想深入了解港島南岸 (The Southside) 好唔好住？美聯物業整合港島南岸各期的Quick Facts、呎價數據、平面圖分析、交通校網及常見問題FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個港島新核心的所有細節。

1. 引言：港島南岸 — 重塑港島南的鐵路巨無霸

1. 引言：港島南岸 — 重塑港島南的鐵路巨無霸

港島南岸（The Southside），是港鐵公司近年在港島區規模最宏大、最具雄心的鐵路物業發展項目。坐落於港鐵南港島綫黃竹坑站上蓋，這個超級綜合體由六期住宅項目及一個大型商場組成，旨在將傳統的工業區黃竹坑，徹底轉型為一個集高尚住宅、潮流商業、便捷交通與藝術文化於一身的全新核心社區。憑藉其無可比擬的鐵路優勢、南區獨有的自然景致及名校林立的校網，港島南岸已成為市場上定義港島新一代豪宅生活的風向標。

本文將為您全面拆解這個龐大項目的各個組成部分，從宏觀規劃到微觀戶型，深入剖析其優缺點及未來潛力，助您洞悉這個未來地標的真正價值。

2. Quick Facts：港島南岸 核心資料速覽

港島南岸是一個分期發展的大型項目，以下是其總體及各期的核心資料：

• 地址: 香港黃竹坑香葉道11號
• 發展商: 香港鐵路有限公司 + 各期合作發展商
• 總單位數: 約5,200伙
• 落成年份: 2022年起分階段落成
• 管理公司: 香港鐵路有限公司
• 管理費: 約 5.5−5.5 – 5.5−6.5 / 呎
• 小學校網: 18校網 (港島頂級)

各期資料概覽:

• 第1期 – 晉環 (Southland): 長江實業 (800伙)
• 第2期 – 揚海 (La Marina): 信和置業 & 嘉里建設 (600伙)
• 第3期 – 凱玥 (The Arles): 嘉里建設、信和置業 & 太古地產 (642伙)
• 第4期 – 海盈山 (La Montagne): 嘉里建設、信和置業 & 太古地產 (800伙)
• 第5期 – 滶晨 (Deep Water Pavilia) [5A期] & 待命名 [5B期]: 新世界發展、帝國集團、麗新發展、資本策略 (共825伙，5A期佔447伙)
• 第6期: 會德豐地產 (750伙)

3. 數據透視：港島南岸 的市場價值

呎價走勢

作為港島區近年最矚目的新盤，港島南岸各期的開售價均定位於豪宅級別，首批開售呎價普遍由28,000起跳，向海優質單位的呎價更可達28,000起跳，向海優質單位的呎價更可達28,000起跳，向海優質單位的呎價更可達35,000以上。目前二手市場成交不多，但其價格已成為整個港島南區的樓價新指標。與南區傳統豪宅如貝沙灣、深灣軒相比，港島南岸的優勢在於其簇新樓齡和無可比擬的鐵路便利，但居住密度相對較高。

租務市場及回報

隨著各期陸續入伙，港島南岸已成為港島一個全新的高檔租賃市場。租客群體主要為中環及金鐘的金融專才、跨國企業外派高管，以及被頂級校網和國際學校吸引的富裕家庭。租金水平看齊港島一線豪宅，但由於樓價極高，預計租金回報率約在2.0%至2.5%之間，屬於典型的「重資本增值，輕租金回報」的豪宅資產。

住戶特徵

港島南岸的誕生，正吸引一批全新的高收入中產及富裕階層進駐黃竹坑。他們追求高效的城市生活，同時嚮往南區的自然環境，重視子女教育，形成了高質素、國際化的社區人口結構。

4. 間隔與景觀：平面圖全面睇

主要間隔類型

港島南岸提供多元化戶型，以滿足不同家庭結構的豪宅買家：

• 一房至兩房單位: 迎合年輕專業人士及小家庭。
• 三房及四房單位: 項目供應主力，面積寬敞，多設套房及工人房，是換樓家庭的核心選擇。
• 特色戶: 各期均設有少量頂層複式、平台花園等極罕有的特色單位，例如第5A期「滶晨」便提供實用面積高達3,120平方呎的頂層複式樓王，設有5間套房及私人泳池，盡顯項目的頂級定位。

