聯儲局宣布減息0.25厘，符合市場預期
美國聯儲局於本港時間9月18日凌晨宣布減息0.25厘，將聯邦基金利率目標區間下調至4.0%至4.25%，此舉符合市場普遍預期。 這是自特朗普第二次擔任總統以來的首次減息。 根據議息會議後的「點陣圖」顯示，聯儲局預計在年底前將再進行兩次減息，總計幅度為0.5厘。
聯儲局主席鮑威爾在記者會上表示，儘管近期通脹數據有所上升且仍處於高位，但勞動力市場放緩及GDP增長減慢的跡象，讓他認為「更高且更持久的通脹風險可能已經有所下降」。 他亦指出，特朗普的關稅政策更像是一次性的價格調整，而非引發持續的通脹過程。
對香港的影響
美國減息對香港的利率、樓市及金融市場將產生直接影響：
- 港元利率（P息及拆息）：分析師普遍預料香港銀行不會完全跟足美國的減息幅度。 卓亮和林俊泓均預計，香港銀行是次或僅下調最優惠利率（P）0.125厘。 與樓按相關的一個月港元拆息（HIBOR）預計將隨美息趨跌，林俊泓預料年底將降至2.4厘，明年底更可能降至2.1厘。
- 香港樓市：香港浸會大學學者麥萃才形容，息口是樓市上升的「關鍵東風」。 他指出，若美國落實減息，本港銀行跟隨，將降低定期存款的吸引力，有望吸引更多資金流入樓市，全年樓價或可錄得輕微升幅，從而終止連續三年的跌勢。
美國聯儲局最新動向及2025年議息時間表
自2022年為應對高通脹而啟動加息週期後，聯儲局於2024年9月首次減息，標誌著貨幣政策的轉向。進入2025年，雖然通脹及就業數據使當局對減息步伐持謹慎態度，但市場普遍預期，為刺激經濟增長，利率下行的長期趨勢不變。
以下為2025年聯儲局議息會議時間表及過往決策，供各位置業者參考：
| 美國聯儲局議息日 | 經濟預測 | 美國加息／減息 | 美國基準利率 | 香港跟隨加息／減息幅度 | 香港基本利率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年12月11日 | (待公布) | (待公布) | (待公布) | (待公布) | |
| 2025年10月30日 | (待公布) | (待公布) | (待公布) | (待公布) | |
| 2025年9月18日 | ✔ | 減0.25厘 | 4.00% – 4.25% | 料減 0.25厘 | 4.5% |
| 2025年7月31日 | 維持不變 | 4.25% – 4.5% | 維持不變 | 4.75% | |
| 2025年6月19日 | ✔ | 維持不變 | 4.25% – 4.5% | 維持不變 | 4.75% |
| 2025年5月8日 | 維持不變 | 4.25% – 4.5% | 維持不變 | 4.75% | |
| 2025年3月20日 | ✔ | 維持不變 | 4.25% – 4.5% | 維持不變 | 4.75% |
| 2025年1月30日 | 維持不變 | 4.25% – 4.5% | 維持不變 | 4.75% | |
| 2024年12月19日 | ✔ | 減0.25厘 | 4.25% – 4.5% | 減 0.125厘 | 4.75% |
| 2024年11月8日 | 減0.25厘 | 4.5% – 4.75% | 減 0.25厘 | 5% | |
| 2024年9月19日 | ✔ | 減0.5厘 | 4.75% – 5% | 減 0.5厘 | 5.25% |
美國減息對香港樓市五大核心影響
一旦美國正式開啟減息週期，香港樓市將迎來結構性的轉變。其影響將體現在以下五個核心層面：
一、供樓負擔即時減輕，置業門檻顯著降低
對於市民而言，減息最直接的感受來自於按揭成本的變化。
案例分析：減息如何影響你的荷包？
假設您需要向銀行申請 500萬港元 的按揭貸款，還款期為 30年。若香港最優惠利率（P）跟隨美國減息 0.25厘，您的每月供款將發生以下變化：
- 每月供款減少：約 $696 港元。
- 每年節省利息：約 $8,352 港元。
- 壓力測試門檻降低：借貸能力變相提高，原先可能無法「上車」的買家，將更容易通過 香港金融管理局（HKMA）的壓力測試要求。
這意味著，H按業主將率先受惠於銀行同業拆息（HIBOR）的回落，而P按業主的壓力也將同步紓緩，有效擴大潛在買家基礎。
