實用面積同建築面積有咩分別？實用率及呎價計算方法

甚麼是實用面積？

在香港住宅市場中，實用面積是比較單位大小時較有參考價值的數據。它按適用量度方式計算住宅物業本身的面積，而露台、工作平台及陽台等部分，在適用情況下亦可能分項列明。

不過，實用面積不等於全部都能直接擺放傢俬的純室內淨空間。牆身、柱位及間隔設計均會影響實際使用效果。

甚麼是建築面積？

市場所稱的建築面積，一般是單位面積加上按某種方式分攤的公用地方，例如升降機大堂、走廊或其他公共部分。因此，建築面積通常大於實用面積。

重要限制：建築面積未必採用完全一致的計算口徑。不同發展商、屋苑或資料來源可能採用不同方法，所以不能假設兩個屋苑的建築面積能夠直接比較。

實用面積與建築面積核心差異

實用率是甚麼？

實用率是實用面積相對建築面積的比例，可初步反映標示建築面積中有多少比例對應至實用面積。

實用率公式：實用面積 ÷ 建築面積 × 100%

例如實用面積為500平方呎、建築面積為650平方呎，實用率約為76.9%。

解讀限制：實用率最適合同一屋苑或資料口徑一致的單位之間比較。由於建築面積口徑可能不同，跨屋苑比較只能視作輔助參考。

樓盤面積計算器

輸入實用面積及建築面積，即時查看實用率。如同時輸入樓價，計算器亦會顯示實用呎價及建築呎價。

實例：建築面積較大是否代表更抵買？

假設A、B兩個單位售價同樣是800萬港元：

如何解讀？

• A單位建築面積較大，但實用面積反而較小。
• 如果只看建築面積，可能錯誤認為A單位較大。
• B單位實用面積較大，實用呎價亦較低。
• 最終仍須比較樓層、方向、景觀、間隔及單位狀況。

買家常見的3個面積誤區

1. 將實用面積當成地板面積

牆身、柱位、走廊及不規則角位都可能降低實際空間使用效率。即使兩個單位的實用面積相同，實際空間感及傢俬擺放能力亦可能不同。

2. 用建築呎價比較不同屋苑

建築面積的計算口徑可能不同，較低的建築呎價未必代表物業真正較便宜。跨屋苑比較時，應優先使用實用呎價。

3. 認為實用率越高越好

實用率只能反映實用面積相對建築面積的比例，不能反映採光、景觀、間隔、會所、樓齡、管理質素或維修狀況。

睇樓時應核對甚麼？

1. 確認面積種類：樓盤廣告顯示的是實用面積還是建築面積？
2. 核對資料來源：不要只依賴宣傳字眼或代理口頭描述。
3. 比較實用呎價：確保所有單位使用相同樓價及面積口徑。
4. 檢視平面圖：留意柱位、走廊、窗台、露台及不規則角位。
5. 實地量度：確認床、衣櫃、梳化和餐桌是否能夠合理擺放。
6. 簽約前核實：如面積會影響購買決定，應查閱正式文件並尋求合資格專業人士意見。

常見問題解答

以下整理買家比較實用面積及建築面積時最常遇到的問題。