平面圖分析

作為新一代頂級豪宅，單位設計體現了現代奢華風格：

• 用料上乘: 各期均採用國際頂級廚衛品牌，交樓標準極高。
• 景觀導向: 戶型設計著重採光及景觀，普遍設有露台及大型玻璃窗，將室外景致融入生活。
• 佈局現代: 普遍採用高樓底、開放式廚房（部分單位）等現代設計元素，提升空間感。

座向與景觀

景觀是港島南岸價值分化的關鍵，也是買家最大的考量點：

1. 開揚海景: 向南及東南方的單位，可望深灣、香港仔避風塘及海洋公園一帶景致，部分高層單位更可遠眺南中國海，是項目最優質、價值最高的景觀。
2. 翠綠山景: 向北及東北方的單位，主要望向南朗山及金馬倫山的山景，景觀開揚翠綠。
3. 市景/樓景: 由於項目分多期發展，景觀存在極大變數。早期數（如晉環）的部分單位景觀，有機會被後期數（如凱玥、海盈山）所遮擋。而新推出的第5期「滶晨」，則位於項目的東面，其座向設計旨在讓大部分單位享有深水灣及壽臣山的景觀。這是買家必須注意的最大風險。只有位處項目最南端、最前排的座數，才能確保其海景的永久性。

5. 社區配套：生活機能一覽

交通網絡

• 港鐵: 項目與港鐵黃竹坑站無縫連接，住戶可經由專屬通道直達站台。黃竹坑站是南港島綫的核心站，僅需兩站（約8分鐘）即可直達金鐘，接駁港島綫、荃灣綫及東鐵綫，盡享港島核心商業區的便利。
• 巴士/小巴: 黃竹坑站旁設有公共運輸交匯處，提供多條路線前往港島各區。
• 駕駛: 經香港仔隧道可快速前往銅鑼灣、灣仔，但繁忙時間隧道較為擠塞。

購物與餐飲

項目基座為大型商場**「THE SOUTHSIDE」**，佔地51萬平方呎，提供約150間商舖，包括大型超市、戲院、國際時裝、特色餐飲等，為整個南區提供了一個全新的、一站式的生活娛樂樞紐，住戶可享受全天候的便利生活。

康樂設施

• 屋苑會所: 港島南岸各期均設有獨立的豪華住客會所，提供包括室內外泳池、健身室、宴會廳、兒童遊樂設施等，設計和規模均達頂級酒店水平。
• 周邊設施: 南區的優勢在於其豐富的自然資源。住戶可輕鬆前往深水灣、淺水灣、海洋公園、香港仔郊野公園等，享受行山、游泳等戶外活動。此外，黃竹坑區內正轉型為新興的藝術文化區，畫廊、工作室林立。

校網

• 小學校網: 屬於18校網，是港島區家長夢寐以求的頂級校網，網內名校包括聖公會聖彼得小學、嘉諾撒聖心學校、聖士提反女子中學附屬小學等。
• 中學校網: 屬於南區，名校包括聖士提反書院、嘉諾撒聖心書院等。此外，區內國際學校林立，如加拿大國際學校、新加坡國際學校、滬江維多利亞學校等，提供多元化的頂級教育選擇。

6. 優點與缺點：港島南岸 好唔好住？

三大優點

1. 港島鐵路豪宅，交通無可匹敵：無縫連接黃竹坑站，8分鐘直達金鐘，這個交通優勢在港島豪宅市場中絕無僅有，完美結合了豪宅的居住質素與市區的通勤效率。
2. 頂級校網與國際教育資源：坐擁18小學校網及眾多國際學校，為子女提供了最頂尖的教育路徑，是家庭客最看重的核心價值。
3. 全新大型社區，潛力巨大：作為一個從零開始規劃的全新大型社區，連帶大型商場，其未來發展潛力巨大，有望成為港島一個全新的、充滿活力的地標性社區。

三大缺點

1. 景觀變數巨大，存在遮擋風險：分期發展的模式意味著後期的建築會遮擋前期的景觀，買家在選擇單位時如同「隔山買牛」，景觀的永久性沒有保證，是項目最大的不確定性。
2. 樓價及持有成本極高：定位頂級豪宅，入場門檻極高。同時，高昂的管理費亦是業主長期的沉重負擔。
3. 社區成熟需時，周邊仍在建設：雖然商場已開幕，但整個社區完全成熟仍需數年時間。目前周邊仍有地盤，短期內會受建築噪音及塵土影響。

