美國聯儲局於2025年10月宣布減息0.25厘，聯邦基金利率區間降至3.75%-4%。此舉對香港樓市走向、最優惠利率（P按）及銀行同業拆息（H按）構成直接影響。美聯物業為您深入剖析美國減息背後原因、本港銀行跟隨步伐，以及對供樓負擔和置業策略的啟示。
全球市場焦點——美國聯儲局（Fed）於本港時間10月30日凌晨結束議息會議，一如市場預期，宣布將聯邦基金利率下調25個基點（0.25厘），目標區間降至 3.75%至4.00%。這是繼9月後連續第二次會議減息。此外，聯儲局更宣布將於 12月1日結束資產負債表縮減（縮表），釋放更明確的寬鬆信號。
作為香港市民，特別是業主和準買家，最關心的莫過於：這次 美國減息，對我們的荷包和樓市究竟意味著什麼？美聯物業憑藉多年的市場洞察，為您拆解這次利率決議的關鍵細節及深遠影響。
美國減息｜聯儲局10月議息聲明重點速覽
聯儲局的聲明及主席鮑威爾的記者會，釋放了以下幾個關鍵訊息：
- 減息決定： 以10票對2票通過減息0.25厘。理事米蘭（Stephen Miller）傾向減息0.5厘，而聖路易斯聯儲主席施密德（Jeffrey Schmid）則主張維持利率不變，顯示委員會內部存在分歧。
- 結束縮表： 宣布將於12月1日結束量化緊縮（QT），意味著聯儲局將停止縮減其資產負債表，此舉有助於增加市場流動性。
- 經濟評估： 聲明指出，經濟活動正以「溫和的速度擴張」，相較於9月「經濟活動有所放緩」的措辭更為樂觀。
- 就業市場： 承認「今年以來就業增長放緩，失業率略有上升」，但整體仍處於較低水平。
- 通脹前景： 通脹雖較年初有所上升，但仍處於相對高位，與此前表述差別不大。鮑威爾在記者會上坦言，通脹距離2%的目標並不遙遠。
- 數據依賴與不確定性： 受政府停擺影響，部分官方經濟數據缺失。聲明措辭由「現有指標」改為「可用指標」，鮑威爾亦強調數據缺失帶來高度不確定性，這可能成為未來採取謹慎行動的理由。
這次減息是「風險管理式」的舉措，旨在預防經濟過度放緩。然而，鮑威爾的言論和內部分歧暗示，12月是否會再次減息遠非「板上釘釘」，聯儲局正試圖保留未來政策的靈活性，避免市場形成過度樂觀的預期。
美國減息｜對香港的直接影響：P按、H按會跟減嗎？
美國利率走向是本港利率的「指南針」。每次美國議息後，香港金管局及各大銀行如何反應，直接牽動數十萬計家庭的按揭負擔。
1. 最優惠利率（P按）：料跟減 但幅度有限
根據市場分析及銀行資金成本判斷，我們預計本港大型銀行將會跟隨減息，但 未必會跟足0.25厘。
- 預計減幅： 較大機會減息 0.125厘（即八分一厘）。屆時，大型銀行的最優惠利率（P）將由5.125%降至5.00%。
- 減息周期或近尾聲： 由於本港銀行的儲蓄存款利率已接近零，進一步下調P息的空間非常有限。即使美國在12月再度減息，香港銀行也可能因成本壓力而按兵不動。因此，這次減P後，本港的減息周期可能暫告一段落。
2. 銀行同業拆息（H按）：短期難大跌 長遠趨向下
目前絕大多數新造按揭均採用H按計劃，其利率與香港銀行同業拆息（Hibor）掛鈎，因此Hibor的走勢至關重要。
- 短期走勢： 儘管美國減息，但與按揭相關的 1個月Hibor短期內難望顯著回落。主要原因包括：
- 銀行體系結餘偏低： 目前總結餘約540億港元，處於較低水平，限制了資金流動性。
- 資金需求增加： 年底傳統資金需求、大型新股上市（IPO）或「港股通」南下資金活躍，都會對港元構成需求，支持Hibor在高位徘徊。
香港減息情況(2025年10月)-不斷更新
減息後，對按揭有甚麼影響？
香港減息後，對香港按揭有以下影響（以貸款額500萬、還款期30年及P-1.75%計算）：
- 每月供款下降：在減息前，每月供款為$22,452，減息後為$22,105，下跌$347，正在供樓的人士或將申請按揭的人士也能受惠。
- 新申請按揭入息要求：減息前，入息要求為$44,904，減息後，入息要求為$44,210，下跌$694，將要申請按揭的人士能夠受惠。
香港最新最優惠利率(2025年9月起)
| 銀行 | 最優惠利率(9月17日) | 最優惠利率(9月18日或之後) | 生效日期 |
| 滙豐銀行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 恒生銀行 | 5.25% | 5.125% | 9月19日 |
| 中銀香港 | 5.25% | 5.125% | 9月22日 |
| 渣打銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 東亞銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 花旗銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 交通銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 大新銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 信銀國際 | 5.5% | 5.375% | 9月23日 |
