鹹水樓是指以鹹水（海水）混凝土建造的舊式樓宇，主要集中於1960至1970年代香港大規模建屋時期。本文深入分析鹹水樓成因、結構安全隱患、驗樓注意事項、按揭（房貸）申請困難，以及如何透過平面圖（戶型圖）及專業驗樓識別鹹水樓，助你買樓前做足功課，避開高風險物業。

鹹水樓的定義與歷史背景

何謂鹹水樓？

「鹹水樓」是香港獨有的房地產術語，指的是在建造過程中使用鹹水（即海水或含鹽量高的水源）混合混凝土所建成的樓宇。由於混凝土中的氯離子（Chloride Ion）濃度過高，會加速建築物內鋼筋的腐蝕，最終導致結構安全問題。這類樓宇主要出現於1950年代末至1970年代初，是香港特定歷史時期的產物。

鹹水樓的歷史成因

要理解鹹水樓的形成，必須回顧香港戰後的社會背景。1949年後，大量內地移民湧入香港，人口急劇膨脹，由1945年約60萬人增至1960年代的逾300萬人。面對龐大的住屋需求，政府及私人發展商均需以極快速度興建大量住宅。

然而，當時香港的淡水資源極度匱乏，尤其在1963至1964年的大旱災期間，政府實施嚴格的食水配給制度，每四天才供水一次，每次供水僅數小時。在此情況下，建築工人為趕工期，大量使用隨手可得的海水或鹹水井水來攪拌混凝土，埋下了日後樓宇結構問題的禍根。

鹹水樓的分佈地區

鹹水樓並非均勻分佈於全港，而是集中在特定地區。根據歷史紀錄及屋宇署的調查資料，以下地區的舊式樓宇被發現含有鹹水樓的比例較高：

• 九龍區：深水埗、旺角、油麻地、土瓜灣、紅磡
• 港島區：灣仔、北角、西環、上環
• 新界區：荃灣、葵涌部分舊區

值得注意的是，並非所有戰後舊樓都屬於鹹水樓，但樓齡超過50年的唐樓（舊式樓宇）均應提高警覺。

鹹水樓的結構安全隱患深度分析

氯離子侵蝕的科學原理

鹹水樓的核心問題在於氯離子對鋼筋的腐蝕作用。正常情況下，混凝土的高鹼性環境（pH值約12-13）能在鋼筋表面形成一層保護性的氧化膜，防止鋼筋生鏽。然而，當混凝土中的氯離子含量超過臨界值時，這層保護膜會被破壞，導致鋼筋在有水分和氧氣的情況下迅速腐蝕。

鋼筋腐蝕後體積膨脹，可達原來體積的2至10倍，對周圍混凝土造成巨大的內部壓力，最終導致混凝土爆裂脫落，俗稱「石屎爆裂」（混凝土剝落）。這一過程會大幅削弱樓宇的承重結構，嚴重時可引致局部或整體結構倒塌。

鹹水樓的常見外觀徵兆

即使未進行專業驗樓，普通買家也可透過肉眼觀察以下跡象，初步判斷一個單位是否存在鹹水樓問題：

1. 混凝土表面出現鏽跡或鐵鏽水漬：鋼筋腐蝕後，鐵鏽會滲透至混凝土表面，形成橙紅色或棕色的污漬。
2. 石屎爆裂或剝落：天花板、牆身或樑柱出現混凝土塊脫落的情況。
3. 裂縫沿鋼筋方向延伸：裂縫呈線性分佈，往往沿著隱藏在混凝土內的鋼筋走向出現。
4. 牆身或天花出現鼓脹：混凝土因鋼筋膨脹而向外鼓起，形成明顯的凸起。
5. 牆身滲水或潮濕：水分是加速鋼筋腐蝕的重要因素，長期滲水的牆身往往問題更為嚴重。

鹹水樓的長遠影響

鹹水樓的問題並非一蹴而就，而是隨時間持續惡化的過程。即使目前外觀看似良好的鹹水樓，其內部的鋼筋腐蝕可能已在悄然進行。隨著樓齡增加，問題只會愈趨嚴重，維修費用也會不斷攀升。

