美國聯邦儲備局（Fed）於今年首次貨幣政策會議中宣布「維持利率不變」，聯邦基金利率停留在4.25%至4.5%區間，為自前年1月以來的最低水平。儘管去年底聯儲局曾連續三次減息刺激經濟，但本次會議釋出「暫緩降息」的明確信號，引發市場對2025年減息機會的熱烈討論。
暫停減息原因：通脹頑強、經濟穩健成關鍵
聯儲局會後聲明指出，當前美國經濟活動持續擴張，勞動市場強勁，失業率維持低位，但通脹仍略高於2%的長期目標。主席鮑威爾強調，「現階段不急于啟動新一輪減息」，未來利率決策將緊盯通脹數據變化，並評估特朗普政府關稅、移民等政策對經濟的潛在衝擊。
根據利率期貨工具Fedwatch顯示，交易員預測聯儲局在3月18至19日的會議中維持利率的機率高達80%。多數分析認為，若通脹未見明顯降溫，最快6月才會迎來2025年首次減息
減息︰美國何時減息？
美聯儲於2024年9月及11月減息兩次，分別減息0.5厘及減息0.25厘。美國聯儲局周三（12月18日）公布議息結果，一如預期宣布減息0.25厘。
第一次減息︰2024年9月
美聯儲於2024年9月宣布減息0.5厘。這是自2020年3月以來美聯儲首次降息
第二次減息︰2024年11月
美國聯儲局11月7日公布減息0.25厘。減息後，聯邦基金利率目標範圍由4.75厘至5厘，減至4.50厘至4.75厘。
第三次減息︰ 2024年12月
美國聯儲局周三（12月18日）公布議息結果，一如預期宣布減息0.25厘。減息後，聯邦基金利率目標範圍由4.50厘至4.75厘，減至4.25厘至4.50厘。這是聯儲局自9月大幅減息半厘後，今年內第3次減息，此前一次幅度為0.25厘。
美國減息︰香港銀行同業拆息（Hibor）變動
香港銀行同業拆息（Hibor）已經開始對這一預期作出反應。自2024年7月底以來，Hibor從4.5%至4.6%的水平逐步下降，目前已降至3.8%至3.9%左右，跌幅超過0.5個百分點。這種變化預示著香港金融市場正在為可能的減息做準備。
減息︰美國降息幅度是多少？
美聯儲於2024年9月﹑11月及12月息兩次，分別減息0.5厘及減息0.25厘。
美國經濟指標與減息關係
美國減息決策主要基於以下經濟指標：
- 通脹率：如果通脹率持續低於Fed的2%目標，可能促使減息。
- 就業數據：失業率上升可能導致Fed採取寬鬆貨幣政策。
- GDP增長：經濟增速放緩可能成為減息的理由。
- 全球經濟形勢：貿易緊張、地緣政治風險等因素也會影響Fed的決策。
2025議息預測
近幾個月公佈的數據顯示，經濟表現優於官員在9月召開會議時的預期。這意味著政策制定者可能會在最新的預測中上調對經濟前景的預期，包括更高的通膨、更低的失業率和更強勁的經濟成長。
更新後的預測中最受關注的部分將是“點陣圖”，它顯示了預期的利率路徑。根據彭博新聞社（Bloomberg News）調查的大多數經濟學家的說法，美聯儲預計將在明年降息3次，比9月的預測少1次。
相較之下，市場對美聯儲的降息預期更加鷹派，根據芝商所的FedWatch，市場預計在本週之後，美聯儲2025年將僅降息2次。
然而，任何預測都不太可能完全考慮到美國當選總統特朗普潛在政策的影響。幾位美聯儲官員表示，他們正在等待更多有關特朗普關稅和移民政策的細節，然後再將這些政策納入他們對成長和通膨的預測。
減息︰美國減息有什麼影響？
香港財政司司長陳茂波受訪時表示，當美國息率下調，香港息率亦下調時，將有利本港企業經營，對資產市場帶來正面影響。
