聯儲局加息與香港按揭：P按、H按及供款要知道的6件事
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- 美國加息幅度： 聯儲局於2026年9月16日加息0.25厘，把聯邦基金利率目標區間 由3.50厘至3.75厘，上調至3.75厘至4厘。
- 金管局基本利率： 香港金管局其後按預設公式把基本利率定於4.25厘，即時生效。 基本利率主要用於貼現窗回購交易，並不等於一般住宅按揭客戶的實際按息。
- 香港銀行P息： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變，港元儲蓄存款戶口利率 亦維持不變。其他銀行的最新安排，仍以個別銀行正式公告為準。
- P按與H按影響： P按是否加息取決於相關銀行有沒有調整P，以及合約所列的P減幅； H按則主要受HIBOR、合約加點、鎖息上限及重訂息率日期影響。
- 供款敏感度： 假設按揭貸款500萬港元、還款期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算由約21,760港元增至22,452港元，即增加約692港元。
- 樓市及未來息口： 加息可能增加置業成本，但不能單憑一次議息結果判斷樓價必然升跌。 聯儲局的經濟預測亦不代表下一次會議已決定再加息。
資料提示： 本文所列利率、HIBOR、銀行安排及供款數字均有資料截點。 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變；其他銀行的安排， 應以個別銀行其後發出的正式公告為準。供款例子只屬假設情境， 不代表任何銀行已調高住宅按揭利率，亦不構成貸款或財務建議。
發布日期：2026年9月17日｜最後更新：2026年9月17日下午1時56分
最新消息： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變，港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。 滙豐對上一次調整港元最優惠利率是在2025年10月31日，當時減息0.125厘。 其他香港銀行的最新安排，仍以個別銀行正式公告為準。
利率周期延伸資料： 今次加息對香港按揭的傳導方式，與此前減息環境並不完全相同。 讀者可參考 美國減息如何影響香港按揭及樓市 ， 再與本文的加息情境作比較。
30秒掌握：聯儲局加息對香港按揭的影響
直接答案： 聯儲局於2026年9月加息0.25厘，但香港銀行不一定同步加P。 P按是否加息取決於銀行會否調整最優惠利率；H按則主要受HIBOR、 合約加點及封頂息率影響。
美國聯儲局於2026年9月16日把聯邦基金利率目標區間， 由3.50厘至3.75厘上調至3.75厘至4厘。 香港金融管理局其後按照預設公式，把基本利率定於4.25厘，即時生效。
金管局基本利率上升，不代表香港銀行必然同步加P， 也不代表住宅按揭利率會自動上升0.25厘。 銀行會按照本地資金成本、港元流動性、HIBOR、貸款需求、 市場競爭及自身定價政策，決定是否調整最優惠利率。
- 香港P息： 截至本文更新時間，未確認本文查閱的銀行已因今次議息上調P； 最終以銀行正式公告為準。
- P按： 實際按息是否上升，視乎提供按揭的銀行有沒有調整P， 以及合約所列的P減幅。
- H按： 主要受HIBOR、合約加點及鎖息上限影響。 即使銀行沒有加P，實際供款仍可能變動。
- 供款試算： 假設500萬港元按揭、30年還款期， 年利率由3.25厘升至3.50厘，月供估算增加約692港元。
- 香港樓市： 加息可能增加置業成本，但不能單憑一次美國議息結果， 判斷樓價或成交量必然升跌。
- 未來息口： 聯儲局經濟預測並非下一次議息會議的既定決定。
聯儲局利率、金管局基本利率、P息與HIBOR有何分別？
