本港時間周四(10月30日)凌晨，美國聯儲局一如市場預期宣布減息0.25厘，但更重磅的消息是，當局同時宣布將於12月起結束本輪的量化緊縮（QT），即「縮表」。這是一個標誌性的政策轉向，其影響力絕不亞於減息本身。
對於每日關心樓市動態及按揭利率的您來說，這意味著什麼？是樓價見底反彈的信號，還是入市的黃金機會？作為您最值得信賴的地產顧問，美聯物業憑藉多年的市場觸覺與專業分析，為您深入剖析「結束縮表」這一重大舉措背後的意義，以及它將如何重塑香港樓市的未來格局。
什麼是「縮表」（量化緊縮，QT）？
「縮表」，全稱為「縮減資產負債表」（Balance Sheet Reduction），又被稱為「量化緊縮」（Quantitative Tightening, QT）。您可以將其理解為中央銀行（如美國聯儲局）從市場上「抽走資金」的過程。
- 運作方式： 聯儲局主要透過兩種方式進行縮表：
- 到期後不再投資： 聯儲局持有大量的美國公債和抵押擔保證券（MBS）。當這些資產到期時，聯儲局選擇不再將收回的本金用於購買新的資產。
- 直接出售資產： 在更積極的情況下，聯儲局也可以直接在市場上賣出其持有的資產。
- 核心目的： 無論用哪種方式，最終效果都是聯儲局的資產規模縮小，同時市場上的基礎貨幣供應量減少。此舉旨在：
- 抑制通脹： 收緊市場流動性，為過熱的經濟降溫。
- 推升利率： 減少資金供應會推高中長期利率，增加企業和個人的借貸成本。
- 貨幣政策正常化： 將先前因應危機而極度擴張的資產負債表恢復到較正常水平。
簡單來說，縮表就是央行收回市場上多餘的錢，讓錢變得「更少、更貴」，是貨幣緊縮的重要手段。
結束縮表對香港樓市的四大深遠影響
結束縮表，疊加減息週期，形成了一套強而有力的「組合拳」。其影響將從金融層面，逐步傳導至您最關心的樓市及按揭供款。
影響一：市場資金「止血」，拆息（HIBOR）壓力顯著紓緩
這是最直接、最核心的影響。結束縮表意味著聯儲局停止從市場上抽走流動性。這好比一個水池的排水口被正式關上，雖然還未開始注水（QE），但水位將停止下降。
- 對香港的意義： 香港銀行體系的資金成本上升壓力將大為減輕。作為H按（浮息按揭）基準的香港銀行同業拆息（HIBOR），其持續上升的最大外部推力之一宣告終結。我們預期HIBOR將更趨穩定，甚至有機會跟隨減息步伐而回落，直接減輕廣大H按供樓人士的每月還款負擔。
影響二：長期利率預期穩定，發展商及買家信心回歸
縮表主要影響中長期利率，而減息則影響短期利率。現在兩者同步轉向，為市場利率的長短期走勢都派發了「定心丸」。
- 對發展商： 發展商的融資成本（投地、建築貸款）上升壓力減輕，有助於其更積極地規劃推盤策略，穩定新盤供應。
- 對買家： 對於準買家而言，「利率見頂」的預期將會確立。置業最大的不確定性因素消除後，入市信心將顯著增強，過去因憂慮利息不斷攀升而持觀望態度的購買力，有望重新釋放。
影響三：確認「鴿派」轉向，利好整體資產市場氣氛
結束縮表與減息同步，是聯儲局發出的最強「鴿派」（即傾向寬鬆政策）信號。這清晰地告訴市場：控通脹的任務已告一段落，未來政策重心將轉向「穩經濟」。
- 對樓市的心理影響： 這種宏觀政策的根本性轉向，將扭轉市場的悲觀情緒。資金會重新追逐優質資產，而房地產作為重要的資產類別，其保值和增值潛力將被重新審視。我們預期，樓市的氣氛將由守轉攻，睇樓量和交投活動將會逐步活躍。
影響四：創造有利的「轉按」及入市窗口
隨著利率見頂回落的預期增強，市場將迎來一個絕佳的策略調整窗口。
- 對現有業主： 對於正在承受高息按揭的業主而言，這將是尋求轉按（Refinance）的黃金時機。未來銀行有望推出更具吸引力的按揭計劃，透過轉按鎖定更低利率或賺取現金回贈，可有效節省利息開支。
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- 對準買家： 議價能力的天秤開始向賣方傾斜。在市場信心完全恢復之前，仍存在一定的議價空間。對於準備充足的準買家而言，當下正是捕捉樓價轉角、鎖定低息按揭的雙重黃金機會。
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美聯物業置業策略建議
面對這個市場轉折點，美聯物業建議您：
- 準買家應加快步伐： 政策的利好效應需要時間完全反映在樓價上。建議積極睇樓，把握市場氣氛初段回暖、業主叫價尚未大幅反彈的時機，果斷入市。
- 業主應審視按揭計劃： 密切留意市場上最新的按揭優惠，諮詢專業人士，評估轉按的可行性與潛在得益。
- 投資者可重新佈局： 隨著融資成本下降，物業投資的租金回報吸引力相對提升。可開始物色具備優質地段、穩定租務回報的潛力單位。
總結
聯儲局結束縮表，絕非單純的技術性調整，而是貨幣政策週期的重要分水嶺。它從根本上改善了市場的資金環境，穩定利率預期，為香港樓市注入了極為重要的信心和動力。危與機往往只在一線之間，而政策的轉向，正為我們揭示了「機」的所在。