雲滙（St Martin）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 白石角海濱屋苑、新鴻基發展：位於大埔白石角科進路12號，2019年起落成、樓齡約7年，2期10座共1,444伙。
- 非鐵路上蓋、靠小巴巴士接駁：暫時冇港鐵站可以步行直達，主要靠專線小巴27A／27B往大學站或沙田，另有白石角巴士線往市區。
- 成交呎價約$15,032（近30日）：較上月約−7.8%，近30日約4宗成交；成交呎租約$43，估算毛回報約3.4%（僅供參考）。
- 開放式至3房、實用約277至1,279呎：放盤售價約$450萬至$3,200萬，細單位入場銀碼相對低。
- 鄰近科學園、會所及寵物天地：設會所、泳池及兒童設施，並設寵物天地；鄰近香港科學園及吐露港海濱。
- 校網84區（大埔）：小學84校網、中學大埔區（校網不保證派位）。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
雲滙（St Martin）屋苑概況
雲滙（St Martin）位於新界大埔白石角科進路12號，由新鴻基地產發展，2019年10月起落成，樓齡約7年。屋苑分2期、共10座，合共1,444伙，涵蓋開放式至3房，實用面積約277至1,279呎，屬白石角海濱一帶較新嘅私人屋苑。
雲滙賣點係新樓設施、海濱環境同鄰近香港科學園，適合喺科學園或大埔、沙田返工嘅用家。要留意屋苑唔係鐵路上蓋，暫時冇港鐵站可以步行直達，日常出入主要靠專線小巴同巴士；政府規劃中嘅東鐵綫白石角站屬長遠概念，時間以官方公佈為準。
雲滙基本資料
| 屋苑名稱 | 雲滙 |
| 英文名稱 | St Martin |
| 位置 | 新界大埔 白石角科進路12號 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 落成年份 | 2019年10月起（樓齡約7年） |
| 規模 | 2期、10座、共1,444伙 |
| 戶型 | 開放式至3房（實用約277–1,279呎） |
| 交通 | 非鐵路上蓋；專線小巴27A／27B往大學站／沙田；白石角巴士線往市區 |
| 設施／特色 | 會所、泳池、兒童設施、寵物天地；鄰近香港科學園 |
| 校網 | 小學84區；中學大埔區 |
雲滙有甚麼特色與吸引力？
- 新樓設施：樓齡約7年，會所、泳池及兒童設施齊備，並設寵物天地。
- 海濱環境：位處吐露港海濱，環境比市區清靜開揚。
- 鄰近科學園：步行可達香港科學園，適合科研及創科從業員。
- 細單位選擇多：開放式至3房，入場銀碼約$450萬起。
雲滙交通方便嗎？
雲滙唔係鐵路上蓋，暫時冇港鐵站可以步行直達。居民主要搭專線小巴27A／27B往東鐵綫大學站或沙田，另有白石角一帶巴士線（例如74D、272X）往九龍及市區；部分住戶會揸車或搭的士往大埔墟站。政府規劃中嘅東鐵綫白石角站如落實，對區內交通會有幫助，但仍屬長遠概念，時間表以政府及港鐵最新公佈為準。路線及班次會調整，應以運輸署及營辦商最新公佈為準。
雲滙成交呎價與租金（動態快照）
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $15,032（較上月約 −7.8%） |
| 成交量 | 約 4宗（樣本細，月變受個別成交影響） |
| 成交平均呎租 | 約 $43 |
| 放盤售價 | 約 450萬 – 3,200萬 |
| 放盤租金 | 約 14,000 – 35,000 |
| 放盤數量 | 售盤約92個、租盤約16個 |
| 估算毛回報率 | 約 3.4%（＝$43 × 12 ÷ $15,032，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約3.4%，係用成交呎租×12÷成交呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。雲滙鄰近香港科學園，租客以科研及創科從業員為主；但租盤數量較少，投資前應以最新成交同放盤重新計算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，雲滙唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、裝修同傢俬電器而定。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款同上會安排。雲滙放盤租金約$14,000至$35,000，範圍闊，建議多睇幾個單位再議價。
雲滙生活配套
雲滙本身冇大型基座商場，日常購物可去附近逸龍灣商場同香港科學園內嘅食肆及零售店，大型購物就要去大埔或沙田。屋苑鄰近吐露港海濱長廊，適合散步及踩單車。
