「通關」近半年，復甦的威力似暫時減弱，港股高位回吐，成交漸減，影響投資氣氛，拖累二手住宅交投回軟。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，市場憂慮加息及經濟前景，影響入市意欲，二手住宅物業交投及樓價升幅的確有放緩跡象，惟相信下半年加息期將告結束，加上復常帶來的經濟效應陸續發酵，將令樓市「撥雲見日」，重見青天，相信後市會重拾上升動力，故維持全年樓價升約10%至15%的預測。經絡按揭轉介營運總監張顥曦則指出，預計加息周期完結在即，鑑於去年本港樓價大跌約15%，加上銀行現金回贈激增，在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下，現時入市買樓，實在較去年更為著數。

布少明在回顧上半年樓市時指出，通關後經濟活動復常，香港的市場氣氛一度大幅扭轉，帶動上半年本港樓市價量齊升。「美聯樓價指數」最新報154.53點，本年迄今樓價升約5.81%(見圖一)。上半年住宅物業一二手交投齊升，首五個月新盤成交量達5,609宗，預計上半年可達6,600宗的水平，較去年同期大升近4成；二手住宅方面，預計上半年可錄約22,500宗成交，按年亦升約1成。惟近期二手價量有所放緩。樓價方面，「美聯樓價指數」較年內高位輕微下調約0.46%；至於交投方面，綜合美聯分行資料，自今年3月初起，全港35個大型屋苑的成交已經連續14周低於百宗水平，自5月初起，更已經連續6星期低於50宗水平，平均只有34宗，較今年平均每星期73宗低約53%，反映二手的交投陷入拉鋸局面。

布少明強調，從新盤持續熱賣可見，樓市購買力仍然熾熱，只是受到美國加息周期未完，以及市場憂慮內地與香港經濟復甦速度未如預期等因素影響，觸發港股調整，影響市場氣氛，拖累樓市，買家觀望二手走勢；同時新盤採取「求量不求價」策略，開價貼近二手，搶去市場大部份購買力。二手業主因樓市已擺脫低潮期，而且持貨力強，不願減價放售，導致不少成交拉鋸，樓市資金「水向低流」，傾斜向低價開售的新盤，致令樓市出現「一手暢旺、二手拉鋸」的情況。

圖一：美聯樓價指數

料現4大利好因素 支持下半年樓市

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，香港僅復常半年，復甦需時，短期難免波動。料下半年利淡因素逐漸消散，並現4大利好因素，支持樓市重拾上升動力：

利好因素一：經濟向好，利好樓價

通關已屆半年，帶來的經濟效果料於下半年浮現，旅遊、飲食、零售、保險、航運業均現復甦跡象，評級機構紛紛調高香港的經濟增長速度預測，估計全年本地生產總值（GDP）可達3.5%至5.5%，升幅遠遠拋離主要競爭對手新加坡。樓市是經濟產品，樓價的走向與GDP有高度的一致性(見圖二)，樓市隨GDP同步齊升，加上市場預期中央或即將提出全面刺激措施提振內地經濟，相信內地與香港的經濟增長將帶動樓市加快復甦，為本港樓價帶來支持。

圖二：本地生產總值按年變化 與「美聯樓價指數」按年變化

利好因素二：租金回升

受到通關刺激，上半年租金已由低位回升，美聯「租金走勢圖」今年5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.56元，按月升約0.9%，連升4個月，並創15個月新高(見圖三)；若以今年首5個月計算，租金已上升約3%，升幅創6年同期新高。隨著暑假來臨，踏入租務旺季，料租金將持續上升。租金回升除了吸引投資者入市外，亦會令部份租客轉租為買。事實上，在租金上升，息口有望穩定下，利息支出較租金為低。以一個樓價600萬的單位為例，以9成按揭，按揭利率3.5厘計算，供款三十年總利息支出約350萬元，平均每月約9,700元；而一個市值600萬元的單位，若以估計現時月租1.3萬元計算，假使未來三十年間業主都不加租，估計總租金開支亦達到468萬元，租樓的支出遠遠高於供樓的利息支出。

圖三：美聯「租金走勢圖」(以實用面積計算的平均呎租)

利好因素三：逾3萬個購買力待釋放

近5年半間，香港先後經歷貿易戰、社會事件、新冠疫情持續等因素影響，樓市交投進入漫長的「冰封期」，2018年至今平均每月僅錄得3,800宗二手住宅成交，較辣招推出後的2011年至2017年間平均每月約4,300宗，低近12%，以此計算過去5年半間積壓需求達約32,100個，當利淡因素消去，利好因素會釋放需求，即使只釋放一半，亦達1.6萬個，相等於約4個月的二手成交量(見圖四)。

