柏傲莊（The Pavilia Farm）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 大圍站屯馬綫上蓋、港鐵及新世界發展：位於沙田車公廟路18號，港鐵大圍站上蓋，發展商為港鐵公司及新世界發展，7座共約3,090伙，分三期發展。
- 樓齡新、基座連圍方商場：一、二期2022年入伙，三期2026年完工，樓齡約2至4年；基座連接62萬呎圍方商場，並設大型會所。
- 成交呎價約$25,341（近30日）：較上月約+7.8%，近30日約10宗成交；成交呎租約$58，估算毛回報約2.7%（僅供參考）。
- 入場銀碼高、戶型多元：放盤售價約$600萬至$3,298萬，開放式至4房俱備，實用面積廣，屬大圍區新型指標屋苑。
- 校網88區：小學88校網（沙田區熱門校網），中學沙田區；校網只影響派位機會，不保證入讀。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
柏傲莊（The Pavilia Farm）屋苑概況
柏傲莊（The Pavilia Farm）位於新界沙田車公廟路18號，為港鐵大圍站上蓋發展項目，由港鐵公司及新世界發展合作發展，分三期興建，合共7座、約3,090伙，由呂元祥建築師事務所設計。一、二期於2022年入伙，三期於2026年完工，整體樓齡約2至4年，屬大圍區新型大型屋苑。
屋苑基座連接港鐵持有的圍方（The Wai）商場（約62,000平方米），並設三層高大型會所，由港鐵公司物業管理部管理。按2026年10月12日美聯屋苑專頁快照，近30日約有10宗成交，平均成交實用呎價約$25,341。
柏傲莊基本資料
| 屋苑名稱 | 柏傲莊 |
| 英文名稱 | The Pavilia Farm |
| 位置 | 新界沙田車公廟路18號（大圍站上蓋） |
| 發展商 | 港鐵公司、新世界發展 |
| 落成年份 | 2022年（一、二期）、2026年（三期） |
| 規模 | 7座、約3,090伙，分三期發展 |
| 戶型 | 開放式至4房 |
| 實用面積 | 約300至1,300餘呎（視期數及戶型） |
| 屋苑設施 | 三層高會所、圍方商場、停車場、專上學院 |
| 管理公司 | 港鐵公司物業管理部 |
| 校網 | 小學88校網／中學沙田區 |
柏傲莊有甚麼特色與吸引力？
- 大圍站上蓋：港鐵屯馬綫大圍站上蓋，經基座直達車站及圍方商場，全天候往返。
- 樓齡新：一、二期2022年、三期2026年落成，屬大圍區少數新型大型屋苑。
- 基座圍方商場：約62萬呎商場連接屋苑，食肆、超市及零售一應俱全（商戶以最新名錄為準）。
- 大型會所：設三層高會所及園林設施，住客康樂配套豐富。
- 戶型多元：開放式至4房俱備，可照顧首置、換樓及投資不同需求。
柏傲莊交通方唔方便？
柏傲莊為港鐵屯馬綫大圍站上蓋，可經基座及圍方商場直達大圍站，屯馬綫一綫往返九龍東、紅磡、尖沙咀及新界東各區；大圍站亦可轉乘東鐵綫往返九龍塘、紅磡及港島金鐘。屋苑一帶另有巴士及專線小巴途經車公廟路及美田路。鐵路上蓋屬自住一大便利，惟由個別座數往車站的時間視乎出入口，睇樓時可實地行一次。路線及班次會調整，應以港鐵及運輸署最新公佈為準。
柏傲莊呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $25,341（較上月約 +7.8%） |
| 放盤平均呎價 | 約 $25,945 |
| 成交量 | 約 10宗 |
| 成交平均呎租 | 約 $58 |
| 放盤售價 | 約 600萬 – 3,298萬 |
| 放盤租金 | 約 16,000 – 68,000 |
| 放盤數量 | 售盤約195個、租盤約211個 |