雲滙校網
雲滙小學校網為84區，中學校區為大埔區。要留意校網只影響升小派位機會，並唔保證入到心儀學校，選校前應向學校及教育局查證。
雲滙樓齡及維修
雲滙樓齡約7年，屬較新嘅屋苑，一般對銀行估價及按揭年期影響較細。不過二手單位仍應留意窗邊滲水、浴室及廚房防水、冷氣位同去水狀況，並向管理處查詢會所設施維修、管理費走勢同有無特別收費；買樓前最好搵驗樓師檢查。
雲滙每月持有成本
持有雲滙單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層同座向，對比返成交紀錄同放盤叫價。
- 檢查窗框、天花、牆身有無滲水、裂紋或維修痕跡。
- 了解單位管理費、差餉、地租金額，計入每月預算。
- 測試水壓、電力、去水同冷氣運作。
- 向管理處查詢有無大型維修或收費計劃。
- 試搭一次27A／27B小巴或巴士，計返繁忙時間嘅通勤時間。
- 了解日常購物同接送小朋友嘅實際安排，屋苑附近配套較少。
雲滙的優點與缺點
3大優點
- 新樓設施：樓齡約7年，會所及寵物天地齊備。
- 海濱環境：吐露港海濱，環境清靜開揚。
- 鄰近科學園：創科從業員返工方便，租務有一定需求。
3大缺點
- 唔係鐵路上蓋：冇港鐵站可步行直達，要靠小巴巴士。
- 配套較少：冇大型商場，購物要去大埔或沙田。
- 呎價近月回落：較上月約−7.8%，但樣本只約4宗。
雲滙未來發展及升值潛力
白石角一帶受惠香港科學園擴展同創新科技發展，區內就業需求有一定支持；政府亦規劃東鐵綫白石角站，如落實將改善交通。不過以上屬長遠概念，時間表以政府及港鐵公佈為準，加上區內新盤供應不少，樓價受整體市況、利率影響，升值屬有利氣氛但唔保證。
雲滙適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 喺香港科學園、大埔或沙田返工嘅上班族。
- 想要新樓設施同海濱環境嘅自住客。
- 預算有限、想揀細單位上車嘅買家。
未必適合
- 每日要搭港鐵、想行幾分鐘就到車站嘅人。
- 需要樓下有大型商場嘅家庭。
- 期望短期樓價明顯上升嘅投資者。
雲滙常見問題（FAQ）
雲滙喺邊？交通方便嗎？
雲滙（St Martin）位於大埔白石角科進路12號，唔係鐵路上蓋，暫時冇港鐵站可以步行直達。住戶主要搭專線小巴27A／27B去大學站或沙田，亦有白石角巴士線往市區。
雲滙邊個發展商起？幾時落成？
雲滙由新鴻基地產發展，2019年10月起落成，樓齡約7年。
雲滙有幾多座、幾多伙？
雲滙分2期、共10座，合共1,444伙，戶型由開放式至3房，實用面積約277至1,279呎。
雲滙最新成交呎價同租金大概幾多？
根據美聯屋苑專頁近30日數據，成交平均呎價約$15,032（較上月約−7.8%），約4宗成交。成交呎租約$43，估算毛回報約3.4%（未扣管理費、差餉、維修，僅供參考）。
雲滙入場要幾多錢？
美聯專頁顯示放盤售價約$450萬至$3,200萬，細單位入場銀碼相對低。
雲滙屬邊個校網？
雲滙小學校網為84區，中學校區為大埔區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
買雲滙要注意咩？
第一，屋苑唔係鐵路上蓋，要試搭小巴巴士計返通勤時間；第二，附近配套較少；第三，近月成交少，呎價同月變唔好睇得太重；第四，回報率係毛回報，未計持有成本。
雲滙升值潛力點睇？
科學園擴展同規劃中嘅白石角站屬長遠利好概念，但時間表以官方公佈為準，加上區內供應不少，升值唔保證。
總結
雲滙（St Martin）係白石角海濱新鴻基發展嘅較新屋苑，勝在樓齡約7年、會所設施齊備、鄰近香港科學園，細單位約$450萬起。成交呎價約$15,032、估算毛回報約3.4%（僅供參考），但近30日只約4宗成交。要留意屋苑唔係鐵路上蓋，主要靠小巴巴士出入，附近配套亦較少；白石角站屬長遠規劃。置業前記得以最新成交、按揭成數同自身負擔能力，向合資格專業人士核實再決定。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 雲滙屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年9月28日）
- 港鐵東鐵綫及白石角站規劃資料：港鐵公司
- 公共交通及巴士／小巴路線資料：運輸署
- 小學校網／中學校區資料：教育局 — 小一入學及校網資料
- 差餉及地租資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年9月28日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；未來發展屬長遠概念，落成時間以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。