美國聯邦儲備局(美聯儲)於2024年3月宣布大幅減息50個基點，本文將探討美國減息對香港樓市和按揭的影響，為考慮置業人士或業主提供建議。
減息︰美國何時減息？
美聯儲於2024年3月宣布大幅減息50個基點。這是自2020年3月以來美聯儲首次降息，香港金融管理局迅速跟進，將基本利率下調0.5厘至5.25厘。近年香港樓市在高息環境下持續承壓。根據差餉物業估價署數據，私人住宅售價指數從2021年9月的高峰期至今已回落23.1%。隨著減息的到來，樓市可能發生顯著變化。
美國減息︰香港銀行同業拆息（Hibor）變動
香港銀行同業拆息（Hibor）已經開始對這一預期作出反應。自2024年7月底以來，Hibor從4.5%至4.6%的水平逐步下降，目前已降至3.8%至3.9%左右，跌幅超過0.5個百分點。這種變化預示著香港金融市場正在為可能的減息做準備。
減息︰美國降息幅度是多少？
美聯儲於2024年3月宣布減息50個基點，是四年多以來的首次降息，目標區間下調為4.75%至5%。
美國經濟指標與減息關係
美國減息決策主要基於以下經濟指標：
- 通脹率：如果通脹率持續低於Fed的2%目標，可能促使減息。
- 就業數據：失業率上升可能導致Fed採取寬鬆貨幣政策。
- GDP增長：經濟增速放緩可能成為減息的理由。
- 全球經濟形勢：貿易緊張、地緣政治風險等因素也會影響Fed的決策。
減息︰美國減息有什麼影響？
香港財政司司長陳茂波受訪時表示，當美國息率下調，香港息率亦下調時，將有利本港企業經營，對資產市場帶來正面影響。
香港財政司司長陳茂波回應美國減息
美國作為全球最大經濟體，美國減息可能會有以下影響：
1. 美元資產收益率下降
- 國債收益率變化：美國國債收益率可能下降，影響全球債券市場。
- 銀行存款利率：美元定期存款利率可能降低，減少投資者對美元資產的興趣。
- 對香港影響：港元與美元掛鉤，香港銀行存款利率可能隨之下調。
2. 全球資金流向變化
- 股票市場：低利率環境可能推動投資者轉向風險較高的股票市場。
- 新興市場投資：資金可能流向收益率較高的新興市場，包括亞洲地區。
- 房地產投資：低利率可能刺激全球房地產投資，包括香港樓市。
3. 美元匯率波動
- 美元貶值可能：減息通常會導致美元相對其他主要貨幣貶值。
- 對香港影響：由於港元與美元掛鉤，香港出口競爭力可能受到影響。
- 跨境投資：美元貶值可能刺激海外投資者增加對香港資產的配置。
4. 全球貿易格局變化
- 出口競爭力：美元貶值可能提高美國出口競爭力，影響全球貿易平衡。
- 大宗商品價格：美元貶值可能推高以美元計價的大宗商品價格。
- 香港作為貿易樞紐：可能需要調整貿易策略以應對新的全球貿易格局。
減息︰美國減息香港跟隨嗎？
- 香港各銀行已調低下調最優惠利率（P），實際按息亦已下調
- 詳情可參考︰香港減息｜滙豐中銀跟隨美國減息0.25厘 減息供樓供少幾多？
減息對香港樓市影響預測
美聯物業住宅部行政總裁布少明接受BBC中文訪問時表示，加息週期令到一些選擇浮息按揭的業主供款壓力增加，因為供款利息會隨利率政策而浮動，「供款從低位增加了四成」。他認為在供款的負擔增加之下，除了導致新買家入市的意欲下降之外，亦影響了消費零售市場的狀況，
布少明認為，在樓價下跌造成資產價格下跌的情況下，「消費上都會比較節衣縮食，另外供款增加亦會令到負擔增加，從而亦會控制消費及飲食上面等花費。」他指在高息環境之下，除了對樓價造成衝擊外，亦間接令整體經濟受損。