美國政策利率、金管局基本利率、銀行P息及客戶實際按揭利率， 屬於四個不同層次，不能直接畫上等號。 以下先比較各項利率的釐定方式及主要影響。
| 利率或指標 | 由誰釐定 | 是否等於住宅按息 | 主要影響 |
|---|---|---|---|
| 聯邦基金利率目標區間 | 美國聯儲局 | 否 | 影響美國及環球利率環境，並可能間接影響香港資金成本 |
| 金管局基本利率 | 香港金管局按預設公式釐定 | 否 | 主要作為貼現窗回購交易適用貼現率的計算基礎 |
| 銀行最優惠利率P | 個別香港銀行 | 否，仍須計算合約P減幅 | 影響P按，以及部分H按計劃的封頂息率 |
| HIBOR | 反映香港銀行同業市場港元資金供求 | 否，仍須加入合約加點 | 影響H按的浮動利率部分 |
簡單而言，美國加息只是影響香港利率環境的因素之一。 香港按揭客戶的實際息率，仍須按照相關銀行的定價及個別貸款合約計算。
香港銀行P息最新狀況
截至2026年9月17日下午1時56分： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變， 港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。 滙豐對上一次調整港元最優惠利率是在2025年10月31日， 當時減息0.125厘。
滙豐今次維持P息，說明聯儲局加息及金管局基本利率上升， 不會自動令香港銀行以相同幅度調高最優惠利率。 銀行仍會按照本地港元資金成本、銀行體系流動性、HIBOR、 存貸需求及市場競爭決定利率。
滙豐的決定不代表所有香港銀行均已宣布維持P息。 其他銀行如在本文更新後公布最新安排， 應以個別銀行公告所列的利率、調整幅度及生效日期為準。
聯儲局今次加息多少？
聯儲局今次加息0.25厘，聯邦基金利率目標區間升至3.75厘至4厘。
美國聯儲局於2026年9月16日完成議息會議後宣布， 把聯邦基金利率目標區間上調25個基點，即0.25厘， 由3.50厘至3.75厘調高至3.75厘至4厘。 詳情可參閱 聯儲局2026年9月16日FOMC聲明 。
FOMC聲明及相關經濟預測，反映聯儲局對通脹、就業、 經濟活動及金融風險的政策評估。 今次公布的是本次會議的正式決定； 日後息口路徑仍可能因經濟數據及風險變化而調整。
金管局基本利率升至4.25厘，等於香港加P嗎？
不等於。 金管局基本利率並不是一般住宅按揭客戶實際支付的P按或H按息率。
香港金融管理局於2026年9月17日宣布， 基本利率按照預設公式定於4.25厘，即時生效。 詳情可參閱 香港金管局調整基本利率公告 。
金管局基本利率是計算經貼現窗進行回購交易時適用貼現率的基礎， 屬於香港貨幣及銀行體系的重要政策利率， 但不是一般住宅按揭客戶實際繳付的P按或H按息率。
香港銀行的最優惠利率由各銀行自行公布。 銀行會考慮港元存款成本、HIBOR、銀行體系流動性、 貸款需求及市場競爭，所以香港P息不一定每次跟隨美國調整， 幅度也可能不同。
香港主要銀行目前的P息是多少？
截至本文資料截點，表列銀行的港元最優惠利率介乎5.00厘至5.25厘， 但不同銀行可以採用不同P息。
香港沒有一個適用於所有銀行及所有借款人的統一P息。 按揭客戶的實際利率仍要視乎P減幅、H按加點、 封頂息率及其他合約條款。
| 銀行 | 港元最優惠利率 | 最新狀況 |
|---|---|---|
| 滙豐銀行 | 5.00厘 | 已宣布今次維持P息不變；現行利率自2025年10月31日起生效 |
| 中銀香港 | 5.00厘 | 官方利率頁面所示水平；今次議息後安排以銀行正式公告為準 |
| 恒生銀行 | 5.00厘 | 官方利率頁面所示水平；今次議息後安排以銀行正式公告為準 |
| 東亞銀行 | 5.25厘 | 官方頁面顯示更新時間為2026年9月17日上午10時40分 |
滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。 其他表列銀行的資料如只來自官方利率頁面快照， 不應視為有關銀行已就本次美國加息正式宣布維持P息。 銀行可能在本文更新後發出公告，最新安排以個別銀行公布為準。 上表亦不代表任何客戶的實際按揭利率。
申請按揭、轉按或加按前，應向銀行索取最新書面報價， 並同時比較實際息率、封頂息率、現金回贈、罰息期及其他費用。
HIBOR、H按及P按有甚麼分別？
H按主要跟隨HIBOR及合約加點計算， P按則按照銀行P息扣減合約折扣計算。 兩者均須查看個別按揭合約，不能只比較表面利率。
H按如何計算？
H按一般以指定期限的HIBOR，加上銀行在按揭合約內訂明的加點計算。 例如，合約可能參考一個月HIBOR，再加上指定百分點。
不少H按設有鎖息上限。 如果HIBOR加合約加點所得的利率高於封頂息率， 實際按息一般會按合約採用較低的封頂水平。
因此， HIBOR上升不一定令每名H按客戶的月供立即按相同幅度增加。 實際影響也取決於客戶是否已觸及封頂息率，以及合約的重訂息率日期。
P按如何計算？
P按一般以相關銀行的最優惠利率P， 減去合約列明的折扣計算。 由於不同銀行的P息可以不同， 即使兩個按揭計劃的「P減幅」相同，實際息率也未必一致。
同一銀行在不同時期批出的按揭， 其P減幅、罰息期、現金回贈及其他條款亦可能不同。 業主不應只比較P息的表面數字。
最新HIBOR快照
本文採用2026年9月16日的HIBOR定盤數字， 並未以該組數據代替9月17日定盤。
根據 香港銀行公會港元利息結算利率資料 ，2026年9月16日上午11時15分的港元HIBOR為：
- 隔夜港元HIBOR：2.19762厘；
- 一個月港元HIBOR：2.95000厘；
- 三個月港元HIBOR：3.12488厘。
HIBOR一般於香港營業日公布，亦可能按照既定規格修訂。 讀者應查閱香港銀行公會最新資料， 並核對自己的按揭合約採用哪一個HIBOR期限及重訂安排。
加息0.125厘或0.25厘，每月供款增加多少？
以500萬港元按揭、30年還款期計算， 假設年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算增加約692港元。
以下採用本金連利息、每月等額還款方式試算， 只用作展示按揭供款對利率變化的敏感度。 數字不代表香港銀行已經加P， 也不代表任何銀行的實際按揭報價。
供款試算假設
- 貸款額：500萬港元；
- 還款期：30年；
- 基準年利率：3.25厘；
- 採用本金連利息、每月等額還款方式；
- 假設利率在整個計算期內維持不變；
- 未計現金回贈、按揭保險及其他費用；
- 未計封頂息率、重訂息率日期及銀行四捨五入差異。
| 情境 | 假設年利率 | 每月供款約 | 每月變化 | 全年供款變化 |
|---|---|---|---|---|
| 基準情境 | 3.25厘 | 21,760港元 | — | — |
| 假設上升0.125厘 | 3.375厘 | 22,105港元 | 增加約344港元 | 增加約4,128港元 |
| 假設上升0.25厘 | 3.50厘 | 22,452港元 | 增加約692港元 | 增加約8,304港元 |
實際供款變化會受未償還本金、剩餘年期、重訂息率日期、 H按加點、P按折扣及鎖息上限影響。 上述例子不能取代銀行正式供款表或個人化財務評估。
最新資料顯示，滙豐已維持港元最優惠利率於5厘不變。 上述增加0.125厘及0.25厘的供款數字只是假設情境， 用作測試按揭供款對利率變化的敏感度， 不表示滙豐或其他銀行已按相關幅度調高住宅按揭利率。
按自己的貸款額試算月供
買家及業主可使用 美聯按揭計算機 ，輸入貸款額、年利率及還款期， 初步比較不同利率情境下的每月供款。
加息對香港樓價及成交有甚麼影響？
利率上升可能增加供樓成本及入市壓力， 但不代表香港樓價或成交量必然下跌。
對香港樓市而言，短期較值得留意的是香港銀行有沒有調整P、 HIBOR是否持續上升，以及新造按揭的實際封頂息率有沒有提高。
