將手頭上的物業出租，本來是業主增加被動收入、對抗通脹的理想投資方法。然而，投資收租最怕遇上甚麼？相信十居其九的業主都會回答：「遇到不交租的『租霸』！」租客欠租不僅令業主失去預期的租金收入，甚至可能要倒貼管理費、差餉和地租。如果租霸拒絕搬走，業主更要花費大量時間、金錢和心力去處理收樓程序。
到底租客欠租點算好？業主在法例保障下可以採取甚麼行動？追討欠租和收回物業的程序又是怎樣的？美聯物業作為您的專業地產夥伴，為您整合了2026年最新的「收樓追租程序」全攻略，從前期準備、法律程序到預防措施，助您一次過了解如何合法、有效地保障自己的業主權益！
了解法律底線：租客欠租幾耐，業主先可以採取行動？
在香港處理租務糾紛，一切必須依法辦事。很多新手業主在租客遲交租金一兩天時就感到十分焦慮，甚至想立刻上門要求對方搬走。但根據香港的租務法例，業主必須給予租客一定的寬限期。
一般而言，如果雙方簽訂的標準租約中沒有特別註明，根據香港法例第7章《業主與租客(綜合)條例》，當租客拖欠租金超過 15 天，業主才擁有合法的權利採取法律行動，要求沒收租賃權（即終止租約）並收回物業。
美聯物業專家提示： 雖然法例規定是 15 天，但業主在租客遲交租金的第 1 至 14 天內，絕對不應該「坐以待斃」。這段期間，業主應該透過 WhatsApp、電郵或電話友善提醒租客交租，並保留所有溝通紀錄。這些對話截圖和通話紀錄，日後若真的需要對簿公堂，將會是非常有力的呈堂證供。
處理租客欠租時的「三大絕對禁忌」
在探討合法的收樓程序之前，業主必須切記，無論租客欠租的行為有多麼惡劣，業主都絕對不能「動用私刑」。否則，業主隨時會由「受害者」變成「被告」，甚至面臨刑事檢控。以下三大禁忌，業主切勿觸犯：
1. 嚴禁自行斷水斷電
很多業主以為單位是自己的，租客不交租就有權停止供應水電。這是一個極大的誤解！根據法例，如果業主為了逼使租客遷出而截斷物業的水、電、煤氣供應，屬於干擾租客和平享有物業的權利，這是一項刑事罪行，一經定罪，可被判處罰款甚至監禁。
2. 嚴禁自行換鎖或強行入屋
即使租客拖欠租金，在法庭未正式頒下「收樓令」及由執達主任執行之前，租客仍然擁有該單位的合法使用權。如果業主趁租客外出時強行入屋並更換門鎖，不僅會觸犯「侵擾罪」，若租客報稱屋內有財物遺失，業主更有可能被控告爆竊或盜竊，百辭莫辯。
3. 嚴禁恐嚇或武力滋擾
業主不可以聘請所謂的「收數公司」以淋紅油、張貼大字報、恐嚇或持續滋擾的方式追討租金。這些行為嚴重觸犯香港的刑事法例。
追討欠租與收樓：兩大主要法律途徑
當確認租客欠租超過 15 天，且無法透過協商解決時，業主就需要考慮採取法律行動。主要分為兩種情況：
- 只追討欠租（不打算收樓）：如果業主認為租客只是一時經濟困難，不打算趕走租客，只想追回欠款：
- 小額錢債審裁處： 適用於申索金額在港幣 $75,000 或以下的案件。程序較簡便、快捷，且雙方不能聘請律師代表。
- 區域法院 / 高等法院： 適用於申索金額超過 $75,000 的案件。
- 同時追討欠租及收回物業（最常見情況）：如果業主已經對租客失去信心，希望盡快收回單位重新放租，就必須向土地審裁處 (Lands Tribunal) 提出申請。土地審裁處專門處理涉及收回處所管有權的申請，這是絕大多數遇上租霸的業主必須經歷的途徑。
土地審裁處：完整收樓及追租程序 5 步曲
向土地審裁處申請收樓及追討欠租，是一個相對漫長且講求程序的過程。業主必須步步為營，確保每個文件和步驟都準確無誤，以免因程序出錯而要重新來過。一般而言，整個程序需時大約 2 到 4 個月。
第一步：發出「申請通知書」(Notice of Application)
業主首先需要親自或委託代表前往土地審裁處，填寫並提交「申請通知書」（表格22）。在表格上，業主需要詳細列明申請的理由（即租客拖欠租金的詳細時間及金額），以及業主的要求（收回物業、追討欠租、以及追討由欠租日起計至交吉日期間的「中間收益」）。
所需文件清單：
- 已打釐印的租約正本及副本（非常重要，沒有釐印法庭不會受理）。
- 業主的身份證明文件。
- 證明欠租的相關文件（如銀行月結單、WhatsApp 對話紀錄等）。
第二步：派遞及張貼通知書
土地審裁處蓋印發出通知書後，業主必須在 7天內 將該通知書的副本派遞給租客。
- 做法： 業主需要親自或透過派遞公司，將通知書送達出租單位。同時，業主必須連續 3 天，將通知書的副本張貼在該出租單位的大門外（顯眼處）。
