按揭利率相差1厘，供款可以差幾多？
資料最後核實：2026年9月18日
- H按並非永遠按HIBOR加息差： 實際利率通常是「H加息差」與「P按封頂息率」 兩者取其低。
- P按相對容易預算： 利率以銀行最優惠利率P減指定幅度計算， 但銀行調整P後，供款亦可能改變。
- 封頂不等於定息： H按封頂一般與P掛鈎； 如果銀行調高P，封頂息率亦可能上升。
- 500萬元按揭例子： 30年期利率由3.25厘升至4.25厘， 每月供款約由21,760元增至24,600元， 每月相差約2,840元。
- 不要只比較現金回贈： 還要核對實際息率、罰息期、估價、按揭年期、 戶口費用及回贈追討條款。
注意： HIBOR、最優惠利率、銀行息差及現金回贈會改變。 本文試算不代表任何銀行的正式批核或按揭報價。
買樓時，樓價和首期只是成本的一部分。對大部分需要借取二三十年按揭的買家而言，利率變動會直接影響每月供款、總利息及家庭現金流。
香港住宅按揭以H按及P按最常見。H按以香港銀行同業拆息HIBOR為基礎，P按則以承造按揭銀行的最優惠利率為基礎。兩者均可隨市場或銀行政策變動，並不等同全期定息。
按揭利率怎樣影響每月供款？
一般還本付息按揭以每月供款同時償還本金及利息。利率上升後，供款中用於利息的部分會增加；若按揭年期及本金不變，每月供款通常亦會上升。
以下因素會共同影響供款：
- 貸款本金：借款額越高，利率變動的金額影響越大。
- 實際年利率：應按銀行最終批出的H按、P按或定息條款計算。
- 還款年期：年期越長，每月供款一般較低，但全期總利息通常較高。
- 尚餘年期：利率變動對仍有大量本金及較長年期的借款人影響通常較大。
- 供款方式：本文按常見每月等額供款作簡化試算，實際計算以銀行為準。
不同利率下的供款試算
假設貸款額為500萬元、還款期30年，不計按揭保險費、現金回贈、戶口費用及其他支出，參考供款如下：
| 實際年利率 | 每月供款約 | 30年總利息約 | 較3.25厘每月差額 |
|---|---|---|---|
| 2.50厘 | 19,760元 | 211萬元 | 少2,000元 |
| 3.25厘 | 21,760元 | 283萬元 | 基準 |
| 4.00厘 | 23,870元 | 359萬元 | 多2,110元 |
| 4.25厘 | 24,600元 | 386萬元 | 多2,840元 |
| 5.00厘 | 26,840元 | 466萬元 | 多5,080元 |
重點：500萬元、30年按揭的利率由3.25厘升至4.25厘，每月供款約增加2,840元，一年現金流約減少34,000元。買家不應只測試現時息率下能否供款。
H按與P按有甚麼分別？
| 比較項目 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 利率基準 | 香港銀行同業拆息HIBOR | 銀行最優惠利率P |
| 常見公式 | H加指定息差，並設P按封頂 | P減指定息差 |
| 變動頻率 | HIBOR可按日變動，銀行按合約指定日期釐定 | 銀行調整P後才變動 |
| 低息環境 | 若H加息差低於封頂，可能較便宜 | 不會自動跟隨短期HIBOR下降 |
| 高HIBOR環境 | 通常觸及P按封頂 | 直接按P減息差計算 |
| 預算穩定性 | 相對較低，須同時留意H及P | 相對容易理解，但P仍可調整 |
| 是否定息 | 不是 | 不是 |
H按實際息率如何計算？
常見H按條款可以寫成「一個月HIBOR加1.3厘，封頂為P減1.75厘」。實際採用的按揭息率通常是以下兩者之中較低的一個：
- 指定期限HIBOR加銀行息差；
- 以銀行最優惠利率計算的封頂息率。