| 估算毛回報率 | 約 2.7%（＝$58 × 12 ÷ $25,341，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約2.7%，係用成交呎租×12÷成交呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。上表估算毛回報約2.7%，以成交呎租約$58及成交呎價約$25,341粗略計出，未扣管理費、差餉、地租及維修等開支，實際淨回報會更低。柏傲莊屬大圍站上蓋新型豪宅，入場及呎價偏高，收租回報相對較低，宜以最新成交及放盤重新計算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，柏傲莊唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、景觀、裝修同傢俬電器而定。柏傲莊放盤租價約$16,000至$68,000，橫跨開放式至大單位，差距較大，宜逐盤核實。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款、按金、租期、提早解約及維修責任。
柏傲莊生活配套
柏傲莊基座連接港鐵圍方（The Wai）商場，設超市、食肆及零售商戶，並直達大圍站；屋苑設三層高會所及園林設施。大圍一帶另有街市、食肆及社區設施，生活配套成熟。實際商戶及設施開放安排以最新資料為準。
柏傲莊校網
柏傲莊小學校網為88區（沙田區熱門校網，網內名校林立），中學校區為沙田區。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應按適用學年向教育局核實。
柏傲莊樓齡及維修
柏傲莊一、二期2022年入伙，三期2026年完工，整體樓齡約2至4年，屬新型屋苑，一般樓齡維修風險較低。需要留意：第三期（柏傲莊III）第1座及第8座曾於2021年被發現部分牆身結構混凝土強度未達獲批設計要求（據報誤用強度較低的混凝土），其後兩座拆卸重建，並引致大批買家取消交易，項目關鍵日期延遲，最終於2026年完工。買家如考慮三期單位，宜向發展商、管理處及銀行了解相關座數的最終落成及驗收情況，並查閱樓契及驗樓報告。
柏傲莊每月持有成本
持有柏傲莊單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認屬第幾期、邊一座及樓層座向，對比同類單位成交及放盤叫價。
- 如考慮第三期（尤其第1、8座），向發展商及管理處了解最終落成、驗收及保養安排。
- 檢查單位間隔、窗戶、防水及裝修狀況（新樓亦應驗樓）。
- 向管理處查詢管理費、差餉、地租金額（每呎管理費約$4.5，實際以最新為準），計入每月預算。
- 測試水壓、電力、去水同冷氣運作。
- 向銀行查詢估價及按揭成數，尤其高銀碼單位的壓力測試。
柏傲莊好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 大圍站上蓋：屯馬綫直達，基座連圍方商場，交通購物方便。
- 樓齡新、配套齊：2022至2026年落成，設大型會所及商場。
- 戶型多元：開放式至4房，照顧不同買家需求。
3大缺點
- 入場及呎價高：成交呎價約$25,341、放盤由$600萬起，收租毛回報約2.7%偏低。
- 第三期建築質量風波：柏傲莊III第1、8座曾因混凝土強度不達標拆卸重建，買家宜了解相關座數的最終驗收情況。
- 管理費偏高：每呎管理費約$4.5，持貨成本較高。
柏傲莊未來發展及升值潛力
屯馬綫（大圍站）已全綫通車，大圍站上蓋配套成熟。區內仍有規劃或興建中的社區及商業設施，惟時間表以官方公布為準。鐵路上蓋及新樓品質屬自住便利因素，惟樓價仍受單位條件、按揭成本、管理及維修開支、區內供應及整體市況影響，唔保證上升。
柏傲莊適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 重視鐵路上蓋、追求新樓品質的換樓客及專業人士。
- 想要樓下有大型商場及會所的家庭。
- 鎖定88校網、預算充裕的家長。
