行政長官李家超於施政報告2022提出放寬申請強拍門檻，樓齡達20年或以上但少於10年的私人樓宇，門檻由八成業權降至七成。樓齡達10年或以上的，則降至六成。位於非工業地帶的工廈，如樓齡達30年或以上，門檻降至七成業權。另放寬相連地段強拍申請要求、精簡強拍法律程序，以及為受影響小業主提供更多支援。今年內就方案諮詢立法會和持份者。

到底小業主如果不想被強迫賣樓，如何維護自己的權益？

其實，小業主有權不接受多數份數業主的收購價。在現行法例下，收購者必須成功購入（或併合）不少於90%業權份數（或80%業權份數，視情況而定）後，才可向土地審裁處申請強制售賣令。審裁處會依法把關，維護所有業權人的利益，根據實際證據裁定多數份數業主是否已經達到條例要求，從而決定應否批出售賣令，亦會進一步評定各單位的現值以作分攤日後拍賣整塊土地業權的收益比例、評定土地重建價值以設定拍賣底價，從而以確保物業被強制售賣後，小業主能取得合理賠償。

同時，小業主不同意申請人評估的現值或其他理據，是可以提出反對。在收到申請通知書後21天內，向土地審裁處提交大致上符合表格33形式的反對通知書，說明反對申請的理由及是否出席聆聽，並須在21天內將該反對通知書的副本送達申請人。

而根據條例，審裁處就物業價值評估、建築物樓齡、保養狀況、該地段應否重新發展和其他申請理據爭議進行聆訊，並作出裁決。身為申請人的大業主需證明已採取合理步驟但仍未能成功收購餘下業權；小業主身為答辯人，可提出專家證據證明樓宇結構依然健康及安全，也可提供事實證據說明相關事宜。若然樓宇本身仍適合居住，審裁處則未必批出強拍令。小業主如不滿收購價，亦可在聆訊中由測量師報告證明物業價值，藉此爭取最公平合理的價格。

關於「強拍」

正名為《土地（為重新發展而強制售賣）條例》自1998年來一直爭議不斷，而早前政府又再提出要更新強拍制度，希望加快重建急速老化的樓宇。然而相信有許多市民都不認識什麼是「強拍」條例，又會如何影響到大家？

「強拍」條例正名為《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章），英文為Land (Compulsory Sale for Redevelopment) Ordinance。基於市區老化的規模和速度，香港的公私營機構一直致力進行市區更新的工作。而為了鼓勵私營機構參與相關工作，政府便修訂了此條例，希望可以協助業權分散的樓宇業主把其地段重新發展。

現時申請強拍的門檻是什麼？

「強拍條例」於1999年通過並實施，至現在一共修改了兩次。

1999年

在地段擁有90%業權份數的大業主可以向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建其地段而作出命令，可以強制售賣其地段。

而大業主/申請人亦可以向土地審裁處申請強制售賣令。如果土地審裁處經聆訊後，信納物業的樓齡或其維修狀況是應當要重新發展，而申請人已採取合理步驟嘗試仍未能成功收購餘下業權，土地審裁處就可以頒發售賣令。 

2010年 （現時）

為了提高舊樓重新發展的機會和解決樓宇失修的問題，有三類地段經更新後由不少於90%業權降至不少於 80%業權，包括：

• 地段上每個單位各佔該地段業權份數（即不可分割份數）的10%以上
• 地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上
• 地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈

申請人須向土地審裁處呈交一系列的證據和建議以獲頒發「售賣 令」，並要承擔其費用，至於受託人及其費用，連同拍賣底價，最終亦會由土地審裁處在考慮後作出裁定，成為「售賣令」的條件內容。除此之外，申請者還要提交有關地段的重建價值估值報告以作為該地段拍賣底價的參考。土地審裁處在考慮拍賣底價時，亦會審視該估值報告的內容和細節，包括：估價師所採用的估價方法、基準、參數和假設等的適用性和合理性，亦會同時考慮估價師的身份、資歷和公正性。 