圖四：購買力待釋放

利好因素四：息口見頂 銀行爭出按揭優惠 現金回贈創07年有紀錄以來新高

按揭市況方面，經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，今年銀行對按揭業務的取態轉趨正面，加上樓按市場競爭激烈，各銀行為追趕按揭業務，推出的按揭產品及策略亦更為多元化，提供的現金回贈更一直創新高。此外，近年愈來愈多首置人士透過按揭保險計劃申請高成數按揭，而銀行亦針對有關買家提供較優惠的現金回贈，如貸款額達500萬元或以上，透過選用按揭保險，現金回贈可高達2.8%，創下自2007年有紀錄以來的高水平(見圖五)。

圖五：新造按揭現金回贈走勢

料美國6月份暫停加息 港息維持正常水平

息口方面，張顥曦預計6月份美聯儲將暫停加息，並料美國加息周期或於今年內完結，息口即將見頂，本港大型銀行或跟隨美國按兵不動。現時市場普遍新造Ｈ按計劃的封頂息率為3.5厘，對比經絡按揭逾32年的平均按揭息率指數（MMI）4.87厘，現時的按揭息率仍屬正常水平。

價跌息穩優惠增 現時置業更著數

張顥曦續指，鑑於去年本港樓價大跌約15%，即使今年初樓價有所回升，同類型的二手單位，去年的成交價與今年的成交價已有顯著分別。以同類型的二手單位，去年購入價為800萬元，今年只需要730萬元便可買入。而因買入價減少70萬元，總利息開支亦由去年約436萬元，減少31萬元至今年約405萬元。另外，現金回贈由去年約7.2萬元增加5萬元至今年12.2萬元(見表)，可見現時入市買樓，在息口轉趨穩定以及銀行「回贈」增加之下，實在較去年更為著數。

表：置業參考個案

按揭成數為九成及還款年期為30年計算。未計算按揭保費。現金回贈以樓價六成計算，去年現金回贈為1.5%，今年為2.8%。此個案僅供參考。資料由經絡按揭轉介提供。

建議放寬首置人士樓花按揭成數

另一方面，財政司司長陳茂波日前表示會因應樓按市況及在可行情況下，或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。事實上自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，愈多首置人士透過按保上車。根據經絡按揭轉介研究部、金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，今年4月新取用按揭貸款個案中，涉及按揭保險計劃的佔比逾3成半（36.7%），創該行有紀錄新高，反映市場對該兩項樓按措施反應正面。

此外，透過經絡按揭轉介研究部對今年多個熱賣新盤作出統計，顯示逾八成買家均採用建期付款方法，反映近年愈多新盤買家透過建期付款並使用高成數按揭入市。張顥曦表示，政府可因應時機，逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限，最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。此舉亦可讓樓花買家即時上會，避免當物業在落成時，遇上估值不足而需要抬錢上會等風險，此外亦能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用。

下半年「撥雲見日」 維持全年升幅預測

布少明認為，展望下半年，隨著眾多利淡因素消散，利好抬頭，樓市「撥雲見日」，復現明朗，將吸引積壓的購買力入市，令一二手交投有望齊升。一手受惠經濟復甦及新盤低價策略，下半年表現大有機會持續亮麗，料全年新盤成交可達16,000宗，較去年升約7成半；下半年二手交投亦有望在利好因素刺激下加快，料全年成交可達50,000宗，較去年升約3成半(見圖六)，即全年一手及二手交投與年初的預測相若，並維持全年樓價升約10%至15%的預測。

圖六：維持全年一二手預測

建議寬按保 助市民換樓

布少明又指出，雖然樓市復甦，但距離高峰仍遠，個別板塊因經濟及房策原因，交投跑輸大市。特區政府自19年起兩次放寬按保，現涵蓋市場逾9成半二手成交。獲放寬按保的樓市板塊的交投明顯受惠，若按樓價劃分，兩次放寬按保均可受惠的1,000萬元或以下住宅物業的成交佔整體成交，由放寬前的83.6%，升至84.3%；受惠於第二次放寬按保的逾1,000萬元至1,200萬元住宅身物業的佔比亦由放寬前的4.9%升至6.1%；惟未納入放寬範圍的逾1,920萬元住宅物業，以及只獲放寬到5至8成按保的逾1,200萬元至1,920萬元住宅物業的佔比均告下跌(見圖七)。

布少明建議，為助市民安居樂業，改善居住環境，並加快樓市復甦，政府應立即將按保範圍涵蓋所有二手成交，即是將逾1,000萬元至1,200萬元物業的最高按揭成數提升至9成；同時將逾1,200萬元至1,920萬元的物業的最高按揭成數提升到7成至9成；以及將逾1,920萬元物業的最高按揭成數提升至7成，助有需要的市民換樓，加快不同價位的物業流轉。

圖七：獲放寬按保的樓市板塊的二手交投明顯受惠

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