享受一般極低的活期利率。
- 只限於個人名義/指定借貸人：部分銀行規定戶口持有人必須是借貸人之一，開戶前需確認姓名權限。
- H Plan vs P Plan 分別：無論你選擇 H Plan 或 P Plan，Mortgage Link 的利率都會跟隨你的實際按揭利率浮動。
4. 如何發揮 Mortgage Link 最大威力？
供樓人士可將「緊急預備金」、「稅項準備金」甚至「待投資資金」全部集中存入 Mortgage Link。此外，若有家人有大額存款，亦可考慮以聯合名義開戶，利用親友的資金來幫自己「慳息」，達到家族財富管理的最大效益。
5. 常見問題 FAQ
Q1：Mortgage Link 存款賺取的利息需要報稅嗎？
美聯解答： 根據香港稅務條例，個人銀行存款利息通常免繳所得稅。Mortgage Link 本質上是存款收息，因此通常不涉及稅務支出。
Q2：所有物業按揭都能申請 Mortgage Link 嗎？
美聯解答： 目前大部分主流銀行（如中銀、匯豐、恒生等）在提供住宅按揭時都會附送 Mortgage Link 戶口，但部分特惠利率套餐或細銀行的低息方案未必包含。建議在申請按揭時明確向美聯轉介的按揭經紀提出需求。
Q3：如果我轉按，Mortgage Link 會跟著走嗎？
美聯解答： 不會。轉按至新銀行時，舊銀行的戶口會關閉。你需要在新銀行重新申請新的 Mortgage Link 戶口。
6. 總結：供樓理財的最強後盾
Mortgage Link 是在波動市況中，保證資金流動性同時降低財務成本的最佳工具。想知道哪間銀行的 Mortgage Link 條款最優惠？
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