2025及2026年政策改變了甚麼？

2025年《施政報告》提出，下一期起推出的居屋及綠置居，轉讓限制年期由15年降低至10年。2026年《施政報告》再公布，把於2022年至2025年期間首次出售的資助出售單位，轉讓限制年期同樣縮短至10年。

兩次公布可理解為擴闊10年安排的政策範圍，但政策公布、正式執行及個別單位資格是三個不同層次。房委會或其他主管機構仍可能需要更新網頁、表格、申請須知及行政程序，個別業主亦須按首次轉讓契據及其他業權文件核對。

截至2026年9月16日，房委會「轉讓居屋單位的途徑」頁面仍按不同銷售計劃列出既有安排。由於部分內容可能尚待因應2026年政策更新，業主不應只憑新聞標題、銷售計劃名稱或自行推算的日期簽署買賣文件。

哪些業主可能受惠？先用三分鐘初步判斷

下表只供初步篩選，不構成個別單位的資格確認。最終仍須以主管機構正式文件及單位契據為準。

這個速查表只能幫助業主決定研究方向，不能代替房委會、房協或律師對個別單位的核實。

「首次出售年份」不等於銷售計劃名稱

「居屋2022」或「居屋2023」是銷售計劃名稱，但項目推售年份、主管機構首次出售個別單位的時間，以及首次轉讓契據簽署日期未必相同。因此，不能只看到屋苑屬於某一銷售計劃，便自行推算10年屆滿日期。

房委會現行資料顯示，居屋出售途徑一般按照房委會首次將單位售予業主的首次轉讓契據簽署日期起計，而不是以攪珠、揀樓、收樓或入伙日期計算。若單位其後曾在第二市場轉售，也不應直接以現任業主的買入日期代替首次轉讓契據日期。

業主應找出哪些資料？

1. 單位由房委會、房協還是其他機構出售。
2. 單位屬居屋、綠置居還是其他資助出售房屋計劃。
3. 個別單位的首次出售安排及銷售批次。
4. 首次轉讓契據簽署日期。
5. 主管機構有否就該計劃或批次公布正式的10年執行安排。
6. 契據、土地契約或其他業權文件所載的轉讓限制。

未補價出售、補價後出售還是繼續持有？

10年安排增加的是選擇，不代表補價或出售一定較有利。業主應按買家範圍、預計成交價、正式補價、出售淨額及家庭需要比較三種路徑。

表內只屬一般比較。個別單位的第二市場資格、出售文件及公開市場安排，仍須按所屬計劃、首次轉讓契據及主管機構最新資料確認。

三類業主可以怎樣部署？

• 希望盡快出售：先核對能否在未補價第二市場出售，不要假設必須等待10年或先補價。
• 希望接觸更多買家：比較正式補價後的公開市場出售淨額，而不是只比較兩個市場的表面成交價。
• 準備換購私樓：由私樓首期、銀行按揭及成交日期倒推，計算居屋最遲何時要完成補價及出售。

居屋10年補地價：補價如何理解？

市場常把「補價」稱為「補地價」，但房委會官方資料一般使用「補價」。達到相關年期不等於已完成補價，也不會令單位自動變成不受限制的私人物業。

房委會資料指出，受轉讓限制的居屋及綠置居等單位，業主須先按照適用程序繳付補價，以解除轉讓限制，才可在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。業主仍須核對正式補價資料、付款期限、法律文件及土地註冊安排。

補價並非以原買入價、現時叫價或一般網上估值直接計算。房委會會按照適用制度，考慮單位在沒有轉讓限制下的市值及相關折扣因素。不同計劃、批次及單位的處理可能不同，個別金額必須以主管機構發出的正式補價資料為準。

不要只比較表面售價，要比較出售淨額

業主可先用以下結構比較兩條出售路徑：

• 第二市場估算淨額：預計第二市場成交價－未償還按揭－出售成本。
• 公開市場估算淨額：預計公開市場成交價－正式補價－未償還按揭－出售成本。

真正要回答的問題，是公開市場可能增加的售價，能否抵銷補價、額外程序成本、等待時間及交易風險。

假設例子：公開市場售價較高，不代表淨額一定較高

以下數字純屬示例，用來展示計算方法，並非任何屋苑的價格、正式補價或估值。

示例中，公開市場售價雖高出150萬元，但扣除假設補價後，兩條路徑的淨額相同。實際決定仍要考慮成交速度、買家範圍、正式補價、估價變動及文件期限。任何網上例子均不能代替房委會、房協或其他主管機構的正式評估。

