香港買樓印花稅：5個重要重點
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- 400萬元或以下： 適用於2026年2月26日或之後簽立的住宅物業文書， 從價印花稅為100元。
- 按較高價值計算： 一般以物業成交價或市值較高者作為計稅基礎。
- 稅率並非單一百分比： 不同樓價區間分別採用定額、固定百分比或過渡公式。
- 辣招稅已撤銷： 2024年2月28日或之後簽立的住宅交易文書， 一般不再徵收買家印花稅及額外印花稅。
- 簽約日期很重要： 新稅率不應倒套於2026年2月26日前簽立的文書。
資料提示： 實際稅款取決於文書簽立日期、物業價值、交易安排及是否獲得豁免。 正式稅款應以稅務局評定及代表交易的律師意見為準。
買樓印花稅點計，首先要看物業的成交價或市值、文書簽立日期，以及交易是否涉及特殊安排。就一般住宅物業而言，從價印花稅通常按成交價或物業價值較高者計算，而不同價值區間採用不同稅率或過渡公式。
由2026年2月26日起，住宅物業售價或價值為400萬元或以下，適用的從價印花稅為100元。超過400萬元後，稅款會按相應樓價區間計算。
香港買樓通常要交甚麼印花稅？
現時一般住宅買賣最主要涉及從價印花稅。買家印花稅及額外印花稅已就2024年2月28日或之後簽立的住宅物業交易文書撤銷。
- 從價印花稅：按物業成交價或價值較高者，以及適用稅階計算。
- 買家印花稅：2024年2月28日或之後簽立的住宅物業交易文書一般不再徵收。
- 額外印花稅：2024年2月28日或之後簽立的住宅物業交易文書一般不再徵收。
不過，交易日期較早、涉及交換物業、送贈、提名、信託、公司或相聯人士轉讓等情況，處理方法可能不同，不能只依賴一般網上計算器。
2026年香港住宅物業從價印花稅率
以下稅率適用於2026年2月26日或之後簽立的住宅物業文書：
| 物業售價或價值 | 住宅物業從價印花稅 |
|---|---|
| 400萬元或以下 | 100元 |
| 400萬元以上至4,323,780元 | 100元＋超出400萬元部分的20% |
| 4,323,781元至450萬元 | 1.5% |
| 450萬元以上至4,935,480元 | 67,500元＋超出450萬元部分的10% |
| 4,935,481元至600萬元 | 2.25% |
| 600萬元以上至6,642,860元 | 135,000元＋超出600萬元部分的10% |
| 6,642,861元至900萬元 | 3% |
| 900萬元以上至1,008萬元 | 270,000元＋超出900萬元部分的10% |
| 1,008萬元以上至2,000萬元 | 3.75% |
| 2,000萬元以上至21,739,120元 | 750,000元＋超出2,000萬元部分的10% |
| 21,739,121元至1億元 | 4.25% |
| 1億元以上至109,574,470元 | 425萬元＋超出1億元部分的30% |
| 109,574,471元或以上 | 6.5% |
買樓印花稅基本計算方法
計稅價值＝成交價與物業市值兩者之中的較高者
確定計稅價值後，再按所屬區間套用定額、百分比或過渡公式。部分過渡區間不是直接把整個樓價乘以單一稅率。
例子：住宅成交價為800萬元，假設物業市值同樣是800萬元，適用稅率為3%，估算從價印花稅為24萬元。
香港住宅印花稅計算器
輸入住宅成交價及物業市值，即時估算從價印花稅。物業市值可以留空；留空時會按成交價計算。
住宅印花稅計算器
輸入成交價或物業市值較高者。
適用於2026年2月26日或之後簽立的一般住宅物業文書； 正式稅款以稅務局評定為準。
不同樓價的住宅印花稅例子
| 計稅價值 | 計算方法 | 估算印花稅 |
|---|---|---|
