貝沙灣（Residence Bel-Air）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 南區數碼港豪宅、盈科大衍發展：位於貝沙灣道28號，6期共77座（包括洋房）約2,700多伙，2004至2008年分期入伙。
- 成交呎價約$29,401（近30日）：較上月約+11.2%，近30日約8宗成交，跨期數及戶型差異大；放盤呎價約$33,104。
- 入場叫價約1,080萬起：戶型由2房至大宅及洋房，售盤約82個、租盤約13個。
- 非鐵路上蓋：主要靠屋苑穿梭巴士、巴士小巴或駕駛；南港島綫（西段）屬規劃中項目。
- 叫價口徑毛回報約2.2%：以放盤呎租約$60及放盤呎價推算，未扣管理費、差餉、地租及空置。
- 校網18區（南區）：小學18校網、中學南區；批地年期50年，由2000年起計。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
貝沙灣（Residence Bel-Air）屋苑概況
貝沙灣（Residence Bel-Air）位於港島南區薄扶林鋼綫灣、數碼港沿岸，由盈科大衍地產發展，2004至2008年分期入伙，樓齡約18至22年。屋苑分6期，共77座住宅樓宇及洋房，美聯資料列2,771伙（維基百科列2,745個單位），屬港島南區低密度豪宅屋苑。
屋苑包括分層大廈及獨立洋房，第二期名為南岸、第四期名為南灣，戶型由2房單位至大宅及洋房都有。按2026年10月6日美聯屋苑專頁快照，近30日約有8宗成交，平均成交實用呎價約$29,401，放盤平均呎價約$33,104。
貝沙灣基本資料
| 屋苑名稱 | 貝沙灣 |
| 英文名稱 | Residence Bel-Air |
| 位置 | 港島南區貝沙灣道28號（數碼港） |
| 發展商 | 盈科大衍地產 |
| 落成年份 | 2004至2008年分期（樓齡約18至22年） |
| 規模 | 6期77座（包括洋房），約2,745至2,771伙 |
| 戶型 | 2房至大宅，另有獨立洋房 |
| 實用面積 | 約459至6,302呎（維基百科資料） |
| 屋苑設施 | 大型住客會所、室內外泳池、兒童設施、運動設施 |
| 批地年期 | 50年，由2000年5月22日起計 |
| 校網 | 小學18校網／中學南區 |
貝沙灣有甚麼特色與吸引力？
- 臨海低密度：部分單位望鋼綫灣及東博寮海峽海景。
- 戶型選擇多：由2房單位至大宅及洋房。
- 大型會所：設室內外泳池、健身室、水療及兒童設施等。
- 鄰近數碼港：數碼港商場及海濱公園就近。
- 環境清靜：背山面海，遠離市區繁忙地段。
貝沙灣交通方唔方便？
貝沙灣唔係鐵路上蓋，附近暫時未有港鐵站。住戶可乘屋苑穿梭巴士，或經數碼港一帶的巴士及小巴往返港島各區；駕駛經域多利道或薄扶林道往中環一帶較方便，實際車程視乎路面情況。南港島綫（西段）擬設數碼港站，屬規劃中項目，動工及通車時間以官方公布為準。
貝沙灣呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $29,401（較上月約 +11.2%） |
| 放盤平均呎價 | 約 $33,104 |
| 成交量 | 約 8宗 |
| 放盤平均呎租 | 約 $60 |
| 放盤售價 | 約 1,080萬 – 5.5億 |
| 放盤租金 | 約 34,000 – 330,000 |
| 放盤數量 | 售盤約82個、租盤約13個 |
| 估算毛回報率 | 約 2.2%（＝放盤呎租$60 × 12 ÷ 放盤呎價$33,104，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約2.2%，係用放盤呎租×12÷放盤呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近30日未有成交呎租資料，故以放盤呎租及放盤呎價推算；各期戶型及洋房差異大，回報只屬粗略參考。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，貝沙灣唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、景觀、裝修同傢俬電器而定。貝沙灣放盤租價約$34,000至$330,000，租盤數目不多，宜逐盤比較。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款、按金、租期、提早解約及維修責任。
貝沙灣生活配套
貝沙灣鄰近數碼港商場，設超市、食肆及零售商店；數碼港海濱公園就在附近，適合散步及跑步。屋苑設大型住客會所，包括室內外泳池、健身室、水療及兒童設施，開放安排及收費以管理處最新公布為準。日常大型購物多要駕車或乘車往香港仔或市區。
貝沙灣校網