賣居屋換私樓：先賣後買、先買後賣還是同步成交？

先賣後買

先完成居屋出售，通常較容易確定清還按揭後的出售淨額，以及可用作私樓首期的資金，也可減少同時承擔兩項物業付款的壓力。缺點是業主可能需要臨時住宿、搬遷及存放家具，亦要承受等候期間私樓價格或供應變化。

先買後賣

先買入目標私樓可較早鎖定單位及搬遷時間，但業主須預留首期、印花稅、律師費及其他交易成本，也可能出現兩宗交易的資金重疊。

截至本文資料核對日期，金管局消費者資料列出的住宅物業按揭成數上限一般劃一為七成，供款與入息比率上限一般劃一為五成。不過，這些是審慎監管上限，不代表銀行必須批出相同成數；銀行仍會按申請人的收入、負債、信貸狀況、物業估值及貸款條件審批。

同步成交

同步安排出售及買入，可減少臨時住宿需要，但兩宗交易會互相依賴。補價程序、買方按揭、律師文件、成交款項或交樓日期任何一環延誤，都可能影響另一宗交易。業主應預留成交日期緩衝及備用資金，不宜假設出售款項必定可在同一天無縫用作買入。

印花稅怎樣處理？

印花稅待遇須按簽署買賣協議時有效的法例、買方身份、物業用途及當時持有物業狀況判斷。本文不以固定稅率推算個別人士的應付稅款，也不假設先買後賣必然符合任何退稅安排。簽約前應查閱稅務局最新資料，並由律師或合資格稅務專業人士核實。

換私樓前如何計算實際可用資金？

業主不應把預計居屋成交價直接當成私樓首期。較實際的做法，是逐項計算：

• 預計居屋成交價；
• 主管機構發出的正式補價金額；
• 現有按揭尚欠本金及贖回相關費用；
• 代理佣金、律師費及其他出售成本；
• 目標私樓首期及適用印花稅；
• 銀行估價低於買入價時可能出現的首期差額；
• 裝修、搬遷、臨時住宿及備用現金。

按揭計算機可用作測試不同樓價、貸款額、利率及還款期下的一般供款，但結果不等於銀行估價、貸款要約或正式批核。

居屋樓價及成交數據應該怎樣比較？

全港私人住宅樓價指數可反映大市方向，但不能直接判斷個別居屋應否補價或出售。對業主而言，更有決策價值的是同屋苑、相近實用面積、相近樓層及相同市場類別的近期註冊成交。

四類數字必須分開

比較成交時，應優先找出最近指定期間內至少數宗條件相近的成交，並列明成交日期、實用面積、樓層、座向及是否已補價。若樣本太少，寧可逐宗列出，也不要以一個平均呎價代表整個屋苑。

文章不應加入「10年政策必然推高居屋價格」之類預測。轉讓限制、買家資格、補價、市況、按揭及單位條件都會影響價格，政策本身並不保證升值或提高出售淨額。

由核對單位到換樓的實用流程

1. 整理文件：找出首次轉讓契據、現時業權文件、按揭紀錄及原有買賣文件。
2. 確認政策範圍：向房委會、房協或相關主管機構核對單位是否已納入10年安排。
3. 比較出售路徑：確認未補價第二市場出售及補價後公開市場出售的資格和文件要求。
4. 核對近期成交：把未補價第二市場及已補價公開市場成交分開比較。
5. 取得正式補價資料：如考慮公開市場出售，按官方程序申請，不要用網上估算代替。
6. 計算出售淨額：扣除補價、按揭尚欠款項、佣金、律師費及其他交易成本。
7. 測試換樓方案：比較先賣後買、先買後賣及同步成交的首期、按揭和現金流。
8. 核對稅務及貸款：簽約前向律師、銀行及相關專業人士確認最新要求。
9. 預留成交緩衝：為補價、按揭審批、文件登記、搬遷及延誤準備備用方案。

相關工具及延伸閱讀

了解不同估價的用途： 查看測量師估價與銀行估價的分別。個別單位的正式補價及貸款估值仍須由相關機構確認。

評估換樓供款： 使用美聯物業按揭計算機，測試不同貸款額、利率及還款期的一般供款。

了解2025年政策背景： 查看美聯物業居屋2025／2026政策資訊。2026年新增措施、個別批次資格及執行程序，仍須以最新官方文件為準。

常見問題