如果銀行維持P不變，而部分H按仍受鎖息上限保護， 一次美國加息對現有業主實際月供的影響， 可能較美國政策利率的變幅溫和。
相反，如果本地資金成本持續上升， 銀行其後調高P息或新造按揭報價， 買家的負擔能力及入市意欲便可能承受較直接壓力。
樓市走勢仍須綜合考慮以下因素：
- 實際按揭利率及銀行批核取態；
- 家庭收入、就業及供款能力；
- 一手及二手住宅供應；
- 租金回報與物業持有成本；
- 買賣雙方的議價空間；
- 經濟前景及市場預期。
根據 金管局2026年7月住宅按揭統計調查 ，新批按揭中以HIBOR作定價參考的比例為61.0%， 以最優惠利率作定價參考的比例為1.3%。
有關數據反映H按在新批按揭市場的重要性， 但不能單憑一個月的按揭產品比例， 推斷加息必然導致樓價或成交量向某一方向發展。
美聯樓價指數於2026年9月14日報149點，較上月上升0.2%。 該指數的樣本及計算方法與政府或其他機構的樓價指數不同， 讀者不應把不同統計期、樣本或編製方法的指標直接混合比較。
聯儲局「年底前再加一次」是已確認決定嗎？
不是。聯儲局的利率預測不等於FOMC已決定下一次會議再加息。
聯儲局2026年9月 《經濟預測摘要》 顯示，與會者對2026年底聯邦基金利率的中位數預測為4.1厘， 預測範圍為3.9厘至4.4厘。
這些預測由個別與會者按照當時掌握的經濟資料， 以及各自認為合適的政策路徑作出。 它們不是FOMC對下一次會議的承諾， 也不代表年底前必然再加息一次。
因此，新聞標題中的「料年底前再加一次」， 應理解為政策預測或市場解讀， 而不是已經通過的未來利率決定。 任何下一步政策行動，仍須以FOMC會後正式聲明為準。
買家、業主及轉按人士現時應如何部署？
面對利率方向轉變，買家及業主應以自己的貸款條件和供款能力作評估， 不宜只按新聞標題或單一次議息結果作決定。
- 索取最新書面報價： 不要只看銀行網站上的P息， 應比較實際H按加點、P減幅、封頂息率及現金回贈。
- 測試兩個加息情境： 按自己的貸款餘額及剩餘年期， 分別試算利率增加0.125厘及0.25厘後的月供。
- 核對重訂息率日期： 即使市場利率已改變， 個別按揭何時調整仍取決於貸款合約。
- 不要忽略轉按成本： 應比較現金回贈、律師費、罰息期及估價結果， 而非只比較名義利率。
- 保留供款緩衝： 除每月按揭外，也要計算管理費、差餉、地租、 維修費及其他家庭開支。
在金管局監管框架下，一般物業的按揭成數上限及供款與入息比率上限， 分別為70%及50%。 詳情可參閱 金管局按揭消費者資訊 。
上述比率屬監管上限，不代表個別申請必然獲批。 銀行仍會按照申請人的收入、信貸紀錄、其他債務、 物業估值及內部風險政策審批。
聯儲局加息與香港按揭常見問題
聯儲局加息，香港銀行一定會加P嗎？
不一定。截至2026年9月17日下午2時06分，滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變，港元儲蓄存款戶口利率亦維持不變。其他香港銀行是否調整P息，仍須以個別銀行正式公告為準。香港銀行會按照港元資金成本、銀行體系流動性、HIBOR、存貸需求、市場競爭及自身定價政策，決定是否調整最優惠利率。
美國加息會否令HIBOR即時上升？
不一定會即時或按相同幅度上升。HIBOR主要反映香港銀行同業市場的港元資金供求，亦會受到銀行體系流動性、港元匯率、市場預期及季節性資金需求影響。即使銀行維持P息不變，HIBOR及H按實際利率仍可能波動。
H按與P按哪一種較受今次加息影響？
兩者的影響機制不同。H按主要受HIBOR、合約加點、鎖息上限及重訂息率日期影響；P按則主要受相關銀行的最優惠利率及合約P減幅影響。滙豐今次維持P息於5厘，但這不代表所有H按及P按客戶的實際利率均不會變動，實際情況仍須按個別銀行安排及貸款合約判斷。
加息0.25厘，每月按揭供款增加多少？
