沙田第一城（City One Shatin）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 沙田石門大型藍籌屋苑、百得置業發展：位於沙田沙田市地段第1號，1981至1987年分期入伙、樓齡約39至46年，52座共10,642伙，是沙田區規模最大的私人屋苑。
- 鄰近屯馬綫石門站：可經置富第一城商場及行人通道往返屯馬綫石門站，由不同座數步行約8至12分鐘；屋苑另有多條巴士及專線小巴。
- 成交呎價約$13,243（近30日）：較上月約−6.0%，近30日約19宗成交；成交呎租約$48，估算毛回報約4.3%（僅供參考）。
- 細單位、入場銀碼低：實用面積約327至716呎，1至3房為主，放盤售價約$332萬至$1,220萬，屬沙田上車熱門屋苑。
- 校網91區：小學91校網（區內名校包括浸信會呂明才小學、胡素貞博士紀念學校等），中學沙田區；校網只影響派位機會，不保證入讀。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
沙田第一城（City One Shatin）屋苑概況
沙田第一城（City One Shatin）位於新界沙田石門，由百得置業（恒基兆業、新世界發展、新鴻基地產及長江實業組成的聯營公司）發展，1981至1987年分期入伙，樓齡約39至46年。屋苑共52座、樓高27至34層，合共約10,642伙，是沙田區至今規模最大的私人住宅項目，以細單位為主，分一梯四伙、一梯六伙及一梯八伙三種設計。
屋苑基座設有置富第一城及置富第一城‧樂薈兩個商場，並設休憩花園、球場及游泳池等設施，日常生活配套成熟。按2026年10月12日美聯屋苑專頁快照，近30日約有19宗成交，平均成交實用呎價約$13,243。
沙田第一城基本資料
| 屋苑名稱 | 沙田第一城 |
| 英文名稱 | City One Shatin |
| 位置 | 新界沙田石門（沙田市地段第1號） |
| 發展商 | 百得置業（恒基·新世界·新鴻基·長實聯營） |
| 落成年份 | 1981至1987年分期（樓齡約39至46年） |
| 規模 | 52座、約10,642伙，分七期發展 |
| 戶型 | 1至3房（一梯四／六／八伙） |
| 實用面積 | 約327至716呎 |
| 屋苑設施 | 置富第一城及置富第一城‧樂薈商場、泳池、球場、休憩花園 |
| 管理公司 | 百得物業管理 |
| 校網 | 小學91校網／中學沙田區 |
沙田第一城有甚麼特色與吸引力？
- 沙田區最大屋苑：52座、約10,642伙，單位供應多、成交活躍，容易比較及議價。
- 基座雙商場：置富第一城及置富第一城‧樂薈，設超市、食肆及零售（商戶以最新名錄為準）。
- 入場銀碼低：以細單位為主，放盤售價約$332萬起，屬沙田上車及收租熱門。
- 91名校網：區內名校林立，對有子女家庭吸引力大。
- 康樂設施：設游泳池、球場及休憩花園；部分較大單位設露台。
沙田第一城交通方唔方便？
沙田第一城並非鐵路上蓋，但可經置富第一城商場及行人通道往返港鐵屯馬綫石門站，由不同座數步行約8至12分鐘，宜由目標單位實測。石門站往返大圍、沙田市中心及九龍東都方便；屋苑一帶另有多條巴士及專線小巴途經，往返沙田站、九龍及港島。路線及班次會調整，應以運輸署及營辦商最新公佈為準。
沙田第一城呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $13,243（較上月約 −6.0%） |
| 放盤平均呎價 | 約 $15,402 |
| 成交量 | 約 19宗 |
| 成交平均呎租 | 約 $48 |
| 放盤售價 | 約 332萬 – 1,220萬 |
| 放盤租金 | 約 11,800 – 24,500 |
| 放盤數量 | 售盤約212個、租盤約141個 |
| 估算毛回報率 | 約 4.3%（＝$48 × 12 ÷ $13,243，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約4.3%，係用成交呎租×12÷成交呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。上表估算毛回報約4.3%，以成交呎租約$48及成交呎價約$13,243粗略計出，未扣管理費、差餉、地租及維修等開支，實際淨回報會更低。第一城單位細、入場銀碼低，租務需求相對穩定，但投資前仍應以最新成交及放盤重新計算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，沙田第一城唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、裝修同傢俬電器而定。沙田第一城放盤租價約$11,800至$24,500，單位細、入場租金低，租務需求相對穩定，建議多睇幾個單位再議價。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款、按金、租期、提早解約及維修責任。
沙田第一城生活配套
沙田第一城基座設置富第一城及置富第一城‧樂薈兩個商場，提供超市、食肆、銀行及零售商戶；屋苑設游泳池、球場及休憩花園。周邊有街市、食肆及社區設施，石門一帶另有多個商業及商場項目。實際商戶及設施開放安排以最新資料為準。
沙田第一城校網
沙田第一城小學校網為91區，中學校區為沙田區，區內名校林立（例如浸信會呂明才小學、胡素貞博士紀念學校）。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應按適用學年向教育局核實。
