無論您是準備上車買樓的新手買家，還是正在四處尋覓心水租盤的租客，在簽署任何具法律效力的合約之前，除了要看清樓價和租金外，還有一份極為重要、卻經常被普羅大眾忽略的法律文件——大廈公契（Deed of Mutual Covenant，簡稱 DMC）。
「我的單位可以養狗嗎？」「屋企漏水，外牆維修費到底是我出還是管理處出？」「我可以把住宅單位改作網店工作室嗎？」這些常見的物業糾紛，答案通通都寫在大廈公契之中。
到底大廈公契是什麼？如果您想查閱自己居住大廈或心儀物業的公契，究竟「如何取得大廈公契（副本）」？美聯物業作為您的專業房地產顧問，為您精心整合了 2026 年最新、最全面大廈公契全攻略，教您輕鬆取得公契副本，並教您如何避開當中的「魔鬼細節」！
什麼是大廈公契 (DMC)？為什麼它如此重要？
大廈公契（Deed of Mutual Covenant） 是一份對大廈內所有業主、租客以及物業管理公司均具有法律約束力的契約文件。它通常由發展商、第一手買家及管理公司三方在物業落成初期共同簽訂。
簡單來說，大廈公契就是該幢大廈的「最高憲法」。它詳細訂明了整幢大廈的權利、責任和管理規則。
為什麼連租客也要了解大廈公契？
很多人誤以為公契只關乎「業主」的事，與租客無關。這是一個極大的誤解！根據香港法律，大廈公契的約束力延伸至該物業的佔用人（包括租客）。即使租客沒有親自在公契上簽名，只要搬入該大廈，就必須遵守公契規定。如果租客違反公契（例如違規養寵物、製造嚴重噪音），物業管理公司有權向業主及租客採取法律行動，業主亦有權以此為由終止租約並將租客驅逐。
3 大途徑：如何取得大廈公契 (副本)？
要了解大廈的規矩，首先要有文件在手。取得大廈公契副本其實並不困難，主要有以下 3 種途徑：
途徑一：透過「土地註冊處」申請（最權威、具法律效力）
大廈公契是一份必須在土地註冊處（Land Registry）登記的法律文件。任何人都可以透過查冊系統獲取公契的副本。這是最準確、最權威的版本（通常為英文原文）。
網上申請教學（綜合註冊資訊系統 IRIS）：
- 登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」網上服務 (IRIS Online Services)。
- 選擇「查閱土地登記冊」（Land Register），輸入物業地址查閱該單位的基本資料。
- 在土地登記冊的「物業涉及的轇轕」（Incumbrances）一欄中，尋找名為 “Deed of Mutual Covenant” 或 “DMC” 的項目，並抄下其**「註冊摘要編號」（Memorial No.）**。
- 返回系統主頁，選擇「訂購土地紀錄」（Order Land Document）。
- 輸入剛才抄下的註冊摘要編號，即可付費訂購大廈公契的副本（可選擇列印本或下載 PDF 電子檔）。費用：土地註冊處會按文件的頁數收取影印/下載費用，一般數十至百多元不等。
途徑二：向「大廈物業管理處」索取（最方便、適合日常查閱）
如果您已經是該大廈的業主或住客，最快捷的方法就是直接前往大廈的管業處或客戶服務中心查詢。
- 優點： 根據《建築物管理條例》（第344章），管理委員會或物業管理公司必須保存一份大廈公契副本，以供業主免費查閱。如果業主要求索取影印本，管理處只需收取合理的影印費。
- 中文譯本： 很多歷史悠久的公契只有英文版，艱澀難懂。現時許多大型屋苑的管理處，都會備有一份「中文翻譯摘要」供住戶參考，非常方便。（註：若有法律爭議，仍以在土地註冊處登記的原文為準）。
途徑三：委託「專業地產代理或律師」協助（買賣/租賃時最省心）
如果您正在透過地產代理尋找租盤或買盤，最省時省力的方法，就是直接向您的地產代理提出要求。
- 作為專業的持牌地產代理，美聯物業的顧問在為客戶配對物業時，尤其當客戶表明有飼養寵物需求，或打算進行特殊裝修時，都會主動為客戶查閱大廈公契的相關條款，確保物業完全符合客戶的需要，避免日後產生糾紛。
- 若是進行物業買賣，代表買方的律師在核對業權（Title查察）時，也必然會審閱大廈公契，並向買家解釋其中的重要限制。
買樓 / 租樓必看：大廈公契 4 大「魔鬼細節」
取得大廈公契後，面對厚厚的一疊法律文件，應該從何看起？美聯物業為您歸納出 4 個與日常生活息息相關、最容易引起爭議的「魔鬼細節」：
1. 飼養寵物的限制（最多人關心的條款）
這是租務市場中最常見的糾紛來源！公契對寵物的規管通常分為三類：