- 宣誓： 完成派遞和張貼後，業主必須在 3 天內回到土地審裁處填寫「送達確認書」並進行宣誓，證明自己已經履行了通知租客的責任。
第三步：申請「缺席判決」或排期聆訊
將通知書派達後，租客有 7 天的時間決定是否提出反對。
- 情況 A（租霸常見做法）：租客沒有回應。 如果租客在 7 天內沒有向審裁處提交反對通知書，業主就可以向審裁處申請「未獲反對作出的判決」（即缺席判決）。在這種情況下，業主無需上庭，法庭會直接根據業主提交的證據作出判決。
- 情況 B：租客提出反對。 如果租客提交了反對通知書（例如聲稱業主沒有維修導致其拒交租金），土地審裁處就會排期進行聆訊。雙方需要出庭抗辯，這會令收樓的時間大幅延長。
第四步：申請「收樓令」 (Writ of Possession)
當法庭作出判決，裁定業主勝訴並批准收回物業後，法庭會發出「判決書」。這時候，業主需要拿著判決書，向法庭申請發出「收回處所管有權的發佈令」，也就是俗稱的**「收樓令」**。
第五步：申請執達主任執行收樓 (Bailiff Execution)
很多業主以為拿到「收樓令」就可以自己爆門入屋，這又是另一個誤解！業主必須向法庭申請由執達主任（執達吏）協助執行收樓令。
- 發出「遷出通知書」： 執達主任會先上門，向租客發出「通知書」，通常給予租客最後 7 天的時間自行執包袱搬走。
- 正式執行收樓（破門入屋）： 如果 7 天後租客仍然死守單位，業主需要安排鎖匠，協同執達主任再次上門。執達主任有權破門入屋，將單位內的租客及閒雜人等驅逐離開，並將物業的管有權正式交還給業主。此時，鎖匠會更換新鎖，整個收樓程序才算大功告成！
注意：單位內租客遺留的物品，業主不能隨便丟棄。業主需按照執達主任的指示，可能需要妥善保管一段時間或透過法庭程序申請拍賣/處置。
防患未然：美聯物業給業主的 4 個實用防租霸建議
與其事後花費幾個月時間和高昂手續費去收樓，倒不如在出租物業的初期做好把關。美聯物業為您提供以下防範租霸的實用貼士：
1. 嚴格審查租客背景 (Tenant Screening)
在簽訂租約前，業主或代表經紀必須要求租客提供入息證明（如糧單、稅單、銀行月結單）以及工作證明。如果是公司客，需查閱其公司註冊文件及商業登記。不要因為貪圖高一點的租金而租給背景不明、無法提供穩定收入證明的租客。
2. 堅持「兩按一上」的行規
香港租務市場的慣例是「兩個月按金，一個月上期租金」。這筆按金是業主最大的保障。千萬不要輕信租客的甜言蜜語而減少按金金額，因為一旦發生欠租，這兩個月的按金可以抵銷業主在申請收樓期間（通常需時兩三個月）的部分租金損失。
3. 租約必須「打釐印」
一份沒有在稅務局蓋花印花（俗稱打釐印）的租約，在法律上是沒有約束力的，法庭亦不會接納其作為呈堂證供。業主切勿為了省下少許印花稅而因小失大。透過專業地產代理（如美聯物業）處理租務，代理會協助妥善辦理打釐印手續。
4. 考慮購買「租金保障保險」
現時市面上有不少針對業主而設的「租務保險」。這些保險不僅涵蓋租客拖欠的租金（通常有賠償上限），還會補償業主因為採取法律行動收樓而產生的法律費用，以及租客惡意破壞單位的維修費用，為業主提供全方位的安全網。
結語：選擇專業租務管理，安枕無憂賺取回報
面對繁複的租務法例和潛在的租霸風險，很多業主尤其是擁有多個物業、工作繁忙或身處海外的業主，都會感到分身不暇。
美聯物業提供專業的租賃代理服務，從嚴格篩選優質租客、草擬保障雙方權益的標準租約、妥善辦理釐印，到物業交收，為您提供一條龍的無憂服務。將租務交給專業團隊，讓您能夠真正輕鬆地享受物業投資帶來的安穩回報！
常見問題 (FAQ)
Q1: 如果租客欠租，但我沒有與租客簽訂書面租約，還能追討嗎？
A: 可以，但程序會複雜很多。即使只有口頭協議，在法律上亦可構成租賃關係，業主可以憑藉銀行過數紀錄、WhatsApp 截圖等證明租賃關係存在。但為了保障自己，強烈建議業主務必簽訂書面並打釐印的租約。
Q2: 申請執達吏收樓的費用大概是多少？
A: 申請執達主任服務需要繳交申請費及按金（按金視乎預計開支而定）。此外，業主還需要自費聘請鎖匠上門破門和換鎖，加上土地審裁處的各項法庭收費，整個程序的基本費用大約需數千至港幣一萬元不等（未計算若需聘請律師的費用）。
Q3: 租客被趕走後，單位留下了大量傢俬和垃圾，我可以自行扔掉嗎？
A: 絕對不可以。即使租約已終止，業主也無權隨意處置屬於他人的財物。業主必須向法庭申請處置這些物品的命令，或者在執達主任的見證和指示下，拍照記錄並妥善存放一段時間。如果隨意丟棄，租客日後有權反咬一口要求賠償。