沙田第一城樓齡及維修
沙田第一城1981至1987年分期入伙，樓齡約39至46年，屬樓齡較高的成熟屋苑。高樓齡可能影響銀行估價及按揭最長還款年期，部分銀行對舊樓態度較保守；睇樓時應留意窗框、防水、渠務、電線同喉管狀況，並向管理處了解大維修安排及有否特別徵費。買樓前最好搵驗樓師檢查，並向銀行查詢實際估價及按揭成數。
沙田第一城每月持有成本
持有沙田第一城單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層、座向及屬一梯四／六／八伙邊種設計，對比同類單位成交及放盤叫價。
- 檢查窗框、天花、牆身有無滲水、裂紋或維修痕跡（留意屋苑樓齡約40年）。
- 向管理處查詢管理費、差餉、地租金額，計入每月預算。
- 測試水壓、電力、去水同冷氣運作。
- 向管理處了解有無大型維修或特別徵費計劃。
- 預早向銀行查詢估價及按揭年期（舊樓按揭年期或受限）。
沙田第一城好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 入場銀碼低：細單位放盤約$332萬起，上車及收租熱門。
- 規模大、成交活躍：約10,642伙，近30日約19宗成交，易比較易議價。
- 91名校網＋雙商場：有子女家庭受惠，樓下生活配套齊全。
3大缺點
- 樓齡約40年：要計埋維修開支同按揭年期限制。
- 非鐵路上蓋：步行往石門站約8至12分鐘，部分座數較遠。
- 單位偏細：以1至3房細單位為主，大單位選擇少。
沙田第一城未來發展及升值潛力
屯馬綫（石門站）已通車，沙田石門一帶配套成熟。區內仍有商業及社區設施陸續發展，惟屬規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。鐵路及商場配套屬自住便利因素，樓價仍受單位條件、按揭成本、維修開支、區內供應及整體市況影響，唔保證上升。
沙田第一城適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 預算有限、想喺沙田上車的首置客。
- 重視91校網及區內名校的家庭。
- 想要樓下有商場、生活方便兼收租回報相對穩的買家。
未必適合
- 抗拒約40年樓齡、想要新式會所的買家。
- 需要4房或大面積單位的家庭。
- 必須鐵路上蓋、唔想步行往車站的人。
沙田第一城常見問題（FAQ）
沙田第一城好唔好住？
沙田第一城（City One Shatin）係沙田石門規模最大的私人屋苑，52座約10,642伙，勝在入場銀碼低、單位供應多、樓下有置富第一城雙商場，又屬91名校網。缺點係樓齡約40年、單位偏細，亦非鐵路上蓋。
沙田第一城喺邊？交通方唔方便？
沙田第一城位於沙田石門，並非鐵路上蓋，可經置富第一城商場及行人通道步行約8至12分鐘往返屯馬綫石門站，不同座數時間有別。屋苑一帶另有多條巴士及專線小巴往返沙田站、九龍及港島。
沙田第一城而家呎價幾多？
根據美聯屋苑專頁2026年10月12日快照，沙田第一城近30日平均成交實用呎價約$13,243，較上月約−6.0%，約19宗成交；放盤平均呎價約$15,402。數字屬過去30日動態快照，會隨市況變動。
沙田第一城收租回報點？
以成交呎租約$48及成交呎價約$13,243推算，沙田第一城估算毛回報約4.3%。呢個數未扣管理費、差餉、地租、空置同維修，唔代表個別單位實際回報；單位細、入場租金低，租務需求相對穩定。
沙田第一城入場要幾多錢？
美聯專頁顯示沙田第一城放盤售價約$332萬至$1,220萬，當中細單位入場銀碼較低，屬沙田上車熱門。最低叫價未必代表一般成交價，實際造價會隨座向、樓層、裝修及市況而變動。
沙田第一城校網係幾多？
沙田第一城小學屬91校網，中學屬沙田區，區內名校林立（如浸信會呂明才小學、胡素貞博士紀念學校）。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應向教育局核實。
沙田第一城樓齡咁高，做按揭有無影響？
沙田第一城樓齡約39至46年，部分銀行對舊樓估價及按揭最長還款年期較保守，實際成數同年期要按目標單位及借款人條件向銀行查詢。買樓前最好預早做估價。
沙田第一城單位係咪好細？
係，沙田第一城以細單位為主，實用面積約327至716呎，1至3房，分一梯四／六／八伙設計，一梯四伙單位較大。需要4房或大面積的家庭選擇較少。
總結
沙田第一城（City One Shatin）作為沙田石門規模最大的藍籌屋苑，最大賣點係入場銀碼低、單位供應多、成交活躍，加上樓下置富第一城雙商場同91名校網，自住收租都受歡迎。成交呎價約$13,243、估算毛回報約4.3%（僅供參考）。不過要留意屋苑樓齡約40年、單位偏細，亦非鐵路上蓋，步行往石門站約8至12分鐘。置業前記得以最新成交、按揭成數同自身負擔能力，向合資格專業人士核實再決定。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 沙田第一城屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年10月12日）
- 屋苑座數、伙數、落成年份及發展商：維基百科「沙田第一城」條目及公開資料
- 校網資料：教育局小一入學學校網及中學校網（以適用學年公佈為準）
- 鐵路及車站資料：港鐵公司屯馬綫資料
- 交通路線：運輸署及相關營辦商公佈
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年10月12日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。