- 絕對禁止： 公契明文規定「不准飼養任何狗隻、貓隻或其他動物」（No dogs, cats or other animals shall be kept…）。在這種情況下，不論業主還是租客都絕對不能養寵物。
- 有條件准許： 公契可能寫明「除非獲得管理公司書面同意，否則不得飼養」。這意味著需要提前申請。
- 無明文禁止 / 僅規定不可造成滋擾： 如果公契沒有提及不准養寵物，或者只寫了「不可飼養對其他住戶造成滋擾的動物」，一般理解為可以飼養。但如果您的寵物日夜吠叫擾民，管理處依然有權要求您將寵物遷出。
2. 單位用途限制（住宅 vs 商業用途）
很多人受疫情影響習慣了在家工作，甚至想把單位變成網店提貨點、私人烘焙坊、甚至經營 Airbnb。
大廈公契會嚴格規定物業的用途。如果公契列明該單位「只可作私人住宅用途」（For private residential purpose only），任何帶有商業性質的活動、頻繁有外人進出的業務，均屬違反公契，隨時會被管理處甚至地政總署釘契及檢控。
3. 公用地方與私人地方的界線（維修責任誰屬？）
當單位出現漏水、窗戶飛脫等問題時，維修費動輒數萬至數十萬元。這時，大廈公契中對「公用部分」（Common Areas）的定義就成了關鍵。
例如，連接著外牆的窗戶、藏在主力牆內的公用去水喉管、或者是連天台特色戶的天台地台防漏工程，究竟屬於業主的私人財產，還是大廈的公用部分？這直接決定了維修費用是由個別業主獨自承擔，還是由大廈的管理費儲備金支付。這必須查閱公契的圖則和定義才能確認。
大廈公契會列明整幢大廈的總業權份數，以及每個單位所佔的份數。這不僅影響著業主在業主立案法團大會上的投票權重（Voting Right），更直接決定了業主每月需要繳交多少物業管理費。買樓前查閱這一點，有助評估未來的長遠持有成本。
業主與租客注意：違反大廈公契有什麼嚴重後果？
千萬不要以為「只要在自己屋企入面，想點就點」。如果業主或租客違反了大廈公契（例如偷偷養狗、將單位改建成劏房、霸佔走廊放置鞋櫃），將面臨以下嚴重的法律後果：
- 管理公司發出警告及禁制令： 物業管理公司有權代表全體業主，向違規者發出警告信。若屢勸不改，管理公司可向法庭申請「禁制令」（Injunction Order），強制違規者停止違規行為（例如強制送走寵物、拆除僭建物）。
- 承擔巨額法律費用： 如果法庭裁定業主或租客違反公契，違規者不僅要糾正錯誤，通常還需要支付管理公司因此產生的全數律師費及堂費。
- 物業被「釘契」： 針對欠交管理費或有嚴重違規建築的單位，管理公司可將法庭命令註冊在土地註冊處的業權紀錄上（俗稱釘契），這將令單位無法順利出售或承造按揭。
- 租約被強制終止： 如果是租客違規，業主為了避免自己惹上官非，絕對有權根據租約條款（標準租約均會要求租客遵守大廈公契），以租客違約為由，向土地審裁處申請收回物業，並沒收按金。
常見問題大拆解 (FAQ)
Q1: 大廈公契的條文覺得不合理，可以修改嗎？
A: 理論上可以，但實際上極度困難。要修改大廈公契，通常需要獲得大廈 100% 所有業主的一致同意（Unanimous consent）。因此，絕大部分大廈的公契自落成之日起，就幾乎不可能被修改。
Q2: 租客租樓前，業主有義務主動提供大廈公契嗎？
A: 在法律上，業主沒有絕對義務主動向租客提供整份大廈公契副本。但作為一個精明的租客，尤其是有特殊需求（如養寵物、放置大型樂器）時，絕對應該主動向業主或地產代理查詢相關公契限制。如果在租約上加上「業主保證大廈公契容許飼養寵物」等備註，對租客的保障會更大。
Q3: 買二手樓時，前業主違反了公契（如僭建），新買家要負責嗎？
A: 要！物業的法律責任是跟隨物業本身的（Runs with the land）。一旦您購入了帶有違規問題的單位，您作為新業主，就必須承擔起還原單位、遵守公契的法律責任。因此，買樓前的查冊及實地視察極為重要！
結語：釐清公契條款，買賣租賃更安心
大廈公契絕非一紙空文，它是保障大廈每一位持份者生活質素和財產安全的重要基石。無論您是即將置業的準買家，還是準備簽署新租約的租客，花一點時間獲取並了解大廈公契的內容，絕對能為您避免日後無數的煩惱和法律爭拗。
如果您對於查閱大廈公契感到無從入手，或者想確認心儀屋苑是否屬於「寵物友善」，歡迎隨時聯絡美聯物業。我們遍佈全港的專業地產顧問團隊，將憑藉豐富的地區經驗和專業知識，為您查清每一項細節，確保您的房地產交易安全、順利、零煩惱！