—

鹹水樓對買家的實際影響

按揭（房貸）申請困難

對於有意購買鹹水樓的買家而言，按揭（房貸）申請是首要面對的難題。香港主要銀行及金融機構在批核按揭時，均會對物業進行估價及結構評估。一旦物業被確認為鹹水樓或存在嚴重結構問題，銀行往往會：

• 拒絕批核按揭：部分銀行直接拒絕為已確認的鹹水樓提供按揭貸款。
• 大幅降低按揭成數：即使批核，按揭成數可能被壓低至五成甚至更低，買家需要準備更多首期（首付）資金。
• 提高利率：部分機構會因應較高風險而調高貸款利率。
• 縮短還款年期：鑒於樓宇的剩餘使用年期，銀行可能縮短最長還款年期。

香港按揭證券公司（HKMC）旗下的按揭保險計劃，對於存在結構問題的物業亦有嚴格限制，這意味著買家難以透過按揭保險計劃以較低首期購入鹹水樓。

維修費用的財務負擔

購入鹹水樓後，業主往往需要面對龐大的維修開支。根據屋宇署的強制驗樓計劃（MBI），樓齡達30年或以上的私人樓宇須定期進行強制驗樓，而鹹水樓的維修費用往往遠超一般樓宇。

以一個中型唐樓單位為例，鹹水樓的維修費用可能包括：

轉售困難與資產貶值

鹹水樓在二手市場上的流通性遠低於一般物業。由於潛在買家對鹹水樓的顧慮，加上按揭（房貸）申請困難，業主在出售時往往需要大幅度讓價，導致資產價值持續貶值。

此外，隨著香港政府推進市區重建計劃，部分鹹水樓集中的舊區雖有機會獲得重建補償，但補償金額及時間表均存在不確定性，業主需要承受長期等待的不確定風險。

—

如何識別鹹水樓？驗樓全攻略

查閱樓宇歷史紀錄

在購買任何舊式樓宇前，買家應主動向以下機構查詢物業的歷史資料：

6. 屋宇署（Buildings Department）：可查閱樓宇的建築圖則（即平面圖/戶型圖）、建築許可證、以往的違規建築命令及維修令等記錄。
7. 土地註冊處（Land Registry）：可查閱物業的業權歷史、按揭記錄及任何法律負擔。
8. 市區重建局（URA）：可了解物業是否位於重建計劃範圍內。

委託專業驗樓師進行驗樓

對於懷疑為鹹水樓的物業，委託持牌驗樓師（Authorized Person）或結構工程師進行專業驗樓是最可靠的方法。專業驗樓通常包括：

• 氯離子含量測試：抽取混凝土樣本進行實驗室化驗，測量氯離子濃度是否超標。
• 碳化深度測試（Carbonation Test）：評估混凝土的中性化程度，判斷保護層的有效性。
• 鋼筋腐蝕電位測量（Half-Cell Potential Test）：非破壞性測試，評估鋼筋腐蝕的可能性。
• 超聲波測試：檢測混凝土內部的空洞或裂縫。
• 目視檢查：全面檢視單位內外的混凝土狀況。

鹹水樓與一般舊樓的比較

—

政府政策與鹹水樓的監管

強制驗樓計劃（MBI）的影響

香港政府於2012年正式推行強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，MBI），規定樓齡達30年或以上、並設有不少於3個住宅或綜合用途單位的私人樓宇，必須每10年進行一次強制驗樓。這項政策對鹹水樓業主影響深遠：

• 業主無法迴避驗樓責任，一旦發現問題，屋宇署可發出維修令，強制業主在限期內完成維修。
• 維修費用由業主自行承擔，對於資金有限的小業主而言，可能造成沉重財務壓力。
• 驗樓報告屬公開紀錄，一旦問題曝光，物業價值將受到直接衝擊。