香港財政司司長陳茂波回應美國減息
美國作為全球最大經濟體，美國減息可能會有以下影響：
1. 美元資產收益率下降
- 國債收益率變化：美國國債收益率可能下降，影響全球債券市場。
- 銀行存款利率：美元定期存款利率可能降低，減少投資者對美元資產的興趣。
- 對香港影響：港元與美元掛鉤，香港銀行存款利率可能隨之下調。
2. 全球資金流向變化
- 股票市場：低利率環境可能推動投資者轉向風險較高的股票市場。
- 新興市場投資：資金可能流向收益率較高的新興市場，包括亞洲地區。
- 房地產投資：低利率可能刺激全球房地產投資，包括香港樓市。
3. 美元匯率波動
- 美元貶值可能：減息通常會導致美元相對其他主要貨幣貶值。
- 對香港影響：由於港元與美元掛鉤，香港出口競爭力可能受到影響。
- 跨境投資：美元貶值可能刺激海外投資者增加對香港資產的配置。
4. 全球貿易格局變化
- 出口競爭力：美元貶值可能提高美國出口競爭力，影響全球貿易平衡。
- 大宗商品價格：美元貶值可能推高以美元計價的大宗商品價格。
- 香港作為貿易樞紐：可能需要調整貿易策略以應對新的全球貿易格局。
減息︰美國減息香港跟隨嗎？
- 香港各銀行已調低下調最優惠利率（P），實際按息亦已下調
- 詳情可參考︰香港減息｜滙豐中銀跟隨美國減息0.25厘 減息供樓供少幾多？
減息對香港樓市影響預測
美聯物業住宅部行政總裁布少明接受BBC中文訪問時表示，加息週期令到一些選擇浮息按揭的業主供款壓力增加，因為供款利息會隨利率政策而浮動，「供款從低位增加了四成」。他認為在供款的負擔增加之下，除了導致新買家入市的意欲下降之外，亦影響了消費零售市場的狀況，
布少明認為，在樓價下跌造成資產價格下跌的情況下，「消費上都會比較節衣縮食，另外供款增加亦會令到負擔增加，從而亦會控制消費及飲食上面等花費。」他指在高息環境之下，除了對樓價造成衝擊外，亦間接令整體經濟受損。
布少明認為，若果美國啟動減息週期，相信樓宇的成交量會有所上升，「因為可能買房的供款會比租房便宜，相信樓價亦會遂漸回穩。」除了利率政策之外，樓價能否止跌回穩、甚至由跌轉升，布少明指還需要視乎之後香港及中國大陸整體的經濟環境，「中國經濟好能帶動到香港的經濟」。
美聯物業住宅部行政總裁布少明接受BBC中文訪問時回應
香港樓價現況
在分析減息影響之前，先回顧當前香港樓市狀況：
- 根據差餉物業估價署數據，私人住宅售價指數在過去一年持續下跌。
- 從2021年9月的樓價高峰期至今，樓價累計下跌超過20%。
- 整體樓宇買賣合約登記數量和金額均有明顯下降。
- 私人住宅成交量持續下滑
- 在過去兩年的加息週期中：
- 一手及二手住宅樓宇的成交量均呈下跌趨勢。
- 與2021年8月的高位相比，目前成交量下滑約三成。
- 在過去兩年的加息週期中：
香港住宅租務市場現況
儘管樓價下跌，住宅租務市場卻呈現上升趨勢：
- 利率高企時，人們對前景缺乏信心，「寧願先租樓，也不願意去購買」
- 「樓價下跌、租金持續上升」的獨特現象。
- 租金指數變化：
- 今年6月租金指數為189點。
- 較2023年1月低位的173.6點上升約8.1%。
減息對樓市的直接影響
減息可能對香港房地產市場產生以下影響：
- 借貸成本下降：隨著利率下降，買樓按揭成本將隨之減少。
- 置業需求增加：較低買樓按揭成本可能提高市民買樓意願。
- 交易量上升：置業需求增加可能直接帶動樓市交投回升。
- 樓價企穩或回升：在供需關係變化的影響下，整體樓價可能止跌企穩，甚至出現回升趨勢。