未必適合
- 預算有限、想低銀碼上車的首置客（入場銀碼較高）。
- 追求高收租回報的投資者（毛回報約2.7%偏低）。
- 對第三期建築質量風波有疑慮、未釐清前不想入市的買家。
柏傲莊常見問題（FAQ）
柏傲莊好唔好住？
柏傲莊（The Pavilia Farm）係大圍站屯馬綫上蓋嘅新型大型屋苑，7座約3,090伙，勝在鐵路上蓋、樓齡新、基座連圍方商場同大型會所。缺點係入場同呎價偏高、收租回報約2.7%偏低，另第三期曾有建築質量風波要留意。
柏傲莊喺邊？交通方唔方便？
柏傲莊位於沙田車公廟路18號，係港鐵屯馬綫大圍站上蓋，可經基座及圍方商場直達車站，屯馬綫往返九龍東、紅磡、尖沙咀，大圍站亦可轉東鐵綫往九龍塘及港島。交通十分方便。
柏傲莊而家呎價幾多？
根據美聯屋苑專頁2026年10月12日快照，柏傲莊近30日平均成交實用呎價約$25,341，較上月約+7.8%，約10宗成交；放盤平均呎價約$25,945。數字屬過去30日動態快照，會隨市況及成交組合變動。
柏傲莊收租回報點？
以成交呎租約$58及成交呎價約$25,341推算，柏傲莊估算毛回報約2.7%。呢個數未扣管理費、差餉、地租、空置同維修，加上入場銀碼高，收租回報相對偏低，較適合自住或換樓客。
柏傲莊入場要幾多錢？
美聯專頁顯示柏傲莊放盤售價約$600萬至$3,298萬，開放式及細單位入場銀碼較低，大單位則叫價過千萬。最低叫價未必代表一般成交價，實際造價會隨期數、座向、樓層及市況而變動。
柏傲莊第三期（柏傲莊III）係咪有問題？
柏傲莊III第1座及第8座曾於2021年被發現部分牆身結構混凝土強度未達獲批設計要求，其後兩座拆卸重建，大批買家取消交易，項目延遲，最終於2026年完工。如考慮三期單位，宜向發展商、管理處及銀行了解相關座數嘅最終落成、驗收及保養情況，並查閱樓契及驗樓報告。
柏傲莊校網係幾多？
柏傲莊小學屬88校網（沙田區熱門校網，網內名校林立），中學屬沙田區。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應向教育局核實。
柏傲莊樓齡幾新？管理費貴唔貴？
柏傲莊一、二期2022年入伙，三期2026年完工，樓齡約2至4年，屬新型屋苑。每呎管理費約$4.5（實際以最新為準），持貨成本較高，預算時要計埋管理費、差餉及地租。
柏傲莊有咩戶型？啱唔啱投資？
柏傲莊戶型由開放式至4房俱備，照顧首置、換樓及家庭需求。由於入場銀碼及呎價偏高、毛回報約2.7%偏低，較適合自住或換樓客；純投資收租者宜審慎比較同區回報。
總結
柏傲莊（The Pavilia Farm）作為大圍站屯馬綫上蓋嘅新型大型屋苑，最大賣點係鐵路上蓋、樓齡新、基座連圍方商場同大型會所，交通購物十分方便。成交呎價約$25,341、估算毛回報約2.7%（僅供參考）。不過要留意入場同呎價偏高、收租回報相對較低，而第三期（柏傲莊III）第1、8座曾因混凝土強度不達標拆卸重建、延遲至2026年完工，考慮三期單位前宜了解相關座數嘅最終驗收情況。置業前記得以最新成交、按揭成數同自身負擔能力，向合資格專業人士核實再決定。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 柏傲莊屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年10月12日）
- 屋苑座數、伙數、期數、落成年份、發展商及第三期建築質量事件：維基百科「柏傲莊」條目及公開新聞報道
- 校網資料：教育局小一入學學校網及中學校網（以適用學年公佈為準）
- 鐵路及車站資料：港鐵公司屯馬綫資料
- 交通路線：運輸署及相關營辦商公佈
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年10月12日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。