| 工銀亞洲 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 招商永隆 | 5.5% | 5.375% | 9月19日 |
| 創興銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月26日 |
| 南洋商業銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 集友銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月29日 |
| 建設銀行 | 5.5% | 不變 | / |
| 大眾銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 上商銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月22日 |
| 星展銀行 | 5.5% | 5.375% | 9月26日 |
| 富邦銀行 | 5.625% | 5.5% | 9月22日 |
| 華僑銀行 | 5.75% | 5.625% | 9月19日 |
美國減息｜市場預期大轉變：減息預期顯著降溫
雖然聯儲局如期減息，但主席鮑威爾在記者會的審慎態度，卻令市場對未來的減息預期產生了180度大轉變。根據芝加哥商品交易所（CME）的「FedWatch」工具數據顯示：
| 會議月份 | 利率決策預期 | 議息會議前概率 | 議息會議後概率 | 變化 |
|---|---|---|---|---|
| 12月 | 維持利率不變 | 14.3% | 40.1% | 大幅飆升 |
| 12月 | 減息25個基點 | 85.4% | 55.5% | 顯著下降 |
數據清晰顯示，在鮑威爾發言後，市場認為 12月暫停減息的可能性從不足兩成，急升至四成。這反映出市場已接收到聯儲局「不會自動連續減息」的信號，未來的每一步都將嚴格依賴數據。
美國減息｜美國減息對香港樓市的四大啟示
利率是影響樓市最重要的宏觀因素之一。這次減息及結束縮表，對香港樓市的健康發展帶來正面支持。
1. 鞏固樓市升勢 穩定市場信心
今年下半年以來，本港樓市已從低位反彈，一手及二手成交量均見回升。美國進入減息周期，確認了全球利率環境已見頂回落，這將極大地 穩定業主和準買家的市場預期。減息有助於鞏固樓市向好的基礎，為樓價提供更堅實的支持。
2. 減輕供樓負擔 刺激入市意欲
雖然短期內Hibor降幅有限，但利率向下的趨勢是明確的。對於正在供樓的業主，未來利息支出有望逐步減少。對於正在觀望的準買家，利率見頂回落消除了最大的不明朗因素，有助他們下定決心入市。
3. 利率敏感型資產受惠
房地產作為典型的利率敏感資產，將直接受惠於寬鬆的貨幣環境。除了住宅物業，本地地產股、房地產投資信託基金（REITs）等資產的吸引力也將提升。
4. 需留意環球經濟基本面
值得注意的是，聯儲局減息的背景是應對經濟放緩的風險。有專家提醒，減息雖然能緩和經濟壓力，但難以完全扭轉經濟數據轉差的大方向。因此，在評估樓市時，除了利率因素，仍需密切關注本地及環球的經濟增長、就業狀況等基本面。
專家分析：美國減息弦外之音是什麼？
- 華爾街日報記者 Timiraos（「聯儲局傳聲筒」）：
FOMC正在積極反擊市場對12月減息的過高定價。鮑威爾的言論是一次旨在「重新奪回政策靈活性」的努力，以避免被市場預期「綁架」。 - 彭博智庫編輯 Joseph Richter：
鮑威爾的言論旨在「掌握選擇權」。儘管市場可能將此解讀為鷹派，但這未必能實現。聯儲局可能不會在每次會議上都減息，但這番話更多是為了策略性地管理預期。 - Inflation Insights 分析師 Omair Sharif：
政府關門導致的官方數據缺失，是阻礙12月減息的最大障礙。如果屆時仍沒有10月和11月的關鍵數據，官員們很難達成再次減息的共識。 - 法國外貿銀行經濟學家 Hodge：
鮑威爾對聯儲局的掌控力正在減弱，內部分裂將更頻繁。施密德的意外反對票是一個重要信號。隨著鮑威爾任期臨近結束，以及聯儲局在控制通脹和維持就業之間的兩難處境，未來可能會看到更多類似的分歧。
美國減息｜把握利率轉向的置業窗口
總括而言，美國聯儲局這次減息0.25厘並預告結束縮表，為香港樓市帶來了 明確的利好消息。它標誌著利率高峰期已過，未來按揭負擔將「易減難加」。對於有自住需求的買家而言，市場最大的不確定性已經消除，目前是審視自身負擔能力、尋找心儀單位的理想時機。對於投資者，利率下行周期有利於資產價格，可積極評估入市機會。
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