香港按揭市場轉變：現金回贈重啟
2024年美國減息預期日漸明確，香港銀行業已開始調整策略，為即將到來的低息環境做準備。香港樓市和按揭市場亦帶來新回應。
滙豐銀行及中國銀行宣布下調港元最優惠利率
匯豐銀行及中國銀行今天亦宣布下調港元最優惠利率，延伸閱讀︰香港減息｜滙豐跟隨美國減息0.25厘 減息供樓供少幾多？
現金回贈重現市場
- 上半年：高息環境下，銀行撤走現金回贈
- 現在：部分銀行重推現金回贈
- 100萬元新造按揭：0.1%回贈
- 200萬元以上：0.2%回贈
- 1000萬元以上：最高0.25%回贈
雖然尚未恢復到去年2.3%至3%的水平，但這無疑是對準買家的利好消息。
回贈趨勢分析
- 2023年四大銀行平均回贈：2.629%
- 2024年截至8月平均回贈：0.813%
- 2025年預測：有望回到2023年水平
減息對供樓人士的影響
以下是一個具體按揭案例分析：
- 貸款金額：500萬港元
- 供款年期：30年
- 銀行：匯豐銀行
- 當前情況：
- P（最優惠利率）：5.875%
- 實際利率：4.125%（封頂P-1.75%）
- 月供：24,233港元
- 全期利息：372萬港元
減息0.125%後的變化
- 新利率：4.0%
- 新月供：23,871港元
- 每月節省：362港元
- 新全期利息：359萬港元
- 總節省金額：13萬港元
美國聯儲局減息0.5%，滙豐銀行及中國銀行亦宣佈減息0.25%，究竟對於供樓人士而言，可以慳到幾多錢？延伸閱讀︰【香港跟美國減息2024】實際按息低至3.875%！對H按、P按、業主、準買家的影響
美國減息︰減息的影響
首次置業者
- 仔細評估個人財務狀況和長期負擔能力
- 考慮選擇較保守的按揭計劃，如固定利率或混合型
- 密切關注政府可能推出的首置優惠政策
現有業主
- 考慮是否有轉按的需要，比較不同銀行的優惠
- 評估增值按揭的可能性，以利用房產升值
- 關注樓市走勢，考慮是否合適進行置換或增購
投資者
- 分散投資組合，不要過度集中於單一市場或資產類別
- 考慮樓市以外的投資選擇，如債券、股票等
- 密切關注全球經濟形勢和本地政策變化
租客
- 評估租金與置業成本的對比，考慮是否適合購房
- 關注租金市場變化，在簽訂長期租約時要謹慎
- 考慮租金上漲的可能性，提前做好財務規劃
美國減息︰常見問題 (FAQ)
美國減息對香港樓市有什麼影響？
美國減息可能導致香港按揭利率下降，潛在降低置業成本，刺激樓市需求。然而，具體影響還需考慮其他經濟因素。
我應該等待減息後再置業嗎？
置業決定應基於個人財務狀況和長期規劃，而非單純依賴利率變化。
現有按揭是否應該轉換成其他計劃？
減息環境下，重新評估您的按揭計劃可能是明智之舉。可以考慮比較不同銀行的優惠，或諮詢按揭專家以獲得個人化建議。
減息是否一定會導致樓價上漲？
不一定。樓價走勢還受到供需關係、整體經濟狀況等多種因素影響。減息僅是影響樓市的因素之一。
減息對租金會產生什麼影響？
減息可能使部分租客轉為買家，影響租賃需求。同時，也可能吸引更多投資者購買物業出租，增加租賃供應。具體影響需要綜合分析。
香港樓市對美國減息的反應會有多快？
由於聯繫匯率制度，香港利率變動通常會迅速跟隨美國。但樓市整體反應可能需要一段時間才能充分體現。
除了減息，還有哪些因素會影響香港樓市未來走向？
主要因素包括本地經濟復甦情況、政府的土地和房屋政策、中國內地經濟表現，以及全球經濟環境等。