7. 未來發展與升值潛力

區域轉型引擎

港島南岸是政府「躍動港島南」計劃的核心引擎。它的落成將徹底改變黃竹坑的面貌，從一個舊工業區轉型為集商業、住宅、藝術、消閒於一身的綜合性社區。這種由政府和頂級發展商共同推動的區域轉型，為物業的長線價值提供了堅實的支撐。

社區成熟紅利

隨著所有住宅期數入伙及商場全面運營，社區的人氣和消費力將會聚集，形成正向循環，帶動整個區域的價值提升。作為這個新核心的住宅部分，港島南岸將最直接地享受社區成熟帶來的紅利。

8. 常見問題 FAQ

Q1: 與南區傳統豪宅「貝沙灣」相比，港島南岸的主要優勢是什麼？

A1: 兩者是南區不同時代的豪宅代表。港島南岸最大的優勢是**「港鐵便利」和「簇新」。它提供了一種與城市核心無縫連接的生活方式，這是貝沙灣無法比擬的。而貝沙灣的優勢在於其「低密度」、「廣闊空間感」和「成熟的臨海社區氛圍」**，提供了更純粹的度假式居住體驗。選擇哪個，取決於買家在「極致便利」與「極致空間」之間的取捨。

Q2: 港島南岸適合哪種類型的家庭或買家？

A2: 港島南岸的目標客群非常清晰：(1) 頂級精英家庭，他們既需要港島核心區的便利以應對繁忙工作，又極度重視子女的教育資源（18校網及國際學校）；(2) 追求現代化、高效率生活的金融才俊和專業人士；(3) 看好港島南區轉型潛力、尋求長線資本增值的投資者。

Q3: 購買港島南岸，最大的風險是什麼？

A3: 最大的風險無疑是**「景觀的不確定性」**。除非您購買的是項目最南端、最前臨海景的單位，否則您今天看到的開揚景觀，很可能在幾年後被新建的期數所遮擋，這將直接影響單位的價值和居住體驗。反之，購買較後推出的期數（如第5期），雖然樓價可能更高，但其前方景觀已被前期建築固定，景觀的確定性相對較高，買家能更清晰地判斷單位的最終景觀。

Q4: 港島南岸的管理費為何如此高昂？值得嗎？

A4: 高昂的管理費源於其港鐵上蓋的複雜管理、全新的頂級豪華會所設施，以及高質素的物業管理服務。對於追求頂級生活品質、經常使用會所設施的住戶而言，這筆費用是換取便利、安全和尊貴體驗的成本，是「物有所值」的。但對於不常使用設施的住戶，這將是一筆不菲的固定開支。

Q5: 「THE SOUTHSIDE」商場的落成，對住戶有多重要？

A5: 極度重要。它徹底解決了黃竹坑過往「有居住，無生活」的短板。這個大型商場的出現，意味著住戶足不出戶便能滿足所有日常購物、餐飲和娛樂需求，使港島南岸成為一個真正自給自足的獨立王國，極大地提升了其宜居性和價值。

9. 總結：適合哪類人居住？

總結

港島南岸不僅僅是一個樓盤，它是港島南區未來十年發展藍圖的核心。它以前所未有的規模，將鐵路、商場、豪宅、校網、自然景觀等所有最稀缺的資源集於一身，創造出一種全新的港島生活模式。儘管它伴隨著高昂的價格和發展中的不確定性，但它為市場提供了一個清晰的信號：一個更年輕、更便捷、更充滿活力的新港島南時代，已經來臨。

目標客群建議

• 精英家庭客: 如果您追求頂級教育資源和極致通勤便利的完美結合，港島南岸是您在港島的不二之選。
• 金融界專才: 如果您在金鐘、中環工作，並希望在8分鐘的港鐵車程外找到一個高品質的全新居所，港島南岸能滿足您的苛刻要求。
• 長線投資者: 如果您相信「躍動港島南」的宏大願景，並希望捕捉一個新興核心區的早期增長潛力，港島南岸是您不容錯過的戰略性資產。

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