而強制售賣申請亦需要經過土地審裁處依法執行的嚴格審視，就算小 業主不作抗辯，土地審裁處都會依法把關，以維護所有業權人的利益。如果小業主不同意申請人評估物業的現用值或其他的申請理據，亦可以提出反對，土地審裁處會就爭議去作出裁決。

最後，如果大業主想要申請「強拍」，亦需要將該項申請的文本送給地段內所有的小業主以及按法例要求的格式在該地段每幢建築物的顯眼位置張貼中文及英文通告，並且於最少一份香港的中文報章及一份香港的英文報章刊登此通告。

收購商申請強拍的程序有什麼？

1. 申請售賣令之前的3個月內擬備估值報告，內容要列明相關地段上各單位的現用值
2. 向土地審裁處申請售賣令
3. 向所有小業主提交申請書及估值報告的副本。另外，收購商亦需要擬備重建地價報告，並提交給土地審裁處以及所有小業主
4. 收購商申請排期聆訊
5. 進行初步聆訊：準備各方交換證人供詞、專家報告及有關文件
6. 土地審裁處會就申請進行正式審訊
7. 土地審裁處會對售賣令作出裁決
8. （如果申請成功）土地審裁處通常會以公開拍賣的方式售賣地段和預設底價。任何人士都可以出價競投，但必須要繳付競投按金。除非土地審裁處另有指示，否則相關地段的拍賣及成交，都需要在售賣令頒發當日起計的3個月內完成
9. 若該地段未能在這段期間賣出，受託人、大業主或小業主，可向土地審裁處申請額外延長出售時間多3個月，以強制售賣地段。如地段在有關限期內仍未能售出，強制售賣將會失效。
10. 出售地段所得的款項及相關費用，會根據估值報告所評估的大業主及小業主的物業價值，按比例攤分給各業主。攤分安排亦要符合土地審裁處可能作出的調整。

小業主可以如何知道自己所擁有的業權份數？

小業主可以透過大廈公契或土地註冊署的查冊記錄去查閲自己單位的業權份數百分比，了解自己的業權佔有率。

強拍單位小業主如何保障權益？

小業主收到發展商申請強拍通知後，如果不同意其評估的價值或申請理據，可以向土地審裁處提交反對通知書（即表格33） 提出反對理據，更可找專家提出證據，例如結構工程師報告，證明樓宇結構整體依然安全而無必要重建，亦可提交測量師的報告，就有關發展商對於單位估價及發展潛力要求增高收購價格。

而根據政府徵用土地的賠償原則，小業主所招致的訴訟費（律師費、專家證人費用）也會由引起訴訟的大業主承擔。當然土地審裁處也會審查其律師、專家等有沒有做出不合理行為而決定大業主需承擔訴訟費的比例。

不過，一般申請強拍令的發展商都已經做足工夫，小業主經訴訟而能成功反對強拍令的個案極少。所以預防勝於治療，小業主如欲避免強拍出現，應該要在收到收購消息時，便盡快聯合一群業權總數足夠抵擋強拍門檻的單位業主共同進退，拒絕發展商的收購建議，或集體談判，提高議價能力，使發展商無法取得足夠提出強拍申請的門檻業權份數，當然發展商也善於採用逐個擊破的方法來應對。

強拍個案數量

土地審裁處數據顯示，2022年接獲的強拍舊樓申請僅為22宗，較2019至2021年的3年平均數字，即29宗低24%，2023年首4個月更只得2宗申請，而從1999年《強拍條例》於1999年6月實施以來，土地審裁處一共接獲大約430宗強拍申請。

近年更發生幾宗強拍流拍個案，歷史上第一宗是 寶聲集團等申強拍九龍城獅子石道73號至75號全幢物業，2020年11月以底價逾2.23億元推出拍賣，但未有承價下收回。

2021年中鄧成波家族，由其申請強拍的尖沙咀加連威老道61號至73號舊樓項目，地盤面積約10,840方呎，包括5幢5層高商住樓宇，以底價19.262億元拍賣，最終未有財團承價收回，為強拍條例生效以來第二宗流拍個案。

第三宗發生在2022年3月，柯士甸道132至134號太極大樓透過戴德梁行進行強制拍賣，項目為12層高商住舊樓，地盤面積約5,441平方呎，以重建地積比率12倍計算，項目可建總樓面約65,292平方呎，申請人持有該幢物業約83.33%權益，拍賣底價8.123億元，不過項目未獲承接。

