香港樓價高企，「上車」似乎是個遙不可及的夢想。然而，只要有周詳的計劃和決心，置業並非不可能。年輕最大的本錢就是「時間」，及早規劃理財，善用市場工具，您的業主夢想絕對可以實現。
本文撰要：
- 首期預算：究竟要準備多少錢？9成按揭如何操作？
- 供款能力：銀行如何評估您的還款能力？月入多少才能通過審批？
- 儲錢上車：5個立即可以行動的財務準備步驟。
- 常見問題：解答首次置業新手最關心的疑問。
第一關：我需要準備多少首期？
準備首期是置業的起點。您需要準備的金額，主要取決於您選擇「傳統銀行按揭」還是善用「按揭保險計劃」。
傳統銀行按揭 vs. 按揭保險計劃
為了讓您更清晰理解，我們以購買一個 港幣400萬 的單位為例：
| 按揭類型 | 最高按揭成數 | 首期金額 (400萬樓價) | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|
| 傳統銀行按揭 | 70% | 400萬 x 30% = 120萬 | 無需支付額外保費 | 首期門檻極高 |
| 按揭保險計劃 | 90% (適用於1,000萬以下物業) | 400萬 x 10% = 40萬 | 大幅降低首期門檻 | 需支付按揭保費 |
按揭保險計劃（按保）樓價階梯
善用按揭保險是現時年輕人上車的主流方法。根據最新政策，不同樓價的物業可申請的最高按揭成數如下：
- 1,000萬或以下物業：最高可申請 9成按揭。
- 1,000萬以上至1,125萬以下物業：可申請 8至9成按揭（貸款額上限900萬）。
- 1,125萬以上至1,500萬物業：最高可申請 8成按揭。
按揭保費可以一次性支付，也可以加借在按揭貸款中分期償還，選擇更靈活。
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第二關：銀行如何審批我的按揭申請？
除了首期，銀行會用兩大指標評估您的還款能力，確保您有能力應付未來的供款。
1. 供款與入息比率 (DSR)
這是最重要的指標，指您每月總債務供款（包括按揭、私人貸款、卡數等）佔每月總收入的百分比。
- 計算公式：
(每月總供款 / 每月總收入) x 100% - 審批標準：DSR比率不可超過50%。
作用：確保您在供樓後，仍有足夠的收入應付日常生活開支。
2. 壓力測試（已於2024年2月暫停）
壓力測試曾是按揭申請的一大關卡，要求申請人在假設利率上升後，DSR仍不能超過60%。
- 現況：此項要求現已暫停。
- 注意事項：雖然壓力測試暫停，但申請人仍必須滿足 DSR 50% 的基本門檻。銀行在審批時依然會嚴格評估您的收入穩定性、信貸紀錄（TU）等因素。
第三關：立即行動！5步曲做好買樓財務準備
置業是長達數十年的財務承諾，必須及早準備。跟隨以下五個步驟，為您的置業夢打好穩固基礎。
- 清還高息債務
在儲錢前，務必優先清還利息高的債務，特別是信用卡結欠 (Card Balance) 和私人貸款 (P-loan)。這能為您釋放更多可儲蓄的資金。 - 制定清晰儲蓄目標
一個具體的目標是最佳動力。先根據心儀地區樓價，估算首期金額，再倒算出每月需要儲蓄的金額和時間，讓目標變得實在。 - 建立預算，追蹤收支
這是理財的基石。我們推薦使用簡單有效的 「50/30/20 法則」 來分配您的月薪：- 50% 必要開支：房租、交通、膳食、水電煤等。
- 30% 非必要開支：娛樂、購物、旅遊、外出用膳等。
- 20% 儲蓄及投資：這筆錢是實現您置業目標的關鍵！
- 精明消費，削減「手搖因子」
審視您的消費習慣，找出可以削減的非必要開支。例如：減少外賣和手搖飲品、自己帶飯、取消不常用的訂閱服務等。善用記帳App，定期檢討，效果會非常顯著。 - 學習投資，讓財富增值
在通脹環境下，單靠「死慳死抵」的儲蓄，財富會被蠶食。年輕人應及早學習投資，即使是風險較低的定期存款或短期儲蓄保險，也能透過複利效應加快財富累積。
首次置業常見問題 (FAQ)
Q1：首期真的不夠，還有其他方法嗎？
A1：除了努力儲蓄，善用「按揭保險計劃」是目前最直接有效的方法，能將首期門檻由三成大幅降至一成。此外，部分家庭成員亦會考慮以「擔保人」身份協助，但需注意擔保人的入息及負債亦會一併計算。
Q2：壓力測試取消了，是否代表我一定能借到更多錢？
A2：不一定。壓力測試取消確實降低了部分申請人的門檻，但銀行審批的核心標準「供款與入息比率 (DSR) 不超過50%」依然生效。銀行對申請人收入的穩定性（例如是否固定月薪、佣金比例等）審查亦非常嚴格。
Q3：除了首期，買樓還有哪些「隱藏」使費？
A3：這是一個非常重要的問題！除了首期，您還需要預留一筆資金作雜費開支，主要包括：
- 印花稅：最大筆的額外開支，稅率視乎樓價而定。
- 地產代理佣金：通常為樓價的1%。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契等文件。
- 裝修及傢俬費用：視乎個人需要而定。
結語：立即行動，讓夢想啟航
在香港買樓挑戰重重，但絕非天方夜譚。關鍵在於您的決心、毅力和周詳計劃。不要再慨嘆樓價太高，立即行動，從今天起檢視財務、建立預算，一步一腳印地向您的置業夢想邁進。
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