市區重建局的收購政策

市區重建局（URA）在收購舊區物業時，會以「假設自置居所」的七年樓齡單位市值作為補償基準。對於鹹水樓業主而言，市區重建雖然提供了一個退出機制，但等待時間可能長達數年甚至十數年，期間業主仍需承擔維修費用及物業管理開支。

—

鹹水樓常見問題（FAQ）

鹹水樓一定不能買嗎？

鹹水樓並非絕對不能購買，但買家必須充分了解相關風險並做好充分準備。若物業位於市區重建範圍、有機會獲得補償，且買家有足夠的財務實力應付維修費用及潛在的按揭（房貸）困難，則可根據個人情況作出判斷。建議在購買前務必委託專業驗樓師進行全面評估。

如何確認一棟樓是否為鹹水樓？

最可靠的方法是委託持牌結構工程師或驗樓師進行氯離子含量測試，抽取混凝土樣本送交實驗室化驗。此外，亦可向屋宇署查閱樓宇的建築歷史紀錄，以及參考平面圖（戶型圖）了解建築結構。

鹹水樓的維修責任由誰承擔？

根據香港法律，樓宇維修責任由業主承擔。若為分層單位，涉及公共地方（如外牆、天台、樓梯）的維修費用由所有業主按份額共同承擔；涉及個別單位內部的維修則由該單位業主自行負責。業主法團（業委會）在協調大廈整體維修方面扮演重要角色。

鹹水樓可以申請按揭保險嗎？

一般而言，存在結構問題的鹹水樓難以通過按揭保險申請。香港按揭證券公司（HKMC）的按揭保險計劃要求物業符合一定的結構安全標準，鹹水樓往往未能達到相關要求。

鹹水樓的租客有什麼保障？

租客在租住任何物業前，均有權要求業主提供樓宇的結構安全證明。若租住期間發現樓宇存在安全隱患，租客可向屋宇署舉報，屋宇署有權對業主發出維修令。租客亦可依據租約條款，就業主未能提供安全居所而採取法律行動。

購買鹹水樓前應該做哪些功課？

9. 查閱屋宇署的樓宇資料及維修令記錄
10. 委託專業驗樓師進行全面驗樓及氯離子測試
11. 諮詢銀行了解按揭（房貸）可行性
12. 向律師查詢物業的法律狀況
13. 了解物業是否位於市區重建範圍
14. 評估未來維修費用的財務承擔能力

—

購買舊樓的實用建議

對於有意購買舊式樓宇（包括可能的鹹水樓）的買家，以下幾點建議有助於降低風險：

首先，不要單純依賴平面圖（戶型圖）或外觀來判斷樓宇狀況，必須進行全面的實地視察及專業驗樓。

其次，在簽署任何買賣合約前，應在合約中加入驗樓條款（Subject to Inspection），確保在確認樓宇狀況良好後才正式完成交易，以保障自身利益。

第三，諮詢有豐富舊樓交易經驗的持牌地產代理，他們對特定地區的舊樓狀況往往有更深入的了解，能提供更具針對性的建議。

第四，購買舊樓後應盡快為物業購買家居保險，並確保保單涵蓋結構損壞相關的風險。

總結

鹹水樓是香港特定歷史時期的產物，其潛在的結構安全風險、按揭（房貸）困難及高昂維修費用，使其成為香港房地產市場中最需要謹慎對待的物業類別之一。無論是自住還是投資，買家在考慮購買此類物業前，必須進行全面的盡職調查，包括查閱樓宇歷史紀錄、委託專業驗樓、諮詢按揭顧問及法律意見。

了解鹹水樓的風險，並不意味著完全迴避所有舊式樓宇，而是要在充分掌握資訊的基礎上，作出理性而審慎的置業決定。如有任何疑問，建議諮詢專業的持牌地產代理，獲取最新的市場資訊及專業意見。

▶ 立即搜尋美聯筍盤 ◀

相關實用連結

• 美聯物業推介：美聯物業地區百科 | 美聯物業網上放盤
• 外部參考資源：屋宇署樓宇檢驗計劃 | 水務署沖廁水供應