以一個月HIBOR為2.95厘、H按息差為1.3厘作例子，H加息差為4.25厘。如果該銀行的P是5厘，而封頂是P減1.75厘，封頂息率便是3.25厘，實際按息會以較低的3.25厘計算。
這個例子只用作解釋公式。HIBOR每天可以變動，不同銀行亦可能採用不同P、息差、利率重訂日及小數處理方式。
甚麼是H按封頂息率？
封頂息率用來限制H加息差過高時的實際按息。當HIBOR上升至令H加息差高於封頂，銀行一般改用較低的封頂息率計算。
但封頂不等於全期鎖息。封頂通常以P減指定幅度表示，如果銀行調高P，封頂息率也可能上升。買家比較計劃時，必須把銀行採用的實際P代入，不能只比較「P減多少」。
P按是否一定比較穩定？
P通常不像HIBOR般每日大幅變動，因此P按的短期供款相對容易預算。不過，P由個別銀行決定，香港市場亦存在不同P水平。銀行可以因資金成本及市場環境調整P。
若H按的封頂息率與P按實際息率相同，H按可能具備HIBOR下降時享受較低利率的機會；但最終仍要比較現金回贈、罰息期、按揭存款掛鈎戶口及所有附帶條件。
選H按還是P按？
不能單憑「H按通常較便宜」作決定。比較時應向銀行索取書面報價，並把以下項目放在同一張表：
- H按息差及採用一個月還是其他期限HIBOR；
- H按封頂公式及該銀行目前採用的P；
- P按的實際息率；
- 現金回贈金額、發放時間及追討條款；
- 罰息期及提早還款限制；
- 按揭存款掛鈎戶口的利率及存款上限；
- 火險、估價、律師安排及其他收費；
- 銀行最終批出的貸款額和還款年期。
現金回贈最高是否代表最便宜？
不一定。現金回贈是一次性收入，按揭利息則可能持續多年。如果高回贈計劃的實際按息較高、罰息期較長或附帶更多條件，總成本未必較低。
借款人亦要留意，如果在罰息期內賣樓、轉按或大額提早還款，銀行可能要求退回部分或全部現金回贈，另加罰息。相關條款必須以貸款確認書及正式按揭文件為準。
按揭成數及供款與入息比率
根據香港金融管理局現行住宅按揭資訊，一般物業按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限一般為五成，住宅物業按揭最長還款年期一般為30年。個別申請仍會受物業用途、申請人收入、債務及銀行政策影響。
這些是監管上限，不代表每名申請人必然能借足。銀行可以按信貸評估批出較低貸款額、較短年期或要求更多文件。
香港是否仍有統一壓力測試？
市場仍經常沿用「壓力測試」一詞，但不應把過往統一加息若干厘的測試公式當成現行固定監管要求。銀行仍須審慎評估還款能力，亦可按內部政策測試利率上升後的負擔。
即使銀行願意批出貸款，買家亦應自行以實際息率上升至少1至2厘的情景計算家庭現金流。銀行批核上限不等於個人安全供款水平。
估價不足如何影響首期？
銀行通常按成交價及估價中的較低者計算貸款。如果買入價為800萬元，銀行估價只有750萬元，即使獲批七成按揭，貸款亦可能只按750萬元的七成計算，即約525萬元。
買家便需要自行支付約275萬元樓價差額，另加印花稅、代理佣金、律師費及裝修等支出，而不是原先按800萬元七成按揭所估計的240萬元首期。
實際風險：估價由800萬元降至750萬元，以上例子的現金首期會由240萬元增加至275萬元，即突然多出35萬元，不包括其他交易費用。
銀行如何評估按揭申請？
- 固定收入：薪金、受僱年期、試用期及僱傭合約。
- 非固定收入：花紅、佣金及津貼未必獲百分百計算。
- 自僱收入：通常需要較長期銀行流水、報稅及公司文件。
- 其他債務：私人貸款、汽車貸款、信用卡結欠及其他按揭。
- 信貸紀錄：逾期還款、短期多次借貸查詢及債務水平。
- 物業質素：樓齡、用途、業權、僭建、估價及市場流通性。
