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買樓開支：置業前要知道的5件事
內容最後核實：
- 首期以外仲有一堆開支：除首期外，買樓還要預留印花稅、代理佣金、律師費及政府註冊雜費等現金開支。
- 印花稅可能是最大一筆：400萬以下住宅印花稅劃一$100，但樓價愈高稅款愈重，最高達樓價4.25%。
- 代理佣金約1%：二手成交買方代理佣金一般約樓價1%；一手新盤買家通常免佣，由發展商支付。
- 律師費約$6,000起：一般二手／一手住宅律師費約$6,000至$10,000；唐樓、村屋、加急或按揭手續會另加。
- 全部要現金支付：以上開支一般不能計入按揭，需以現金準備，落訂前務必預留。
資料提示：本文開支金額為一般市場區間，個別交易（樓宇類型、按揭、加急等）會有差異；實際費用以專業人士報價及政府收費為準。
買樓要準備幾多開支？一句話直接答
買樓除了首期，還要預留一筆「首期以外」的現金開支，主要包括：從價印花稅、地產代理佣金（約1%）、律師費（約$6,000–$10,000）及政府註冊雜費（約$2,000–$5,000）。以樓價800萬、承造7成按揭的二手單位為例，首期約240萬，另加約33萬雜費（當中印花稅約24萬、佣金約8萬），總現金開支約273萬。這些費用一般不能計入按揭，須以現金準備。
想套算自己的樓價，可用下方的買樓總開支計算器。
買樓開支明細
| 項目 | 大約金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 首期 | 樓價 ×（1 − 按揭成數） | 7成按揭即首期3成 |
| 從價印花稅 | $100 至 樓價4.25% | 400萬以下劃一$100 |
| 地產代理佣金 | 約樓價1% | 二手常見；一手買家一般免佣 |
| 律師費 | 約 $6,000 – $10,000 | 唐樓、村屋、加急或按揭另加 |
| 政府註冊及雜費 | 約 $2,000 – $5,000 | 土地註冊處查冊、註冊費等 |
買樓總開支計算器
輸入樓價（萬港元）及按揭成數，即時估算首期、印花稅、代理佣金、律師費及雜費的總開支。例如樓價800萬、7成按揭。
萬港元
首期—
從價印花稅—
代理佣金（約1%）—
律師費（約$6,000–$10,000）—
政府註冊及雜費（約$2,000–$5,000）—
預估總現金開支
—
首期＋所有費用
首期以外的雜費
—
印花稅＋佣金＋律師＋雜費
計算例子：800萬二手樓（7成按揭）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 首期（3成） | $2,400,000 |
| 從價印花稅（3%） | $240,000 |
| 代理佣金（1%） | $80,000 |
| 律師費（估算） | $8,000 |
| 政府註冊及雜費（估算） | $3,500 |
| 總現金開支 | 約 $2,731,500 |
慳開支及注意事項
- 一手新盤買家一般免佣：發展商直接向代理支付佣金，可省下約1%。
- 比較律師行報價：不同律師行收費有差異，可先索取報價；唐樓、村屋、按揭手續會加費。
- 印花稅要現金：印花稅一般不能計入按揭，須預留現金，並於限期內繳付。
- 預留裝修及雜項：入伙前的裝修、傢俬、電器及釐印以外開支，亦應一併預算。
- 估價不足會加大首期：若銀行估價低於成交價，可造按揭金額減少，首期便要補多。
常見問題（FAQ）
買樓首期以外仲要俾咩？
主要有從價印花稅、地產代理佣金（約1%）、律師費（約$6,000–$10,000）同政府註冊雜費（約$2,000–$5,000）。呢啲一般都要現金，唔計得落按揭。
800萬樓買落要準備幾多現金？
以7成按揭二手計，首期約240萬，加上印花稅約24萬、佣金約8萬、律師費同雜費約1萬，總現金開支約273萬。可以用文中計算器套自己嘅樓價。
代理佣金一定要俾1%嗎？
二手成交買方代理佣金一般約1%，屬市場慣例，實際可與代理商議。一手新盤買家通常免佣，由發展商支付。
律師費大約幾多？
一般二手／一手住宅律師費約$6,000至$10,000。如果係唐樓、村屋、涉及按揭或需要加急，費用會再高啲，最好先問報價。
呢啲開支可唔可以做埋落按揭？
一般唔可以。印花稅、佣金、律師費同雜費都要以現金支付，唔屬於貸款金額嘅一部分，落訂前要預留。
一手同二手開支有咩分別？
最大分別係佣金——一手買家通常免佣，二手則約1%。印花稅、律師費及雜費兩者都要俾。
除咗呢啲仲有咩要預算？
入伙前嘅裝修、傢俬、電器，以及搬屋費用等，都應一併預算，唔好淨計首期同稅費。
總結：買樓開支要點預算？
買樓的現金開支遠不止首期：印花稅、代理佣金、律師費及政府雜費加起來可以是一筆可觀金額，而且大多不能計入按揭。落訂前，最穩陣的做法是用上方計算器套入樓價與按揭成數，連首期與所有費用一次過預算，並向律師行及代理索取實際報價。
資料來源及實用連結
免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何稅務、法律或財務建議。
文中開支金額為一般市場區間，個別交易（樓宇類型、按揭安排、加急等）會有差異；印花稅稅率以政府公布為準。讀者作出任何置業決定前，應自行向律師、地產代理及合資格專業人士查證。
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