政府新建議又有什麼？

關於強拍申請的門檻：

• 樓齡達 50 年或以上的私人樓宇（門檻由不少於80%降至不少於 70%）
• 樓齡達 70 年或以上的私人樓宇（門檻降至不少於 60%）
• 樓齡達 30 年或以上並非位於工業地帶的工廈（門檻由不少於80%降至不少於 70%） 
• 基線門檻（門檻由不少於80%降至不少於 60%）

關於強拍申請：

• 容許申請人在同一宗強拍申請中的相連地段 （即地段中的每一個地段與其餘最少一個地段是相連的），不論該地段上的建築物是否有共用樓梯連接，亦可採用「平均份數安排」
• 無論地段上的建築物是否由共用樓梯所連接，容許申請人把其已擁有全部業權的相連地段納入強拍申請內，以合併計算在有關相連地段（包括申請人已擁有全部業權的地段）中擁有的不分割份數的平均百分比
• 涵蓋多個相連地段但地段上的建築物並無共用樓梯連接的申請人在申請內的每一個相連地段所擁有的不分割份數的百分比，都應不少於60%的基線百分比
• 在應用「平均份數安排」及計算適用的申請門檻時，採用計算地段面積在內的加權平均法

*上述建議的最低門檻及加權平均份數安排不適用於其上建有由共用樓梯所連接建築物的相連地段

關於強拍的法律程序：

• 建議審裁處因應建築物的「齡期」或「維修狀況」裁定地段是否理應重新發展時，只採用下列一個或多個準則。包括：建築物是否已屆其實用壽命的期限、是否已屆其經濟壽命的期限、維修狀況是否已經惡劣至對居民或公眾構成實質危險、是否必需更頻密地進行大規模保養及維修工程而令繼續使用該建築物已不合乎經濟效益以及所投入的合理維修費用與重新發展該地段的費用相比是否偏高作準則
• 建議修訂《條例》第 4（2）條，訂明審裁處須在信納申請已符合第 4（2）（a）及第 4（ 2）（b）條規定的情況下，發出售賣令；以及修訂《條例》第 4（2）（a）條，把證明有關地段理應重新發展的因素只限於「齡期」及「維修狀況」
• 建議精簡適用於「齡期」或「維修狀況」並無爭議的案件的程序
• 建議加強支援受強拍申請影響的少數份數擁有人
• 建議在政府內部設立專責辦事處（「辦事處」），在強拍的不同階段為少數份數擁有人提供一站式的支援服務
• 建議容許擁有少數份數的自住業主可以繼續居住在其物業內，直至一個指明的時限

資料參考: 香港發展局、香港測量師學會，詳情請以最新資料為準。

的確，不少舊區市民用了畢生積蓄擁有一個物業，樓齡達30年起，開始要面對驗樓或樓宇復修問題；若樓宇被收購，甚至出現大業主及強拍情況，不少小業主均感到徬徨，擔心被壓價，面對賠償、搬遷及換樓等問題。

業主共同進退

但總體而言、申請強拍令的發展商都會做足工夫，小業主經訴訟而能成功反對強拍令的個案極少。所以小業主如欲避免強拍出現，應該要早在收到收購消息時，便做反對工夫。要盡快聯合一群業權總數足夠抵擋強拍門檻的單位業主，共同進退，拒絕發展商的收購建議。這樣可使發展商無法取得足夠提出強拍申請的門檻業權份數。

不少業主擔心若單位被強拍，不知道如何爭取合理權益；不少市民認為政府支援不足夠。他們最想得到的支援，是有專責辦提供一站式服務，有法律支援，並協助業主集齊業權等。是否支持修例，須取決政府對小業主支援是否到位。有關服務應在大廈開始被收購時，只要有市民有服務要求，專責辦就要回應，不應等待強拍申請出現後才介入。

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https://www.hkis.org.hk/ufiles/LandO202205b.pdf 

https://www.legco.gov.hk/yr2022/chinese/panels/dev/papers/dev20221122cb1-776-5-c.pdf