啟陽苑揀樓時間表：10月21日起分批揀樓
啟陽苑（居屋2025）攪珠已於 7 月完成，揀樓將於 10 月 21 日展開。請記下以下關鍵日期：
- 接受申請： 2026 年 4 月 23 日至 5 月 20 日（已結束）
- 攪珠日期： 2026 年 7 月 10 日（已完成，訂定揀樓次序）
- 售樓說明書及價單： 2026 年 10 月 14 日起於樂富客戶服務中心及房委會網頁公開
- 開始揀樓： 2026 年 10 月 21 日（星期三）起於樂富客戶服務中心分批揀樓
居屋2025（部分市民稱「居屋2026」）揀樓已於 2026 年 10 月 21 日展開，當中最矚目的是位於啟德核心地帶的 啟陽苑（Kai Yeung Court）。啟陽苑是今期 5 個新居屋項目之一，本期發售 1,090 伙，以市值七折定價、售價 $219 萬至 $480 萬，憑藉港鐵沿線位置及名校網，是今期最受矚目的「樓王」之一。本文為你整理啟陽苑的位置、售價、戶型、校網及按揭詳情。
首日揀樓結果：啟陽苑成「揀樓王」（10 月 21 日）
居屋2025 首日揀樓（2026 年 10 月 21 日）共有 278 個家庭到場，全日售出 262 個單位（250 伙新居屋 ＋ 12 伙重售／貨尾），為 2022 年復售居屋以來首日成交量最高。當中 啟德啟陽苑最受歡迎，佔首日新居屋成交近八成，成為今期「揀樓王」。
- 「海景樓王」半小時售出：全場最貴單位為啟陽苑 B 座 39 樓 10 室，實用 464 呎、呎價約 $10,350，售價 $480.24 萬，開售半小時內售出。
- 交通及校網帶動：啟陽苑鄰近港鐵宋皇臺站、34 校網，較大面積（464–478 呎）的優質單位首日已被快速消化。
- 仍有機會：啟陽苑本期發售 1,090 伙，首日後仍按攪珠次序分批揀樓，合資格申請者可留意房委會的郵寄／電郵通知。
快速導航：啟陽苑基本資料
| 項目 | 詳細資訊 |
| 地址 | 啟德發展區（近德高道及沐和街） |
| 本期發售 | 1,090 伙（發展項目共 1,840 伙） |
| 座數/層數 | 2 座（不多於 42 層） |
| 實用面積 | 281 至 490 平方呎 |
| 建議定價 | $219 萬 至 $480 萬 |
| 平均呎價 | 約 $9,300（市值 7 折） |
| 預計關鍵日期 | 2028 年 10 月 31 日 |
1. 啟陽苑位置分析：鐵路沿線 + 體育園配套
啟陽苑地位於 啟德 2B4 地盤，緊鄰去年推出的啟悅苑。
- 交通優勢： 步行數分鐘即達 港鐵宋皇臺站，經屯馬綫前往尖東或九龍龍頭站極速抵達。
- 生活配套： 對面即為 啟德體育園零售館。鄰近九龍城區，食肆林立，未來更可享用啟德地下購物街。
- 景觀預測： 主要面向內園及周邊屋苑景觀，部分高層單位或可遠眺體育園方向。
2. 戶型與平面圖分析（佔比統計）
啟陽苑以中小型單位為主，適合單身人士或小家庭。本期發售 1,090 伙中，400 呎以下（開放式及一房）約佔 8 成。下表「本期發售」為今期揀樓可選單位數目，「發展項目總數」為全屋苑落成單位數。
| 戶型 | 實用面積 (呎) | 本期發售 | 發展項目總數 |
| 開放式 | 281 – 298 | 410 | 680 |
| 1 房 | 375 – 393 | 480 | 800 |
| 2 房 | 464 – 490 | 200 | 360 |
| 合計 | — | 1,090 | 1,840 |
💡 專家點評： 啟陽苑的 2 房單位（原則）僅佔 2 成，是本期居屋中比例相對較少的，大單位競爭預計非常激烈。
本期揀樓安排及優先次序
啟陽苑屬居屋2025 五個新項目之一，揀樓由 2026 年 10 月 21 日起在樂富房委會客戶服務中心分批進行。房委會按申請類別、配額及攪珠次序，以郵寄或電郵分批通知合資格申請者於指定時間揀樓。
- 家有長者及初生優先： 全期居屋2025 預留 2,800 個新單位（約 40%）予「家有長者及家有初生家庭」優先揀樓。
- 一人申請者： 全期預留 700 個新單位（約 10%）予一人申請者。
- 按揭供款示例： 以售價 280 萬元（實用約 390 呎）、承造 9 成按揭、還款期 30 年、按息約 3.5% 計算，每月供款約 11,300 元（房委會示例）。
- 資料／查詢： 售樓說明書及價單於 10 月 14 日起於樂富客戶服務中心及房委會網頁（housingauthority.gov.hk/hos/2025）公開；24 小時查詢熱線 2712 8000。
3. 價錢與首期：最低 11 萬上車
啟陽苑以 市值 7 折 定價，入場門檻極具吸引力。
- 最平單位： $219 萬
- 最貴單位： $480 萬
- 首期估計：
