按揭保險：高成數上車前要知道的5件事
內容最後核實：
- 按保讓你做高成數按揭：一般按揭最高6成；透過按揭保險計劃（MIP），銀行可造最高8成，個別合資格個案可達9成，首期低至樓價1至2成。
- 樓價上限分級：1,000萬或以下可造8成或9成；1,000萬至1,125萬最高8-9成（貸款上限900萬）；1,125萬至1,500萬最高8成。
- 9成按揭有條件：9成只適用於所有抵押人於申請時未持有任何香港住宅物業，且所有申請人須為固定受薪人士。
- 保費要另計：按保保費按貸款額、還款年期及成數釐定，可一次過繳付或加入貸款；實際保費以按證保險公司公布為準。
- 按揭仍要通過審批：可造高成數不等於必批，銀行仍會按供款佔入息比率、壓力測試指引及信貸紀錄審批。
資料提示：按揭保險計劃的樓價上限、成數及保費以香港按證保險有限公司（HKMC）公布為準；本文所述屬概略資料，個別個案須向銀行及按證保險公司查證。
按揭保險係咩？點解可以做高成數按揭？一句話直接答
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，MIP）由香港按證保險有限公司（HKMC）營運。一般銀行按揭最高只造6成，但透過按保，銀行可為7成以上的貸款部分取得保障，因而可提供最高8成、個別合資格個案最高9成的按揭，令首期低至樓價1至2成。買家須為此繳付一筆按保保費，可一次過支付或加入貸款。
想估算保費、貸款額及首期，可用下方的按揭保險保費計算器。
按揭保險樓價上限及最高成數
| 物業價格 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 80% 或 90%* |
| 1,000萬以上至1,125萬以下 | 80% – 90%*（貸款上限900萬） |
| 1,125萬或以上至1,500萬 | 80% |
| 1,500萬以上至1,715萬 | 70% – 80%（貸款上限1,200萬） |
| 1,715萬以上至3,000萬** | 70% |
簡單而言，樓價愈低，可造的按揭成數愈高；1,000萬以下的住宅最有機會做到9成按揭，是不少首次置業人士上車的關鍵。
按揭保險保費計算器
輸入樓價（萬港元）、按揭成數及保費率，估算貸款額、首期及按保保費。保費率請參考按證保險公司「保費一覽表」填入。例如樓價800萬、9成、保費率4%。
按揭保險保費點計？
按保保費以貸款額為基礎，再按按揭成數及還款年期而定：成數愈高、年期愈長，保費率愈高。保費可選擇一次過繳付，或加入按揭貸款分期攤還（會令貸款額及利息增加）。
保費率會不時調整，並設有不同繳付方式及折扣，實際數字請以按證保險公司的「保費一覽表」為準。以樓價800萬、承造9成（貸款720萬）、保費率假設為4%計，保費約為HK$288,000。你可在上方計算器輸入最新保費率自行估算。
9成按揭的申請條件
- 樓價1,000萬或以下（1,000萬至1,125萬另設貸款額上限）。
- 所有抵押人於申請時未持有任何香港住宅物業。
- 所有申請人須為固定受薪人士（非固定收入者一般不適用9成）。
- 須通過銀行按揭審批，包括供款佔入息比率及相關指引。
申請按揭保險的注意事項
- 高成數＝更大槓桿：首期少，但貸款額及每月供款相對高，利息支出亦更多。
- 保費是額外成本：計算上車預算時，應把按保保費一併計入。
- 可造不等於必批：最終仍要通過銀行及按證保險公司審批。
- 估價不足有風險：若銀行估價低於成交價，貸款額會相應減少，首期要補多。
常見問題（FAQ）
按揭保險係咩？
點解要買按保先做到高成數？
9成按揭有咩條件？
按保保費點計？貴唔貴？
樓價幾多先做到9成？
保費可以加入按揭一齊供嗎？
做咗高成數按揭有咩要留意？
總結：按揭保險適合我嗎？
按揭保險是首次置業、首期有限人士上車的重要工具，令1,000萬以下住宅有機會造到9成按揭。代價是額外的按保保費，以及更大的槓桿與利息支出。決定前，建議用上方計算器連保費一併預算，並向銀行及按證保險公司確認最新保費率與批核條件。
資料來源及實用連結
免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何按揭、保險或財務建議。
按揭保險計劃的樓價上限、最高成數及保費率以香港按證保險有限公司公布為準，並可能不時調整。讀者作出任何按揭或置業決定前，應自行向銀行及按證保險公司查證。