【2026-27 財政預算案】豪宅印花稅調整，吸引力不減！差餉、薪俸稅寬減，北部都會區發展提速｜美聯物業懶人包

財政司司長陳茂波於 2026 年 2 月 25 日發表最新一份《財政預算案》。本年度主題為「創科驅動、金融賦能；多元發展、關愛惠民」。美聯物業研究中心認為，隨著樓市由調整走向復甦，預算案雖然對樓市「著墨不多」，但實際上有利於鞏固目前量價齊升的勢頭。為美聯物業為您整理的 6 大政策重點及 FAQ。

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一、政策核心與美聯財政預算案觀點

政策細節： 價值 1 億元以上的住宅物業從價印花稅稅率由 4.25% 調高至 6.5%。
美聯財政預算案觀點： * 大市影響極微： 相關成交僅佔整體市場約 0.3%，對中小型物業完全無負面影響。
- 豪宅吸引力不減： 現時 6.5% 稅率仍遠低於「辣招」時期的 30%。美聯料 2026 年逾億元一手豪宅成交將創紀錄新高，錄得逾百宗成交。

政策細節： 未來 5 年私宅平均每年落成量約 17,000 個；來年土地供應可興建約 22,000 個單位。
美聯財政預算案觀點： *供應壓力紓緩： 1.7 萬個落成量是近年預測的最低點，較去年預測數字略減。
- 吸納率差距： 根據過去 15 年統計，實際售出土地僅佔潛在供應約 77%，預計中短期供應不會出現大幅上升的情況。

政策細節： 打造「留學香港」品牌，非本地生學額上限提至 50%。
美聯財政預算案觀點： * 宿位缺口巨大： 推算仍有約 1.7 萬名非本地生 的上升空間，現有新宿位供應遠追不上學生增長。
- 熱點屋苑跑贏： 火炭、大圍、將軍澳等區分受留學生青睞，個別屋苑（如星凱‧堤岸、晉海）租金升幅高見近兩成，料 2026 年整體租金再升 5%。

美聯物業研究中心對 2026 年樓市維持「審慎樂觀」判斷：

美聯回答： 不會。首先，受影響的交易量僅佔市場 0.3%，不足以動搖大市。其次，對於內地及公司買家，6.5% 的稅率仍屬「超低水平」（相較以往 30%），美聯預測高淨值人士仍會積極入市。

美聯回答： 數據顯示私宅落成高峰已過。雖然「潛在供應」看似不少，但從賣地到建成需時，且發展商會因應市況調節推盤步伐。現時庫存正連續下降，樓價已進入「有序復甦期」，目前入市屬復甦初段。

美聯回答： 預算案雖未對樓市直接撤辣（因已全面撤辣），但多項稅務寬減能增加買家的現金流：

美聯回答： 政府政策令非本地生學位翻倍，但宿舍建設需要時間。目前市場上「城中學舍」等措施增加的宿位僅約 1 萬個，遠遠填補不了非本地生的增長需求。因此，位於港鐵沿線、交通便利的私宅成為留學生的首選，租金回報具有極強支撐力。

美聯回答： 預算案亦提及美國息口預期下調。減息將直接導致按揭供款下降，令「供平過租」的情況更加普遍，這將促使大批租客轉租為買，成為今年樓市成交量的主要動力來源。