- 年齡與年期：銀行會考慮借款人年齡及物業樓齡。
臨時買賣合約前應否先申請按揭？
買家應先取得初步估價及按揭預審，但預審並不是正式批核。銀行仍要收到正式買賣合約、物業文件及完整入息證明後才作最終決定。
一般二手樓臨時買賣合約未必包含「按揭批不出便可取消交易」的保障。若最終貸款額不足，買家仍可能需要完成交易，否則可能損失訂金並承擔其他法律責任。
買樓前按揭核對清單
- 確認首期來源：不要把稅項、佣金、律師費及裝修費誤當成可借取樓價。
- 取得至少兩至三間銀行估價：尤其是低成交量、村屋、洋房或有改動的單位。
- 索取書面按揭報價：列明H或P公式、封頂位、年期、回贈及罰息期。
- 計算其他債務：把私人貸款、汽車貸款、信用卡分期及其他供款一併計算。
- 自行進行情景測試：分別按現時利率、加1厘及加2厘計算供款。
- 準備入息文件：包括糧單、銀行月結單、稅單、僱傭合約及強積金紀錄。
- 核對信貸紀錄：避免申請前突然增加私人貸款或信用卡結欠。
- 了解估價不足後果：預留額外首期，不要假設銀行必定按成交價估足。
- 預留應急資金：完成交易後仍應保留至少數個月供款及生活費。
- 核對成交期限：確保銀行及律師有足夠時間完成批核、文件及放款。
- 不要未批先借首期：新增貸款會提高債務水平，可能影響原有按揭批核。
- 閱讀正式貸款文件：代理或銀行職員口頭表示不能取代書面條款。
固定收入以外，還要預留甚麼？
供款能力不應只按每月薪金減按揭供款計算。業主還要承擔管理費、差餉、地租、火險、維修、裝修及可能出現的大廈特別徵費。
較穩健的做法，是在完成交易後仍保留至少6至12個月的家庭基本支出及按揭供款。收入較不穩定、自僱或依賴佣金的人士，所需緩衝應更高。
甚麼情況要特別保守？
- 首期主要來自私人貸款或循環信貸。
- 供款接近家庭每月可動用收入上限。
- 收入主要來自佣金、花紅或短期合約。
- 交易完成後幾乎沒有應急現金。
- 物業估價不穩定或涉及僭建、用途及業權問題。
- 預計短期內有生育、退休、轉工或大型醫療支出。
常見問題
H按係咪一定平過P按？
唔一定。要比較H加息差、P按封頂、銀行採用嘅P、 現金回贈、罰息期同其他條款。
H按封頂係咪即係定息？
唔係。封頂通常同P掛鈎。 如果銀行調高P，H按封頂息率都可能上升。
利率加1厘，每月供款差幾多？
以500萬元、30年按揭由3.25厘升至4.25厘為例， 每月供款約增加2,840元，實際金額以銀行計算為準。
銀行估價低過買入價點算？
銀行一般按成交價同估價之中較低者計算貸款， 相關差額通常要由買家增加現金首期支付。
有按揭預批係咪等於一定借到？
唔係。預批只係初步評估，最終仍要視乎物業估價、 正式文件、收入、信貸紀錄同銀行審批。
邊間銀行現金回贈最高就揀邊間？
唔應該只睇回贈。實際息率、罰息期、估價、 批出貸款額同回贈追討條款可能更加重要。
總結：H按還是P按較好？
如果H按封頂與P按實際利率相同，H按通常保留HIBOR下降時減息的可能性，因此往往較具彈性。但這不是絕對答案，因為不同銀行的P、封頂、現金回贈、估價及罰息條款可以不同。
買樓前最重要的不是猜測下一次加息或減息，而是確保家庭在利率比現時高1至2厘時仍能供款，並在估價不足或收入短暫中斷時仍有足夠現金完成交易及維持生活。
實際申請時，應比較至少兩至三間銀行的書面報價，核對H按及P按公式、估價、最終貸款額、現金回贈、罰息期和按揭存款掛鈎戶口，再按總成本而非單一優惠作決定。
免責聲明：本文只供一般按揭及物業資訊，不構成貸款、投資、法律、稅務或置業建議。HIBOR、最優惠利率、按揭條款、監管要求及銀行審批政策可能改變；申請人應向銀行及相關專業人士取得最新正式資料。