天璽（The Cullinan）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 九龍站圓方上蓋超級豪宅：位於柯士甸道西1號，新鴻基地產與港鐵合作發展，2007年落成、樓齡約19年，2座共825伙。
- 九龍站上蓋：九龍站有機場快綫及東涌綫（往車站時間視乎座數及出入口），基座為圓方商場，並可步行往柯士甸站（屯馬綫）。
- 放盤呎價約$51,243：放盤售價約$1,500萬至$1.48億，叫價銀碼高。
- 1至5房、部分單位望維港：兩座玻璃幕牆大廈，景觀視乎座向、樓層及遮擋。
- 唔好同天璽•海、天璽•天混淆：後兩者為新鴻基在啟德的一手新盤，與九龍站天璽並非同一屋苑。
- 校網31區（油尖旺）：小學31校網、中學油尖旺區（校網不保證派位）。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
天璽（The Cullinan）屋苑概況
天璽（The Cullinan）位於九龍站柯士甸道西1號，由新鴻基地產與港鐵合作發展，2007年落成，樓齡約19年。屋苑由2座高層大廈組成，共825伙，戶型由1至5房，基座為圓方（ELEMENTS）商場，屬九龍站超級豪宅。
屋苑直達港鐵九龍站，機場快綫往香港站一個站，往機場列車車程約20分鐘（未計候車及步行時間）。要留意新鴻基近年在啟德推出的「天璽•海」及「天璽•天」屬另一批一手新盤，與九龍站天璽並非同一屋苑，查閱成交時切勿混淆。
天璽基本資料
| 屋苑名稱 | 天璽 |
| 英文名稱 | The Cullinan |
| 位置 | 九龍站柯士甸道西1號 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 落成年份 | 2007年3月起（樓齡約19年） |
| 規模 | 2座，約825伙 |
| 戶型 | 1至5房（超級豪宅） |
| 屋苑設施 | 會所、兒童設施、運動設施、基座商場（圓方）、寵物天地 |
| 校網 | 小學31校網／中學油尖旺區 |
天璽有甚麼特色與吸引力？
- 九龍站上蓋：機場快綫及東涌綫，往香港站及機場方便。
- 圓方商場基座：購物、餐飲及戲院近在咫尺。
- 維港海景：高層單位景觀開揚。
- 戶型選擇：1至5房，由細單位到大單位都有。
- 超級豪宅配套：會所及保安服務水平高。
天璽交通方唔方便？
天璽位於港鐵九龍站上蓋，由住宅大堂往車站閘口的時間視乎座數及出入口，機場快綫往香港站一個站、往機場約20分鐘，亦可轉乘東涌綫。附近有柯士甸站（屯馬綫）及西九文化區，並可經西隧往港島，交通網絡完善。
天璽呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $51,903（較上月約 +37.9%（樣本極細）） |
| 放盤平均呎價 | 約 $51,243 |
| 成交量 | 約 3宗（樣本極細，波幅大） |
| 放盤平均呎租 | 約 $71 |
| 放盤售價 | 約 1,500萬 – 1.48億 |
| 放盤租金 | 約 $48,000（租盤僅1個） |
| 放盤數量 | 售盤約39個、租盤約1個 |
| 估算毛回報率 | 約 1.7%（＝放盤呎租$71 × 12 ÷ 放盤呎價$51,243，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約1.7%，係用放盤呎租×12÷放盤呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近30日成交宗數少，呎價及月變受個別成交影響大，宜參考較長時段的同類成交。租盤數量少，叫租差距大，回報只屬粗略估算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，天璽唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
天璽近期租盤極少，放盤只得1個，叫租約$48,000，數據極少。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、傢俬電器、車位安排同租約條款，並按實際座向、樓層及景觀比較。
天璽生活配套
天璽基座為圓方商場，設超市、食肆、戲院及溜冰場；鄰近西九文化區、M+ 及故宮文化博物館，亦可經天橋往ICC及環球貿易廣場一帶。
天璽校網
