迎海（Double Cove）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 烏溪沙臨海大型屋苑：迎海（Double Cove）位於新界烏溪沙落禾沙臨海半島，由恒基兆業地產與新世界發展合作發展，是馬鞍山／烏溪沙一帶具指標性的臨海大型屋苑。
- 規模約21座、3,535伙：屋苑分5期、共21座樓宇，約3,535個單位，2013至2017年間分階段落成，樓齡約9至13年（首期2013年4月落成）；戶型由開放式至5房，實用面積約472至3,401平方呎。
- 屯馬綫烏溪沙站直達：屋苑設全天候有蓋行人天橋直通港鐵屯馬綫（前馬鞍山綫）烏溪沙站，步行約3分鐘，可轉乘往沙田、大圍及九龍。
- 大型會所連藝術點綴：屋苑設大型會所，備室內外泳池、運動及康樂設施，並以逾20件本地及國際名家藝術品點綴，主打文藝臨海生活。
- 三面環海景觀：項目三面環海，鄰近海星灣及烏溪沙沙灘，部分外圍單位享吐露港或八仙嶺山海景，屬香港罕有的低密度臨海現代綠色建築。
- 近期成交呎價約$16,453：據美聯屋苑專頁截至2026年9月28日快照，過去30日成交平均實用呎價約16,453元（較上月 −1.0%），成交呎租約$42；數字隨市況、期數、座向及景觀變動，議價前應查最新成交，切勿以叫價當成交價。
資料提示：本文屋苑數據為截至核實日期的公開資料快照，座數、伙數、期數、校網及交通安排可能有出入或變動，成交及租金亦會隨市況改變，一切以正式文件及即時查閱為準。
迎海屋苑概況
迎海（Double Cove）位於新界烏溪沙落禾沙臨海半島，由恒基兆業地產與新世界發展合作發展，是馬鞍山／烏溪沙一帶具指標性的臨海大型屋苑。項目分5期發展，共21座樓宇、約3,535個單位，2013至2017年間分階段落成，樓齡約9至13年。戶型由開放式至5房，實用面積約472至3,401平方呎，以三面環海景觀、大型會所及文藝點綴的低密度現代綠色建築聞名。屋苑各期設有獨立名稱（迎海、星灣、星灣御、駿岸、御峰）。
迎海基本資料
| 屋苑名稱 | 迎海（Double Cove） |
| 英文名稱 | Double Cove |
| 位置 | 新界烏溪沙落禾沙（馬鞍山） |
| 發展商 | 恒基兆業地產 / 新世界發展 |
| 落成年份 | 2013至2017年分階段落成，樓齡約9至13年 |
| 屋苑規模 | 分5期、共21座，約3,535個單位 |
| 戶型 | 開放式至5房，實用面積約472至3,401平方呎 |
| 主要交通 | 有蓋天橋直達港鐵屯馬綫烏溪沙站，步行約3分鐘 |
| 主要設施 | 大型會所、室內外泳池、運動及康樂設施、名家藝術品點綴 |
| 所屬校網 | 小學89校網、中學沙田區（以教育局最新公佈為準） |
迎海有甚麼特色？
- 三面環海的臨海半島，部分單位享吐露港或八仙嶺山海景。
- 有蓋天橋直達屯馬綫烏溪沙站，步行約3分鐘。
- 大型會所，設室內外泳池、運動及康樂設施。
- 屋苑以逾20件本地及國際名家藝術品點綴，主打文藝生活。
- 低密度現代綠色建築，戶型由開放式至5房俱備。
迎海交通方便嗎？
迎海的交通以港鐵接駁為主。屋苑設有全天候有蓋行人天橋，直通港鐵屯馬綫（前馬鞍山綫）終點站烏溪沙站，步行約3分鐘；住戶可經此綫於大圍站轉乘東鐵綫直達沙田、九龍及港島，或經屯馬綫連接東西九龍。烏溪沙站下方設有大型公共運輸交匯處，提供多條巴士及小巴路線往返沙田市中心、九龍及西九龍。班次及路線會不時調整，睇樓時宜在真實上班、上學時段親自試行。