布少明認為，若果美國啟動減息週期，相信樓宇的成交量會有所上升，「因為可能買房的供款會比租房便宜，相信樓價亦會遂漸回穩。」除了利率政策之外，樓價能否止跌回穩、甚至由跌轉升，布少明指還需要視乎之後香港及中國大陸整體的經濟環境，「中國經濟好能帶動到香港的經濟」。
美聯物業住宅部行政總裁布少明接受BBC中文訪問時回應
香港樓價現況
在分析減息影響之前，先回顧當前香港樓市狀況：
- 根據差餉物業估價署數據，私人住宅售價指數在過去一年持續下跌。
- 從2021年9月的樓價高峰期至今，樓價累計下跌超過20%。
- 整體樓宇買賣合約登記數量和金額均有明顯下降。
- 私人住宅成交量持續下滑
- 在過去兩年的加息週期中：
- 一手及二手住宅樓宇的成交量均呈下跌趨勢。
- 與2021年8月的高位相比，目前成交量下滑約三成。
- 在過去兩年的加息週期中：
香港住宅租務市場現況
儘管樓價下跌，住宅租務市場卻呈現上升趨勢：
- 利率高企時，人們對前景缺乏信心，「寧願先租樓，也不願意去購買」
- 「樓價下跌、租金持續上升」的獨特現象。
- 租金指數變化：
- 今年6月租金指數為189點。
- 較2023年1月低位的173.6點上升約8.1%。
減息對樓市的直接影響
減息可能對香港房地產市場產生以下影響：
- 借貸成本下降：隨著利率下降，買樓按揭成本將隨之減少。
- 置業需求增加：較低買樓按揭成本可能提高市民買樓意願。
- 交易量上升：置業需求增加可能直接帶動樓市交投回升。
- 樓價企穩或回升：在供需關係變化的影響下，整體樓價可能止跌企穩，甚至出現回升趨勢。
減息︰減息對香港按揭市場影響預測
1. 拆息按揭（H按）利率變化
- 目前大多數按揭採用H加1.3%的定價模式
- 現行封頂息率為4.125%（P-1.75%）
- Hibor需降至2.825%以下，實際按揭利率才會低於封頂息率
2. 按揭利率變化預測
| 拆息(HIBOR)變化 | 一個月拆息 | 按揭息率(H+1.35%) | 實際供樓息率 |
|---|---|---|---|
| 現時 | 約3.8% | 5.1% | 4.125% |
| 下跌0.5% | 3.3% | 4.6% | 4.125% |
| 下跌1% | 2.8% | 4.1% | 4.1% |
| 下跌1.5% | 2.3% | 3.6% | 3.6% |
| 下跌2% | 1.8% | 3.1% | 3.1% |
3. 不同類型按揭產品的預期影響
a) 浮動利率按揭
- 直接受益於Hibor下降
- 供款金額可能會隨Hibor下降而減少
- 需注意封頂息率的限制
b) 固定利率按揭
- 短期內不受Hibor變化影響
- 銀行可能會推出新的固定利率計劃以吸引客戶
- 現有固定利率客戶可能考慮轉按至浮動利率計劃
c) 混合型按揭
- 部分受Hibor影響，部分保持穩定
- 可能成為風險厭惡型客戶的首選
按揭成數和審批政策的可能變化
- 銀行可能會調整按揭成數上限，尤其是對高風險客戶
- 收入審查可能會更加嚴格，以確保借款人的還款能力
- 可能會放寬某些客戶群體（如首次置業者）的審批條件
轉按市場的活躍度
- 減息環境可能刺激更多業主考慮轉按
- 銀行可能會推出更具吸引力的轉按優惠
- 需要注意轉按相關的費用和風險
香港按揭市場轉變：現金回贈重啟
2024年美國減息預期日漸明確，香港銀行業已開始調整策略，為即將到來的低息環境做準備。香港樓市和按揭市場亦帶來新回應。
滙豐銀行及中國銀行宣布下調港元最優惠利率