天璽小學校網為31區，中學校區為油尖旺區。校網只影響升小派位機會，並唔保證入到心儀學校，選校前應向學校及教育局查證。
天璽樓齡及維修
天璽樓齡約19年，屬中生代超級豪宅，一般按揭年期影響不大。豪宅管理費、會所及外牆幕牆保養開支相對較高，睇樓時應了解管理費水平及大廈維修計劃。
天璽每月持有成本
持有天璽單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層、座向及景觀，對比同類單位的成交紀錄與放盤叫價。
- 近30日成交宗數少，宜查閱過去一年同類單位成交，唔好單看一兩宗。
- 了解管理費、差餉及地租金額，豪宅會所及保安開支一般較高。
- 檢查窗框、外牆、天花及浴室有無滲水或維修痕跡。
- 確認車位、會所設施及屋苑管理規則（例如寵物、裝修時間）。
- 大額按揭要預早向銀行查詢估價及按揭成數。
- 查閱成交時確認屋苑名稱，避免與啟德「天璽•海」、「天璽•天」混淆。
天璽好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 交通極方便：九龍站上蓋，機場快綫直達中環及機場。
- 配套一流：圓方商場及西九文化區就近。
- 維港海景：高層景觀開揚。
3大缺點
- 入場銀碼極高：放盤呎價約$51,243。
- 回報數據有限：以僅1個租盤推算毛回報約1.7%，樣本極少，參考性低。
- 成交及租盤少：價格參考性有限。
天璽未來發展及升值潛力
西九文化區及九龍站一帶商業及文化設施持續成熟，加上機場快綫優勢，不過超級豪宅樓價受利率、股市及資金流向影響明顯，樓價唔保證上升。
天璽適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 經常往返機場或中環的高收入人士。
- 重視海景及商場配套的豪宅買家。
- 尋找地標級物業的長線用家。
未必適合
- 預算有限的買家。
- 追求收租回報的投資者。
- 想要低密度及大型園林的家庭。
天璽常見問題（FAQ）
天璽好唔好住？
天璽（The Cullinan）係九龍站圓方上蓋超級豪宅，交通同商場配套一流，不少單位有維港景；缺點係入場銀碼極高、租金回報偏低。
天璽同天璽•海、天璽•天係咪同一個屋苑？
唔係。天璽係2007年落成、位於九龍站柯士甸道西1號嘅二手豪宅；天璽•海同天璽•天係新鴻基喺啟德推出嘅一手新盤，查成交時要分清楚。
天璽喺邊？交通方唔方便？
天璽位於九龍站上蓋，可搭機場快綫往香港站或機場，亦可轉東涌綫；附近有柯士甸站屯馬綫。
天璽邊個發展商起？幾時落成？
天璽由新鴻基地產與港鐵合作發展，2007年落成，樓齡約19年，2座共825伙，戶型由1至5房。
天璽而家幾錢一呎？入場要幾多？
根據美聯屋苑專頁，天璽放盤呎價約$51,243，放盤售價約$1,500萬至$1.48億。近30日只有約3宗成交，成交呎價參考性有限。
天璽收租回報點？
天璽放盤呎租約$71，以放盤呎價計，估算毛回報約1.7%，未扣管理費、差餉同維修；租盤只有1個，收租回報偏低。
天璽屬邊個校網？
天璽小學校網為31區，中學校區為油尖旺區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
天璽有咩伏？
天璽要留意入場銀碼極高、租盤樣本極少（回報參考性低）、成交數量少，以及豪宅管理費開支大；查閱成交時亦要避免同啟德天璽•海、天璽•天混淆。
總結
天璽（The Cullinan）係九龍站圓方上蓋超級豪宅，由新鴻基地產與港鐵合作發展、2007年落成，勝在機場快綫交通、圓方商場配套及維港海景。放盤呎價約$51,243，入場約$1,500萬起，以極少租盤推算毛回報約1.7%（參考性低），宜以自住角度考慮。查閱成交時要注意與啟德「天璽•海」、「天璽•天」區分。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 天璽屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年10月7日）
- 港鐵東涌綫、機場快綫及九龍站資料：港鐵公司
- 公共交通路線資料：運輸署
- 小一學校網及中學校網資料：教育局
- 差餉及物業資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年10月7日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。