沒有適用於所有借款人的統一答案。以500萬港元貸款、30年還款期，並假設年利率由3.25厘升至3.50厘計算，每月供款約由21,760港元升至22,452港元，增加約692港元。這只是假設利率上升0.25厘的敏感度試算，不代表滙豐或其他銀行已按該幅度上調住宅按揭利率；實際供款以銀行計算及貸款合約為準。
聯儲局年底前會否再加息？
尚未確定。聯儲局2026年9月公布的經濟預測，是與會者根據當時經濟資料及各自認為合適的政策路徑作出的預測，不是FOMC對下一次會議的政策承諾。未來決定仍須以FOMC會後正式聲明為準。
加息是否代表香港樓價一定下跌？
不代表。利率上升可能增加供款壓力及置業成本，但今次聯儲局加息後，滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變。香港樓價及成交仍會受到實際按揭利率、就業、家庭收入、住宅供應、銀行按揭政策、租金回報、市場預期及整體經濟環境等多項因素影響。
參考資料
- Federal Reserve：2026年9月16日FOMC聲明 （發布日期：2026年9月16日）
- Federal Reserve：2026年9月經濟預測摘要 （發布日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：調整基本利率 （發布日期：2026年9月17日）
- 香港銀行公會：港元利息結算利率 （本文採用定盤日期：2026年9月16日）
- 香港金融管理局：按揭消費者資訊
- 香港金融管理局：2026年7月住宅按揭統計調查結果 （發布日期：2026年8月31日）
- 滙豐香港：港元最優惠利率 （官方頁面列示5.00厘自2025年10月31日起生效）
- 中銀香港：港元最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 恒生銀行：利率及最優惠利率 （查閱日期：2026年9月17日）
- 東亞銀行：最優惠利率 （頁面顯示更新時間：2026年9月17日上午10時40分）
- 美聯物業：樓市數據、成交及美聯樓價指數 （本文查閱日期：2026年9月17日）
- 滙豐香港：港元最優惠利率 （港元最優惠利率為5.00厘；現行利率自2025年10月31日起生效）
- AASTOCKS：滙豐維持最優惠利率5厘不變 （查閱日期：2026年9月17日）
聯儲局加息與香港按揭：P按、H按及供款要知道的6件事
資料顯示日期： 內容最後核實：
- 美國加息幅度： 聯儲局於2026年9月16日加息0.25厘，把聯邦基金利率目標區間 由3.50厘至3.75厘，上調至3.75厘至4厘。
- 金管局基本利率： 香港金管局其後按預設公式把基本利率定於4.25厘，即時生效。 基本利率主要用於貼現窗回購交易，並不等於一般住宅按揭客戶的實際按息。
- 香港銀行P息： 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變，港元儲蓄存款戶口利率 亦維持不變。其他銀行的最新安排，仍以個別銀行正式公告為準。
- P按與H按影響： P按是否加息取決於相關銀行有沒有調整P，以及合約所列的P減幅； H按則主要受HIBOR、合約加點、鎖息上限及重訂息率日期影響。
- 供款敏感度： 假設按揭貸款500萬港元、還款期30年，年利率由3.25厘升至3.50厘， 每月供款估算由約21,760港元增至22,452港元，即增加約692港元。
- 樓市及未來息口： 加息可能增加置業成本，但不能單憑一次議息結果判斷樓價必然升跌。 聯儲局的經濟預測亦不代表下一次會議已決定再加息。
資料提示： 本文所列利率、HIBOR、銀行安排及供款數字均有資料截點。 滙豐已宣布維持港元最優惠利率於5厘不變；其他銀行的安排， 應以個別銀行其後發出的正式公告為準。供款例子只屬假設情境， 不代表任何銀行已調高住宅按揭利率，亦不構成貸款或財務建議。