迎海成交呎價與租金
以美聯物業迎海（Double Cove）屋苑專頁截至2026年9月28日顯示的近30日資料作歷史快照：
| 指標（過去30日） | 數據 |
|---|---|
| 成交平均實用呎價 | 約 $16,453（較上月 −1.0%） |
| 成交量 | 9 宗 |
| 放盤平均實用呎價 | 約 $16,802 |
| 放盤售價範圍 | 約 $633萬 – $7,200萬 |
| 成交平均實用呎租 | 約 $42 |
| 放盤平均實用呎租 | 約 $42 |
| 放盤租價範圍 | 約 $18,000 – $68,000 |
| 在放售盤 / 在放租盤 | 約 158 個 / 69 個 |
| 估算租金回報率（實用） | 約 3.1%（以成交呎租 $42 ÷ 成交呎價 $16,453 × 12 粗略估算，僅供參考） |
這組數字只反映近30日的成交組合，成交量少時平均數尤其容易受個別單位影響，並非任何單位的保證價格。叫價不等於成交價、叫租不等於成交租金。如需較長期呎價走勢，可參考美聯樓價指數，並留意其統計期間。
同一面積，樓價點解可以差咁遠？
- 期數及座數不同（迎海／星灣／星灣御／駿岸／御峰各期定位有別）。
- 座向及景觀差異極大（海景與非海景呎價分別明顯）。
- 樓層、採光及是否特色戶、大單位。
- 裝修新舊、間隔實用程度及有否連車位。
比較單位時，應先找相同或接近實用面積及房數的近期成交，再收窄至相近期數、座向及景觀，最後才比較成交日期。整個屋苑平均呎價只宜作初步篩選。可瀏覽 美聯物業迎海屋苑專頁，或使用 負擔能力計算機 評估預算。
迎海租盤要注意甚麼？
- 確認月租是否已包括管理費、差餉、地租等費用。
- 核實傢俬電器、裝修狀況及交樓時的清潔安排。
- 了解冷氣、熱水爐、洗衣機等設備的維修責任，並寫入租約。
- 如涉及車位，核實車位是否連單位租出及月租。
- 留意所屬期數及座向，臨海單位要了解通風、鹽害情況。
生活配套足夠嗎？
迎海鄰近烏溪沙站上蓋及周邊商場，屋苑基座及一帶設有零售、食肆及生活服務，日常購物尚算便利；往馬鞍山市中心（如新港城中心）及沙田市中心大型商場亦有鐵路及巴士接駁。屋苑主打臨海、休閒環境，鄰近海濱長廊、單車徑及烏溪沙沙灘。惟區內高端零售及娛樂選擇不及市區，較依賴鐵路往沙田或市區。商戶種類及營業時間會改變，宜實地了解。
迎海校網
迎海位於沙田區，小學校網為89校網，中學則屬沙田區。校網分區、學校名單及派位安排可能改變，公開資料只可作初步參考。如置業目的涉及子女入學，應按單位完整地址向教育局核實當年度小一及中學校網，並了解居住地址查核及學位分配規則。屬於某校網不代表必定獲派指定學校。
樓齡及維修有甚麼注意事項？
迎海各期樓齡約9至13年，屬相對新淨的屋苑，但因分期落成、部分臨海，買二手時仍應注意：
- 核對單位所屬期數、間隔及裝修與圖則、售樓說明書是否相符。
- 檢查窗邊、浴室防水、去水及喉管有否滲漏。
- 臨海單位要留意窗戶、鋁窗、外牆及鹽害、防水狀況。
- 了解冷氣、熱水爐及廚房設備狀況及維修紀錄。
- 了解管理費水平、大型會所及設施收費與大維修安排。
每月持有成本有哪些？
- 按揭供款（視乎貸款額、年期及利率）。
- 管理費（向管理處索取最新單據，勿只用每呎估算；大型會所屋苑管理費可能較高）。
- 差餉及地租。
- 車位月租或管理費（如適用）。
- 日常維修及會所使用費。
置業／睇樓核對清單
