準備與另一半或家人「夾份」上車置業？當你們終於在各大優質屋苑（小區）中選定了心水單位，並且對著平面圖（戶型圖）滿懷憧憬地規劃未來生活時，律師往往會拋出一個讓許多新手買家措手不及的問題：「你們的聯名物業，打算採用『聯權共有』（俗稱長命契）還是『分權共有』？」

這絕對不僅僅是一個法律名詞的選擇，它實質上決定了你們未來數十年在物業上的權益分配。選錯業權形式，日後在物業除名（甩名）轉讓、申請按揭（房貸）甚至遺產繼承上，隨時會遇上意想不到的阻礙，甚至引發家庭糾紛與龐大的稅務開支。美聯物業專業團隊為你歸納出 5 大選擇關鍵，助準買家全面剖析兩種聯名物業的利弊，精明避開置業陷阱！

聯名物業兩大形式：「聯權共有」與「分權共有」概念速覽

在香港的普通法制度下，多於一人共同擁有一項房地產物業時，必須向土地註冊處登記其業權形式。主要分為以下兩種：

甚麼是聯權共有（長命契）？

「聯權共有」(Joint Tenancy) 是香港最常見的聯名形式，被普羅大眾俗稱為「長命契」。在法律概念上，所有聯名業主被視為「一個整體」。這意味著，無論是由兩個人還是四個人聯名，每個人都共同擁有該物業的 100% 權益，不存在「誰佔多少成」的切割比例。

要構成長命契，必須同時符合法律上的「四個統一」(Four Unities)：

1. 佔有 (Unity of Possession)：每位業主都有權佔用物業的每一部分。
2. 權益 (Unity of Interest)：每位業主在物業中的權益性質與持續期必須完全相同。
3. 業權 (Unity of Title)：所有業主必須透過同一份法律文件（同一份樓契）獲得業權。
4. 時間 (Unity of Time)：所有業主的業權必須在同一時間生效。

甚麼是分權共有（Tenancy in Common）？

「分權共有」(Tenancy in Common) 則是將物業的業權明確地分割成不同的確切份額。例如，A 先生與 B 小姐可以約定各佔 50% 業權，或者出資較多的 A 先生佔 70%，B 小姐佔 30%。每位業主對自己名下的份額擁有獨立的處置權。這種形式特別適合朋友合資買樓收租，或財務希望保持高度獨立的現代伴侶。

關鍵一：業權比例與自由買賣度差異

在決定業權形式時，第一個關鍵考量是「未來買賣的自由度」。

在長命契之下，由於業主被視為一個整體，任何單一業主都無法在未經其他所有業主同意的情況下，將自己那「部分」物業出售或抵押給銀行。如果要賣樓，必須所有長命契業主共同簽署買賣合約。

相反，在分權共有之下，業主可以自由處置屬於自己的業權份額。

情境題分析：情侶夾份買樓的隱憂

情境：陳先生與林小姐是情侶，雙方各出資一半，以「分權共有」形式買入一個 600 萬的單位。三年後，兩人不幸分手，林小姐急需現金，希望賣樓套現，但陳先生拒絕出售。

結果分析：因為是「分權共有」，林小姐在法律上絕對有權單方面將自己持有的 50% 業權出售給第三方（例如投資者或財務公司），而無需陳先生的同意。雖然市場上購買「半份業權」（俗稱半契樓）的買家較少且估價會大幅折讓，但這依然對陳先生構成了極大的風險與困擾，他可能被迫與陌生人成為聯名業主。如果當初他們採用的是「長命契」，林小姐便無法單方面出售物業，陳先生的居住權會得到更好的保障，但林小姐的資金則會被鎖死。因此，雙方在置業前必須審慎衡量。

關鍵二：遺產繼承權的「生還者取得權」

這是兩種業權形式最根本、也最常引起法律訴訟的差異點。

長命契自動繼承 vs 分權共有遺產凍結

如上文所述，長命契具有強大的「生還者取得權」(Right of Survivorship)。當其中一位聯名業主離世，他的業權會瞬間自動轉移並被在生業主吸納。這凌駕於任何遺囑之上，能夠有效防止家族外人透過遺產繼承來爭奪物業，是夫妻間最常見的選擇。

而在分權共有中，一旦其中一位業主過身，其持有的份額（例如 50%）就會成為死者的遺產，必須透過法庭辦理漫長的遺產承辦手續。如果死者沒有立下遺囑，該半份業權將按照《無遺囑者遺產條例》分配給其親屬（可能是死者的父母或遠房親戚），這往往是物業糾紛的開端。

關鍵三：近親除名（甩名）與印花稅（契稅）計算

在香港高昂的樓價與稅務環境下，不少家庭為了重新獲取「首置客」（首次置業人士）的身份，以便日後以較低的稅率購買第二層樓，會進行聯名物業的除名（甩名）操作。

如何透過內部轉讓重獲「首置客」身分？

所謂除名（甩名），在法律和稅務上，其實就是一次「內部轉讓交易」。例如，夫妻原本以長命契聯名擁有一層樓，現在丈夫將自己的一半業權「賣」給妻子。完成手續後，妻子成為 100% 的單一業主，而丈夫則回復「無殼蝸牛」的自由身（首置客身分），日後再買樓便只需繳交較低的從價印花稅（契稅）。