貝沙灣小學校網為18區，中學校區為南區。校網只影響派位機會，並唔保證入讀心儀學校，應按適用學年向教育局核實。
貝沙灣樓齡及維修
貝沙灣2004至2008年分期落成，樓齡約18至22年。屋苑批地年期為50年，由2000年5月22日起計，買家做按揭及估價前，宜向銀行及律師了解地契年期的影響。臨海物業要留意窗框、外牆、露台防水及冷氣狀況，並向管理處了解大維修安排及有否特別徵費。
貝沙灣每月持有成本
持有貝沙灣單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認期數、座數、樓層同景觀，對比返同類單位成交紀錄同放盤叫價。
- 檢查窗框、外牆、天花及浴室有無滲水或維修痕跡。
- 向管理處查詢管理費、差餉、地租及會所收費，計入每月預算。
- 測試冷氣、水壓、電力同去水。
- 向管理處查詢有無大型維修或特別徵費計劃。
- 預早向銀行查詢估價、按揭成數及年期；高價單位要留意按揭成數上限。
貝沙灣好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 臨海低密度環境：部分單位有海景，環境清靜。
- 戶型選擇多：由2房至大宅及洋房。
- 會所設施齊全：大型會所及海濱公園就近。
3大缺點
- 非鐵路上蓋：要靠穿梭巴士、巴士或駕駛出入。
- 入場銀碼高、回報偏低：叫價約1,080萬起，叫價口徑毛回報約2.2%。
- 各期差異大：期數、座數、景觀同戶型令呎價差距大，要逐個比較。
貝沙灣未來發展及升值潛力
南港島綫（西段）屬規劃中鐵路項目，擬於數碼港設站，動工及通車時間以官方公布為準；數碼港一帶亦有其他規劃中發展。這些項目對個別屋苑樓價的影響難以估計，豪宅樓價仍受息口、按揭成數及整體市況影響，唔保證上升。
貝沙灣適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 追求低密度臨海環境、習慣駕駛的家庭。
- 需要大單位或洋房的換樓客。
- 喺數碼港或港島西一帶返工的專業人士。
未必適合
- 每日依賴港鐵通勤的上班族。
- 以收租回報為主要目標的投資者。
- 預算低於1,000萬的買家。
貝沙灣常見問題（FAQ）
貝沙灣好唔好住？
貝沙灣（Residence Bel-Air）係港島南區數碼港嘅低密度豪宅屋苑，部分單位望海，會所設施齊全，戶型由2房至大宅洋房都有。缺點係唔係鐵路上蓋，入場銀碼高。
貝沙灣喺邊？交通方唔方便？
貝沙灣位於港島南區貝沙灣道28號，近數碼港，附近暫時冇港鐵站。住戶主要搭屋苑穿梭巴士、巴士小巴或者自己揸車；南港島綫（西段）仲屬規劃中項目。
貝沙灣而家呎價幾多？
根據美聯屋苑專頁2026年10月6日快照，貝沙灣近30日平均成交實用呎價約$29,401，較上月約+11.2%，約8宗成交；放盤平均呎價約$33,104。唔同期數同戶型差異大，數字只供參考。
貝沙灣收租回報點？
以放盤呎租約$60同放盤呎價約$33,104推算，貝沙灣叫價口徑毛回報約2.2%。呢個數未扣管理費、差餉、地租同空置，豪宅回報一般偏低。
貝沙灣入場要幾多錢？
貝沙灣放盤叫價約1,080萬起，大宅及洋房可以去到數億元。叫價唔等於成交價，實際要睇期數、景觀同銀行估價。
貝沙灣屬邊個校網？
貝沙灣小學屬18校網，中學屬南區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
貝沙灣幾多期？有咩分別？
貝沙灣分6期，共77座住宅樓宇同洋房，2004至2008年分期入伙，第二期叫南岸，第四期叫南灣。唔同期數嘅落成年份、戶型同景觀都唔同，揀樓前最好逐期比較。
貝沙灣租樓要留意咩？
貝沙灣放盤租價約$34,000至$330,000，租盤約13個。叫租唔等於成交租金，租樓前要確認管理費由邊方負責、有冇傢電、按金、租期、提早解約同維修責任。
總結
貝沙灣（Residence Bel-Air）係港島南區數碼港的低密度豪宅屋苑，由盈科大衍地產發展、2004至2008年分期入伙，勝在臨海環境、戶型選擇多及大型會所。近30日成交呎價約$29,401（約8宗），叫價口徑毛回報約2.2%（僅供參考）。要留意非鐵路上蓋、入場銀碼高及各期差異，入市前宜比較同期同類單位成交及向銀行查詢按揭安排。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 貝沙灣屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年10月6日）
- 公共交通路線資料：運輸署
- 屋苑期數、座數及單位資料：維基百科 — 貝沙灣
- 小一學校網及中學校網資料：教育局
- 差餉及物業資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年10月6日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。