| 400萬元 | 定額 | 100元 |
| 420萬元 | 100元＋20萬元×20% | 40,100元 |
| 450萬元 | 450萬元×1.5% | 67,500元 |
| 500萬元 | 500萬元×2.25% | 112,500元 |
| 600萬元 | 600萬元×2.25% | 135,000元 |
| 800萬元 | 800萬元×3% | 240,000元 |
| 1,000萬元 | 270,000元＋100萬元×10% | 370,000元 |
| 1,500萬元 | 1,500萬元×3.75% | 562,500元 |
首置同非首置的印花稅是否一樣？
在現行住宅物業從價印花稅率下，第1標準第1部及第2標準所列的住宅物業稅率相同。因此，就本文列出的現行一般住宅稅率而言，不能再簡單理解為「首置一定用一套較低百分比、非首置用另一套較高百分比」。
不過，「首次置業」、香港永久性居民身份、代表自己行事及是否持有其他住宅物業，在個別法例條文、豁免或交易安排中仍可能有影響。如交易情況不屬一般個人買賣，應由律師確認。
低價成交是否可以少交印花稅？
不一定。從價印花稅一般按成交價或物業價值較高者計算。如果成交價明顯低於市場價值，例如親屬之間低價轉讓，稅務局仍可能按物業價值評定稅款。
例子：物業成交價為500萬元，但評定市值為600萬元，計稅基礎可能是600萬元，而不是500萬元。
買家印花稅及額外印花稅是否已取消？
是。根據2024年的修訂安排，任何在2024年2月28日或之後簽立、用以買賣或轉讓住宅物業的文書，均無須徵收買家印花稅及額外印花稅。
但如果相關文書在2024年2月28日前簽立，則要按當時生效的規則處理。因此，判斷稅項時必須先核對實際簽立日期。
印花稅可以加入按揭嗎？
一般買樓預算不應假設銀行會把印花稅當作物業按揭的一部分全數借出。銀行按揭通常按物業估值、成交價、按揭成數及申請人的還款能力審批，而印花稅屬交易現金開支。
買家應在首期以外，另外預留印花稅、律師費、代理佣金、按揭保費及其他交樓支出。
簽臨時買賣合約前要核對甚麼？
- 確認成交價及估值：印花稅可能按兩者較高者計算。
- 確認文書日期：不同日期可能適用不同稅率。
- 向律師索取稅款估算：尤其是送贈、近親轉讓或公司交易。
- 預留足夠現金：不要把印花稅錯當成首期的一部分。
- 按時加蓋印花：逾期可能產生罰款，實際期限應由代表律師確認。
常見問題
400萬元物業要交幾多印花稅？
如住宅物業文書喺2026年2月26日或之後簽立， 400萬元或以下嘅從價印花稅係100元。
印花稅係按成交價定估價計？
一般按成交價同物業市值較高者計算， 唔一定只按買賣合約上嘅成交價。
800萬元住宅要交幾多印花稅？
如計稅價值係800萬元並適用現行3%稅率， 估算從價印花稅係24萬元。
首置印花稅一定平啲？
唔可以再咁簡單理解。現行一般住宅物業第1標準 第1部同第2標準列出嘅稅率相同。
買家印花稅仲使唔使交？
2024年2月28日或之後簽立嘅住宅物業交易文書， 一般已經唔使交買家印花稅。
網上計算結果係咪正式稅款？
唔係。正式稅款要視乎文書日期、物業價值、 交易安排同稅務局評定，簽約前應向律師確認。
總結：買樓要預幾多印花稅？
買樓印花稅一般按成交價或物業價值較高者，再套用相應住宅物業從價印花稅率計算。2026年2月26日或之後簽立的住宅物業文書，如價值為400萬元或以下，稅款為100元；樓價超過400萬元則按所屬區間計算。
網上計算器只能處理一般個案。如果交易涉及低於市價轉讓、送贈、近親、提名、信託、公司或其他特殊安排，應在簽署文件前向律師及稅務專業人士確認。
免責聲明：本文及計算器只供一般資訊及初步預算，不構成稅務、財務、法律或置業意見。實際稅率、物業價值、豁免資格及應繳稅款，以稅務局評定、最新法例及專業法律意見為準。