深度法規解說：豁免機制的應用

根據稅務局的規定，只有「近親」（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的物業轉讓，即使承讓人本身已經持有其他物業，該次內部轉讓也可以豁免繳交針對非首置人士的高昂稅率，只需按較低的「第 2 標準」從價印花稅（契稅）繳納。

• 長命契甩名計算：稅務局通常會將長命契視為業主們「平均」擁有。如果是兩人長命契，丈夫轉讓給妻子，印花稅會以物業現時市值的 50% 來計算。
• 分權共有甩名計算：則嚴格按照登記的比例計算。如果丈夫佔 30%，轉讓時就按物業市值的 30% 來徵收印花稅。

注意：甩名手續必須委託律師辦理一份正式的買賣合約，並且要確保轉讓價符合當時的合理市場估值，否則稅務局有權追收差額。

關鍵四：按揭（房貸）申請與壓力測試

按揭是聯名買樓的另一大挑戰。無論你們選擇長命契還是分權共有，只要物業用作抵押向銀行申請按揭（房貸），銀行通常會將所有聯名業主列為共同借款人或擔保人。

共同及個別責任 (Joint and Several Liability)

在銀行的合約中，聯名按揭代表著「共同及個別責任」。這意味著：

1. 入息合併計算：銀行的壓力測試會將所有業主的入息和負債加總計算，這有助於通過較高額度的按揭申請。
2. 100% 還款責任：即使你們是「分權共有」且你只佔 10% 業權，一旦另一方斷供，銀行絕對有權向你追討100% 的按揭欠款，而非區區 10%。
3. 甩名重做按揭 (轉按)：當進行除名（甩名）時，接手全部業權的一方（例如妻子）必須重新向銀行申請按揭。銀行會重新評估妻子的單方面入息是否足夠通過當下的壓力測試。如果入息不足，甩名手續將無法順利完成。建議在進行操作前，先向專業按揭顧問免費諮詢，獲取最新的銀行估價與轉按方案。

關鍵五：居港內地人及專才置業特別須知

近年來，大量內地專才透過高才通、優才等計劃來港定居並置業。對於居港內地人來說，理解中港兩地法律的差異至關重要：

1. 沒有「房產證」加名的簡單操作：在內地，夫妻在「房產證」上加名或減名手續相對簡單。但在香港，加名或除名（甩名）都被視為一次實質的物業交易，必須透過律師草擬轉讓契，並繳納相應的印花稅（契稅）。
2. 婚姻共同財產的盲點：內地法律傾向將婚後購買的物業視為「夫妻共同財產」。但在香港普通法下，如果一位內地專才以個人名義買樓（並無加入配偶名字），在法律上該物業的 100% 業權便屬於該專才一人。若要保障雙方權益，強烈建議在買樓時直接採用「長命契」聯名購買。
3. 匯款與按揭（房貸）：內地資金匯港需符合國家外匯管制，而在申請香港銀行的按揭（房貸）時，銀行對內地入息證明的審批標準較為嚴格。透過專業的香港地產代理協助，能大幅減少碰壁機會。

實用比較表：長命契與分權共有全面對比

為方便準買家快速了解，我們整理了以下核心對比表：

實用比較表：除名（甩名）手續與成本對比

常見問題 (FAQ)

Q1：長命契可以隨時改為分權共有嗎？

答：可以。只要任何一方長命契業主簽署一份「分割契」(Deed of Severance) 並在土地註冊處登記，即可單方面將長命契轉為分權共有（通常均分業權，例如兩人各佔 50%）。這個手續相對簡單，且不涉及印花稅。

Q2：如果我們兩人未結婚，只是男女朋友，可以做長命契嗎？

答：法律上絕對可以。長命契並不局限於法定夫妻。但情侶必須考慮清楚，若日後感情破裂，長命契的「需共同同意才能賣樓」特性可能會令雙方陷入僵局。

Q3：我打算幫內地父母在香港買樓，聯名有什麼好處？

答：若與父母以「長命契」聯名買樓，最大的好處是日後父母百年歸老時，業權會自動轉移到你名下，無需辦理繁複的遺產承辦手續，且過程免繳印花稅（契稅）。但要注意，由於加入了父母名字，按揭年期可能會因為父母年齡較大而被銀行大幅縮短，影響每月供款額。

結語

【聯名買樓】是一門學問，長命契與分權共有各有千秋，沒有絕對的好與壞，只有是否適合你們當下的財務規劃與未來期望。置業前務必與另一半坦誠溝通，並尋求專業意見。想獲取更多關於香港各區優質屋苑（小區）的資訊，或需要專業的置業及按揭轉介服務？立即聯絡美聯物業，我們的星級代理團隊隨時準備為您解答疑難，助您輕鬆上車！