匯豐銀行及中國銀行今天亦宣布下調港元最優惠利率，延伸閱讀︰香港減息｜滙豐跟隨美國減息0.25厘 減息供樓供少幾多？
現金回贈重現市場
- 上半年：高息環境下，銀行撤走現金回贈
- 現在：部分銀行重推現金回贈
- 100萬元新造按揭：0.1%回贈
- 200萬元以上：0.2%回贈
- 1000萬元以上：最高0.25%回贈
雖然尚未恢復到去年2.3%至3%的水平，但這無疑是對準買家的利好消息。
回贈趨勢分析
- 2023年四大銀行平均回贈：2.629%
- 2024年截至8月平均回贈：0.813%
- 2025年預測：有望回到2023年水平
減息對供樓人士的影響
以下是一個具體按揭案例分析：
- 貸款金額：500萬港元
- 供款年期：30年
- 銀行：匯豐銀行
- 當前情況：
- P（最優惠利率）：5.875%
- 實際利率：4.125%（封頂P-1.75%）
- 月供：24,233港元
- 全期利息：372萬港元
減息0.125%後的變化
- 新利率：4.0%
- 新月供：23,871港元
- 每月節省：362港元
- 新全期利息：359萬港元
- 總節省金額：13萬港元
美國聯儲局減息0.5%，滙豐銀行及中國銀行亦宣佈減息0.25%，究竟對於供樓人士而言，可以慳到幾多錢？延伸閱讀︰【香港跟美國減息2024】實際按息低至3.875%！對H按、P按、業主、準買家的影響
特別按揭優惠：綠色按揭
部分銀行為環保建築提供特別優惠：
- 綠色按揭客戶享高達$14,090的額外高現金回贈或獎賞，優惠比一般按揭計劃為高。
- 適用於「綠建環評」認證的鉑金級或金級住宅
美國減息︰不同群體的可能影響
首次置業者
- 仔細評估個人財務狀況和長期負擔能力
- 考慮選擇較保守的按揭計劃，如固定利率或混合型
- 密切關注政府可能推出的首置優惠政策
現有業主
- 考慮是否有轉按的需要，比較不同銀行的優惠
- 評估增值按揭的可能性，以利用房產升值
- 關注樓市走勢，考慮是否合適進行置換或增購
投資者
- 分散投資組合，不要過度集中於單一市場或資產類別
- 考慮樓市以外的投資選擇，如債券、股票等
- 密切關注全球經濟形勢和本地政策變化
租客
- 評估租金與置業成本的對比，考慮是否適合購房
- 關注租金市場變化，在簽訂長期租約時要謹慎
- 考慮租金上漲的可能性，提前做好財務規劃
美國減息︰常見問題 (FAQ)
美國減息對香港樓市有什麼影響？
美國減息可能導致香港按揭利率下降，潛在降低置業成本，刺激樓市需求。然而，具體影響還需考慮其他經濟因素。
我應該等待減息後再置業嗎？
置業決定應基於個人財務狀況和長期規劃，而非單純依賴利率變化。
現有按揭是否應該轉換成其他計劃？
減息環境下，重新評估您的按揭計劃可能是明智之舉。可以考慮比較不同銀行的優惠，或諮詢按揭專家以獲得個人化建議。
減息是否一定會導致樓價上漲？
不一定。樓價走勢還受到供需關係、整體經濟狀況等多種因素影響。減息僅是影響樓市的因素之一。
減息對租金會產生什麼影響？
減息可能使部分租客轉為買家，影響租賃需求。同時，也可能吸引更多投資者購買物業出租，增加租賃供應。具體影響需要綜合分析。
香港樓市對美國減息的反應會有多快？
由於聯繫匯率制度，香港利率變動通常會迅速跟隨美國。但樓市整體反應可能需要一段時間才能充分體現。
除了減息，還有哪些因素會影響香港樓市未來走向？
主要因素包括本地經濟復甦情況、政府的土地和房屋政策、中國內地經濟表現，以及全球經濟環境等。