今日（17日），行政長官李家超發表的最新一份《施政報告》中，公佈了三項重大的教育政策調整，預計將為香港住宅市場注入動力。美聯物業為您剖析，這股由「教育置業」驅動的新浪潮將如何影響市場。
施政報告2025｜非本地生政策調整
- 直資中學非本地生擴招： 允許直接資助計劃（DSS）的中學申請增加班級數目及學生總數，以錄取更多非本地學生。這是首次在基礎教育層面系統性地擴大非本地生源。
- 大學本科學額上限提升： 將各大學招收非本地生的學額上限，由現時相當於本地學額數目的40%，提升至50%。
- 研究院超收學額上限提升： 將研究院課程的超額收生上限，由100%增加至120%。
教育政策優化為香港引入了持續、穩定的高質素家庭單位，其影響將同時提振租賃市場與買賣市場。
非本地生需求大轉變｜從「學生宿位」到「家庭住宅」
過去，非本地生來港升學主要影響大學附近的小型單位或學生宿舍租賃。然而，這次政策的核心轉變在於基礎教育層面的擴招。
來港就讀中學學童，特別是低年級學生，極大機會需要至少一位家長陪同，甚至整個家庭一同遷徙來港。這意味著市場需求的核心，將從過去的「個人宿位」，轉向適合家庭居住的兩房至四房住宅單位。這是一次需求性質的根本性升級，將為市場帶來更穩固、更具消費力的承接群體。此一轉變將導致香港住宅市場的需求結構，從過往主要針對學生宿舍或小型租盤，顯著轉向適合家庭居住的兩房至四房住宅單位。這是一種需求性質上的根本性變化。
政策調整預計將催生或擴大以下三類住宅需求群體：
- A類群體（高淨值陪讀家庭）： 這是由直資中學擴招政策直接催生的群體。他們通常具備較高的經濟實力，在選擇居所時，會優先考慮鄰近學校的傳統名校網區域，並對社區環境、安全及配套設施有較高要求。此群體將同時對高端租賃及買賣市場構成直接影響。
- B類群體（高等教育階段的家庭支援）： 大學學額的增加，將吸引更多家庭背景較優越的非本地生。其中一部分家庭可能選擇在大學附近為子女租賃或購置私人住宅，以提供更舒適的居住環境。此舉將為鄰近大學的住宅區帶來新的租賃和銷售需求，目標主要為中小型優質單位。
- C類群體（未來本地置業剛需）： 擴招政策下，更多非本地生畢業後可通過「非本地畢業生留港／回港就業安排」（IANG）留港工作。這批高學歷、高收入潛力的年輕專才，將在未來3至7年內逐步轉化為香港住宅市場的新增首次置業及換樓需求，為市場提供一個可持續的人才及需求儲備。
非本地生租賃與買賣｜兩大市場的連鎖反應分析
1. 租賃市場：即時反應，租金支持力強
租賃市場將最先感受到政策的暖意。隨著新學年臨近，來自「高淨值陪讀家庭」及「高等教育家庭支援」的需求將集中釋放。
- 空置率下降： 傳統名校網及大學周邊的優質住宅，特別是兩房及三房單位，空置率預計將顯著下降。
- 租金支持力強： 新增的龐大需求，將為這些特定區域的租金提供強有力支持，保養得宜、設施齊備的單位租金增長潛力尤其突出。
2. 買賣市場：中長期效應，穩固樓價根基
買賣市場的反應雖較慢，但影響將更為深遠。
- 提供穩固價格支撐： 「教育置業」的需求目的性強，不易受短期經濟波動影響，屬於穩定性極高的「真剛需」。這股力量能為樓市，特別是特定板塊的樓價，提供一個堅實的底部支撐。
- 激活市場流轉： 陪讀家庭「由租轉買」，將為市場注入新資金。而售出名校網物業的本地業主，亦會成為市場上新的購買力，啟動新一輪的換樓鏈，全面提升市場的流動性。
- 資產價值分化： 長遠來看，具備「優質校網」或「鄰近大學」雙重屬性的物業，其資產價值有望跑贏大市，在市場調整期更具抗跌力，上升期更具增值潛力。
非本地生人數激增，宿位短缺成租金「最強催化劑」
要理解未來租務市場的潛力，必須先看懂以下幾組關鍵數據：
- 學生人數爆炸性增長：
- 在港修讀經本地評審全日制專上課程的非本地學生數目，已由2022/23學年的54,500人，顯著增至2024/25學年的79,300人。
- 隨著大學學額上限放寬至50%，我們預計非本地學生總數將進一步增加至超過100,000人。單計學士學位課程，至2029/30學年，非本地生將較2024/25學年增加近20,000人。
- 宿位供應嚴重不足：
- 按政府最新數據，2024/25學年的宿舍單位總數僅約44,000個。即使計及未來所有發展項目，宿位也僅增至約55,000個。
- 這意味著，單計非本地學生的宿位短缺已超過45,000個！若再計及本地學生的需求，實際短缺情況只會更為嚴峻。
雖然政府提出「城中學舍計劃」以增加長遠宿位供應，但短期內供不應求的局面已成定局。大量無法入住學校宿舍的學生，必然會湧入私人住宅租務市場，形成一股強勁且持續的需求。
租金走勢驗證：已創歷史新高，未來升勢更凌厲！
這股強勁需求已在租金上得到清晰反映。根據**美聯「租金走勢圖」**顯示：
- 已創歷史新高： 租金指數已於今年7月創出歷史新高，超越2019年7月的高位。
- 兩年升幅顯著： 過去24個月（自2023年8月起），租金走勢圖已錄得約8.9%的升幅。
基於學生人數將持續增長，我們大膽預測：未來24個月，全港住宅租金有望再上升10-15%，續創歷史新高！
熱門留學生租賃區租金升幅跑贏大市
數據顯示，位於熱門留學生租住地區的屋苑，其租金升幅已明顯「跑贏大市」。以下是過去兩年（2023年8月至2025年8月）部分屋苑的驚人呎租升幅：
- 沙田/火炭區 (鄰近中文大學):
- 星凱．堤岸：呎租升幅高達 +25.3%
- 好運中心：呎租升幅約 +17.4%
- 將軍澳區 (鄰近科技大學):
- 日出康城 LP6：呎租升幅約 +20.2%
- 峻瀅：呎租升幅約 +15.2%
- 海茵莊園：呎租升幅約 +12.6%
- 紅磡區 (鄰近理工大學):
- 半島豪庭：呎租升幅約 +17.8%
- 西營盤區 (鄰近香港大學):
- 翰林峰：呎租升幅約 +13.9%
- 縉城峰：呎租升幅約 +12.8%
- 大埔區 (鄰近教育大學/中文大學):
- 新峰花園：呎租升幅約 +18.1%
非本地生租賃與買賣｜哪些區域及物業將率先受惠？
第一梯隊（核心影響區）
- 區域： 九龍塘（41校網）、何文田（34校網）、中西區（11、12校網）
- 原因： 香港頂尖直資及私立中小學的集中地，將直接承接A類「高淨值陪讀家庭」的強勁需求。
- 焦點物業： 區內的兩房至四房中大型優質單位。
第二梯隊（次級影響區）
- 區域： 港島南區、沙田、大埔、西貢及清水灣
- 原因： 匯聚港大、中大、科大等主要學府，同時亦有多所著名國際學校及直資學校，將同時吸引A類及B類群體。
- 焦點物業： 鄰近大學的中小型單位，以及區內適合家庭居住的中大型屋苑。
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