二、市場心理根本逆轉，悲觀預期一掃而空
樓市是信心與預期的體現。減息是扭轉市場情緒的最強催化劑。
- 告別「加息恐懼」：持續的加息週期為市場帶來了沉重的心理負擔。減息週期的開啟，將從根本上逆轉這種悲觀情緒，市場預期將由「持續加壓」轉為「逐步放鬆」，大大增強買家入市的信心。
- 確立「利率底」訊號：當市場確認利率見頂回落，買家會認為樓價進一步下跌的風險大減。美聯物業前線數據觀察到，這種預期會促使觀望中的買家加快決策，擔心「遲買會更貴」，從而推動市場交投率先活躍起來。
三、成交量價傳導：由「量變」到「價變」的復甦之路
根據市場經驗，樓市復甦通常遵循「量先價行」的規律。
- 第一階段：成交量回暖。 隨著置業成本下降和信心恢復，一、二手市場的睇樓量和成交宗數將顯著增加。尤其在新界西元朗、屯門及九龍東啟德等新盤供應重鎮，成交量有望率先反彈。
- 第二階段：樓價止跌回穩。 成交量增加會快速消化市場上的低價盤源。業主因持貨壓力減輕，議價空間將會收窄，令樓價跌勢喘定，進入鞏固期。港島區太古城等傳統藍籌屋苑的樓價將更為穩固。
- 第三階段：樓價重拾動力。 若減息持續，配合本地經濟活動，活躍的市場需求將為樓價提供堅實支持，並有望推動其重返上升軌道。
四、投資價值再度凸顯，吸引資金重投「磚頭」
在低息環境下，物業作為資產的吸引力將顯著提升。
- 租金回報更具吸引力：按揭利息成本下降，直接提高了物業的淨租金回報率。這對於追求穩定現金流的長線投資者而言，吸引力大增，有望吸引本地及海外資金重新配置到香港房地產市場。
- 避險功能受追捧：相較於利息回報下降的銀行存款和其他固定收益產品，被譽為「磚頭」的房地產，其保值和抵禦通脹的功能將再次受到市場青睞。
五、發展商信心增強，為一手市場注入活力
減息對作為市場供應方的新盤市場同樣帶來正面影響。
- 降低開發成本：新鴻基地產、長江實業、恒基兆業等大型發展商的項目融資成本與利率息息相關。減息有助降低其財務壓力，使其在投地和項目開發上更具競爭力。
- 推盤定價更積極：市場氣氛好轉，發展商將更有信心加快推盤步伐，以捕捉復甦的購買力。其定價策略亦可能轉趨進取，提供的折扣或優惠或會相應調整。
市場分析與未來利率走向預測
在議息結果公布前，多位分析師已預測聯儲局將開啟減息週期，但對減息的幅度和速度有不同看法：
- 東亞銀行首席經濟師卓亮：預測聯儲局此次減息0.25厘，並預計在2025年底前累計減息0.5厘至0.75厘，明年將再減息1厘。
- 上商財資業務處研究部主管林俊泓：估計美國在本次減息後，將於10月及12月再各減息0.25厘，年內合共減息0.75厘，並於明年再減三次，共0.75厘。
- 老虎證券（香港）資產管理首席投資官陳慶煒：認為市場焦點在於未來的減息速度與幅度，並判斷聯儲局的政策重心已轉向關注顯露疲態的就業市場，預料到2026年底聯邦基金利率將回落至2.5厘附近。
關於香港減息與樓市的常見問題 (FAQ)
Q1: 美國減息，香港銀行一定會減 P 按利率嗎？
A: 極有可能。在聯繫匯率制度下，港元市場資金成本理論上會跟隨美元下降。儘管滙豐、中銀香港等銀行會根據自身資金成本獨立決策，但為了維持市場競爭力及順應宏觀趨勢，通常會跟隨大方向下調最優惠利率（P）。
Q2: 如果香港減息0.25厘，我的按揭供款能減少多少？
A: 以貸款額500萬港元、還款期30年為例，減息0.25厘（25個基點），每月供款大約可減少696港元，一年可節省約8,352港元。這筆節省下來的現金流對很多家庭而言相當可觀。
Q3: 現在是買樓的好時機嗎？
A: 當市場確立減息預期後，樓價的下行風險會減低。對於有實際自住需求的買家，減息週期開啟後，利息成本下降，是值得考慮的入市時機。但投資者仍需綜合評估租金回報率、宏觀經濟環境及自身風險承受能力。
Q4: 除了減息，還有哪些因素會影響2025年香港樓市？
A: 除了利率，香港樓市還受多種因素影響，包括：本地經濟增長與失業率、房屋供應量（如北部都會區的發展進度）、政府房屋及土地政策、以及內地與香港的經濟融合程度等。減息是重要催化劑，但非唯一決定因素。
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