- 確認業主身分、有否按揭、押記或其他業權負擔。
- 核對單位所屬期數、實用面積、間隔與圖則是否相符。
- 檢查滲水、去水、防水、喉管、電力及冷氣狀況。
- 了解管理費、有否連車位及車位權益。
- 比較相近期數、座向、景觀、面積及樓層的近期成交，而非只看叫價。
- 取得多間銀行估價，評估估價不足的首期風險。
- 在繁忙時間親自試搭鐵路及接駁交通，確認通勤時間。
- 如涉子女入學，向教育局核實完整地址的當年度校網。
迎海的優點與缺點
3大優點
- 臨海景觀、環境優質：三面環海、低密度綠色建築，部分單位享吐露港山海景。
- 鐵路直達、通勤方便：天橋3分鐘直達屯馬綫烏溪沙站，往沙田、市區便捷。
- 大型會所連文藝點綴：會所設施完善，藝術品點綴營造獨特生活氛圍。
3大缺點
- 地點較偏：位處屯馬綫尾站烏溪沙，往港島核心區需較長車程。
- 海景與否價差大：同期同面積因景觀、座向價格分化明顯。
- 區內配套較疏：高端商場及娛樂不及市區，較依賴鐵路往沙田。
未來發展及升值潛力
迎海的中長線前景，與馬鞍山／烏溪沙及新界東發展密切相關：
- 屯馬綫全綫通車：屯馬綫已全綫通車，烏溪沙經大圍轉東鐵綫往市區網絡成熟。
- 西沙一帶發展：鄰近西沙大型綜合發展項目（包括體育及商業設施）逐步落成，長遠帶動社區活化及配套升級。
- 臨海稀缺性：三面環海、低密度的臨海現代屋苑在香港屬相對稀缺，具一定保值特性。
- 受樓市及地點制約：短期樓價受高息、地點較偏及新界東供應影響，升值須視乎基建落實及整體樓市。
需注意：上述屬地區發展方向及概念，實際落成時間及對迎海樓價的影響仍存在變數，不應視為必然升值保證。
迎海適合哪些人？
- 重視臨海景觀、低密度優質居住環境的自住家庭。
- 接受鐵路通勤、不需頻繁往返港島核心區的買家。
- 偏好大型會所及休閒生活的換樓客。
- 看好馬鞍山／西沙長遠發展的買家。
哪些人未必適合？
- 需頻繁往返港島核心區、追求最短通勤的上班族。
- 追求即時、豐富市區商場及娛樂配套的住戶。
- 預算有限、追求低入場門檻的首置客。
常見問題
以下整理買家及租客最常問的問題。
迎海即係邊個屋苑？
迎海有幾多座、幾多伙？
迎海點去市區？
迎海而家成交價大約幾多？
迎海租金回報率大約幾多？
同面積點解樓價可以差咁遠？
買迎海最要留意咩？
迎海各期（星灣、駿岸、御峰）有咩分別？
總結：迎海值得買嗎？
迎海（Double Cove）的最大吸引力，是三面環海的臨海景觀、低密度優質居住環境、有蓋天橋直達屯馬綫烏溪沙站的鐵路地利，以及大型會所連藝術點綴的獨特氛圍。對重視居住環境、接受鐵路通勤的自住及換樓家庭，具實際吸引力。
但迎海位處屯馬綫尾站烏溪沙，往港島核心區車程較長，區內高端商場及娛樂配套不及市區；加上分5期、海景與否價差明顯，單月成交量亦較少。買家不應只看屋苑名稱或平均呎價，宜先鎖定期數、座向及景觀，比較相近成交，並在簽署正式合約前完成查冊、銀行估價、專業驗樓及法律文件審閱。
資料來源及實用連結
免責聲明：本文只供一般屋苑及市場資訊，不構成估值、投資、按揭、工程或法律意見。成交、租金、管理費、交通、商戶及校網安排可能隨時改變；物業資料、業權、圖則、改動及屋況應由買家與相關專業人士獨立核實。
資料提示：文中近30日成交及租金為截至2026年9月28日的歷史快照，成交量少時平均數波動較大，回報率以成交呎租粗略估算，僅供參考，不代表任何指定單位的保證價格；西沙及區內發展屬長遠規劃概念，落成時間及影響仍有變數。