- 綠表 (5%)： 約 $11 萬 起
- 白表 (10%)： 約 $22 萬 起
歷屆啟德居屋呎價比較
| 屋苑 | 折扣率 | 平均呎價 |
| 啟陽苑 (2025) | 70 折 | $9,300 |
| 啟盈苑 (2024) | 70 折 | $9,230 |
| 啟悅苑 (2023) | 62 折 | $9,390 |
4. 屋苑優缺點分析：啟德啟陽苑
作為新一期居屋的焦點項目，啟德啟陽苑憑藉其「啟德」光環備受矚目。在決定入票前，必須理性審視其絕對優勢與潛在挑戰。
啟德啟陽苑優點
1. 【鐵路神盤，地利優越】
- 核心優勢： 啟德啟陽苑最大賣點是毗鄰港鐵屯馬綫宋皇臺站，步程極短，真正做到「落樓即上車」。
- 生活影響： 屯馬綫貫通東西，前往尖沙咀、中環等核心商業區極為便捷，交通網絡幾乎無可挑剔，對於每日通勤的上班族極具吸引力。
2. 【傳統頂級校網，家長必爭】
- 核心優勢： 位處全港最受追捧的四大名校網之一——34 小學校網，以及九龍城中學名校區。
- 潛在價值： 區內名校如雲（例如：聖羅撒學校、協恩中學附屬小學、陳瑞祺（喇沙）小學；中學則有拔萃男書院、喇沙書院、瑪利諾修院學校等）。這不僅為子女教育鋪路，更是物業長遠保值及抗跌力的最強後盾。
3. 【高成數按揭，極低門檻上車】
- 核心優勢： 受惠於房委會最新的放寬措施，啟陽苑享有長達 50 年的政府擔保期。
- 財務彈性：
- 綠表最高可借 95%，白表最高 90%。
- 還款期最長可達 30 年。
- 關鍵是可選用市場主流的 H 按（拆息按揭），且在擔保期內毋須通過壓力測試，大大降低了首期資金及每月供款的門檻，是年輕人或小家庭上車的黃金機會。
啟德啟陽苑潛在缺點
1. 【區內供應海量，未來競爭激烈】
- 核心挑戰： 啟德新發展區仍在高速建設中，未來數年除了有其他資助房屋項目（居屋、綠置居）外，還有大量私人屋苑陸續落成。
- 長遠影響： 龐大的潛在供應量意味著，當日後你想在居屋第二市場或自由市場轉售時，將面臨巨大的競爭壓力，可能影響轉手速度及溢價空間。
2. 【超長樓花期，時間成本高昂】
- 核心挑戰： 項目預計關鍵日期為 2028 年底（甚至可能延至 2029 年初），樓花期長達約 3 至 3.5 年。
- 現實考量： 這對於有迫切自住需求的買家（例如準婚人士、急需改善環境的家庭）來說是極大的考驗。在這幾年的等待期內，買家可能需要額外承擔租金支出，這筆「隱性成本」不可忽視。
3. 【戶型偏細，大單位極度稀缺】
- 核心挑戰： 啟陽苑的單位組合以中小型單位為主導，開放式及一房單位佔比較多。
- 受眾局限： 兩房大單位比例偏低，且競爭必定最為激烈。這對於成員較多、計劃生育，或需要聘請外傭的大型家庭來說，空間可能略顯局促，未必是長遠居住的理想選擇。
5. 按揭建議與配套
- 按揭計劃： 買家可自由選擇 H 按 (H-plan) 或 P 按 (P-plan)。
- 設施： 設有 3 層高零售大樓及私家車位，足不出戶即可滿足基本生活需求。
常見問題（FAQ）
啟陽苑幾時揀樓？
啟陽苑（居屋2025）由 2026 年 10 月 21 日（星期三）起於樂富房委會客戶服務中心分批揀樓，房委會按攪珠次序以郵寄或電郵通知合資格申請者於指定時間到場。首日（10 月 21 日）全港 5 屋苑共售出 262 伙，啟陽苑佔近八成成「揀樓王」；啟陽苑本期發售 1,090 伙，首日後仍分批揀樓。
啟陽苑入場價幾多？首期要幾多？
啟陽苑最平單位約 $219 萬（市值七折），最貴約 $480 萬。首期方面，綠表 5% 約 $11 萬起、白表 10% 約 $22 萬起。
啟陽苑有幾多伙？係本期發售定成個屋苑？
啟陽苑發展項目共 1,840 伙，今期（居屋2025）發售 1,090 伙，當中開放式 410 伙、一房 480 伙、兩房 200 伙，以中小型單位為主。
啟陽苑屬邊個校網？
啟陽苑位於九龍城，屬 34 小學校網及九龍城中學校網，區內名校林立，是家長必爭的校網之一。
啟陽苑幾時入伙？樓花期有幾長？
啟陽苑預計關鍵日期為 2028 年 10 月 31 日，樓花期約 3 至 3.5 年；有迫切自住需求的買家須預留等候期及期間的租金支出。
啟陽苑交通方唔方便？
啟陽苑步行數分鐘可達港鐵屯馬綫宋皇臺站，經屯馬綫往尖東、九龍塘轉綫方便，做到「落樓即上車」。
延伸閱讀：居屋2025 揀樓懶人包：5 大屋苑售價、攪珠號碼及按揭全攻略
English version (HOS 2025 Kai Tak Kai Yeung Court | Flat selection on 21 October: prices, 1,090 units, school net, down payment and mortgage guide (HOS 2026))