【2026年施政報告樓市重點】北都房屋供應、居屋95%按揭及生BB買樓優惠

30秒重點

• 北都逾7萬伙屬土地可提供的房屋容量，不是已落成供應。
• 合資格新生嬰兒白表家庭，下一期居屋最高可做95%按揭。
• 合資格生育家庭買住宅，最多可減2萬元印花稅，但須待修例生效。
• 優惠設有資格及審批條件，不適用於所有買家。
  

  類別	可能受惠措施	注意事項
  有新生嬰兒的白表家庭	居屋最高95%按揭	須符合居屋及指定家庭資格
  合資格生育家庭買住宅	最多2萬元印花稅減免	須待修例，並受指定時間及條件限制
  北都準買家	新土地及房屋容量	不代表住宅短期內落成
  公屋申請者	公營房屋供應及輪候目標	輪候年期只是整體目標
  資助房屋業主	部分轉讓限制調整	須核對單位條款及補價要求

《2026年施政報告》及香港首個五年規劃的住宅相關重點，主要集中於北部都會區供應、公營及資助房屋、居住面積，以及有新生嬰兒家庭的置業支援。北都土地可在未來五年提供超過7萬個房屋單位容量，但「容量」不等同所有住宅已經落成；買家亦要分清楚已公布措施、規劃時間表及仍須待修例或正式資格審批的安排。

本文按政府公布的政策脈絡重新整理，方便準買家、換樓家庭、居屋申請者及租客理解政策與住宅市場的關係。完整措施及段落內容可參閱《行政長官2026年施政報告》正文及官方摘要。政策細節、生效日期、申請資格及個別項目進度，應以香港特區政府及相關部門最新公布為準。

一、2026年施政報告對樓市有咩影響？

整體而言，政策對住宅市場的影響可分為三條主線：第一是增加中長期土地及房屋供應；第二是改善部分公營及資助房屋的面積及流轉安排；第三是針對合資格生育家庭降低部分置業及居屋按揭入場門檻。這些措施會影響供應、置業成本及住屋選擇，但不代表樓價或租金必然上升或下跌。

二、北都未來五年有幾多伙供應？

政府公布的五年規劃提出，北部都會區未來五年產出的土地可提供超過7萬個房屋單位及約100萬平方米經濟樓面面積；截至2030年，目標累計產出約900公頃熟地。這些數字應理解為土地及發展容量，並不是指超過7萬個單位會在同一時間全部落成或可以即時入伙。

從住宅角度看，北都供應的市場意義不只在於單位數字，也在於土地、交通、產業、教育、醫療及生活配套能否按時間表逐步形成。準買家比較北都物業時，應把「公布的容量」與「已批地、施工中、預計落成及已入伙」分開。

三、北都7萬伙幾時落成？

現時不應把「未來五年可提供超過7萬個房屋單位」解讀為全部單位在同一年或五年內同步落成。政府資料所描述的是土地產出及房屋容量；實際落成日期會按地區、土地整理、基建、批地、施工及入伙程序分階段推進。

四、北都大學城、交通及租務需求

北都大學城由新田、洪水橋及打鼓嶺三個大學城組成，規劃包括約300公頃教育設施，整體相關範圍超過1,000公頃。政府資料提到，洪水橋大學城於2026年啟動校園區用地分配工作，支持院校在2027至2028年率先進駐；打鼓嶺大學城則由2030年起陸續產出用地。這些安排可能增加學生、教職員、科研人員及相關服務人口的住宿需求，但實際租務影響仍視乎院校進駐、學生宿舍供應、交通及私人住宅供應。

交通方面，東鐵線古洞站預計於2027年啟用，屯馬線洪水橋站預計於2030年啟用；北環線及港深西部鐵路等項目則有各自的工程及目標時間表。規劃中的鐵路不能當作現有通勤時間，租住或買入相關地區前應按現時路線實際試行交通。

五、有BB買居屋可以做95%按揭？

按照《2026年施政報告》公布的措施，由下一期居屋銷售計劃起，具新生嬰兒並符合資格的白表家庭申請者，最高按揭成數可提升至95%，理論上首期可低至樓價5%。不過，最高按揭成數並不代表所有申請人均會獲批；申請資格、正式按揭安排、供款能力、貸款年期及銀行審批仍須逐項符合要求。

假設居屋售價為400萬元，95%按揭下，樓價首期理論上約為20萬元；如只獲批90%按揭，首期則約為40萬元。兩者均未計律師費、裝修、保險及其他支出。

六、生BB買樓有冇印花稅優惠？

《2026年施政報告》提出，合資格家庭在生育前一年或後兩年內購買住宅，可獲最多2萬元印花稅減免；措施須待修例通過後生效。相關安排應與新生嬰兒居屋按揭優惠分開理解：前者是印花稅減免，後者是特定居屋申請者的按揭成數安排，兩者均有資格及正式執行條件。

買家計算置業預算時，不應只看首期或印花稅優惠，亦要包括律師費、代理佣金、裝修、管理費、差餉、保險及按揭利息等成本。可先使用美聯物業按揭計算機作初步供款參考，再按最新官方及貸款機構條款核對。

七、公營及資助房屋供應的其他重點

八、準買家應如何按政策變化作決定？

第一，先按家庭收入及現金流計算可負擔樓價。 95%按揭可降低理論首期，但會增加貸款本金及供款，應同時測試利率變化及其他家庭開支。

第二，將北都「容量」與實際供應分開。 查看項目是否已批地、施工、落成或入伙，不要只按7萬伙數字判斷短期供應。

第三，核對現時交通及日常配套。 規劃中的港鐵站、道路、院校及醫療設施須按最新官方時間表理解，並以實際路線評估通勤。

第四，將政策優惠與總交易成本一併計算。 印花稅減免及按揭優惠不會取代律師費、裝修、管理費、差餉、利息及其他持有成本。

第五，簽署文件前核實資格及物業資料。 應確認正式資格、按揭批核、土地及樓宇文件、入伙安排，以及個別項目的最新售樓或轉讓條款。

如需要比較最新成交、樓價及租務資料，可參考美聯物業樓市數據及成交；如需要了解個別物業的市場參考價，可參考美聯物業AI參考價。相關資料會隨市場及政策更新，讀者應按頁面日期及資料範圍理解。

資料及限制

本文以香港特別行政區政府2026年9月16日發布的《施政報告》及香港首個五年規劃資料為基礎，將「目標」、「預計」、「規劃中」及「容量」與已完成項目分開表述。政策、資格、按揭、印花稅、交通及房屋供應資料可能更新，讀者作出置業、租樓或按揭決定前，應查閱最新官方文件並按需要諮詢相關專業人士。

如本文提及學校或校網，校網資料只供一般參考，應以教育局及相關官方最新公布為準。入學派位及取錄結果受官方機制、年度安排及個別學校要求影響，並不因居住於某屋苑或地區而獲保證。

參考資料

• 香港特別行政區政府：《行政長官2026年施政報告》正文（第183至223段、第314至334段及第288至290段）
• 香港特別行政區政府：《行政長官2026年施政報告》摘要（北部都會區、房屋及鼓勵生育措施）
• 香港特別行政區政府：《香港特別行政區經濟和社會發展第一個五年規劃（2026—2030年）》全文（四）（2026年9月16日）
• 美聯物業：樓市數據及成交
• 美聯物業：按揭計算機
• 美聯物業：AI參考價

政策及按揭資料只供一般參考，實際資格、生效日期、貸款條款及審批結果須以香港特區政府、香港房屋委員會、相關銀行或其他指定機構最新公布為準。