財政預算案2025，政府宣布將400萬元或以下物業的印花稅從6萬元大幅降低至100元，即日生效。這項措施適用於住宅及非住宅物業，盤點5大400萬以下屋苑，包括嘉湖山莊、蝶翠峰等，配套詳盡分析，助你輕鬆置業。

400萬樓100元印花稅政策

在2025年的財政預算案中，政府宣布將400萬元或以下物業的印花稅從6萬元大幅降低至100元，即時生效。這項措施適用於住宅及非住宅物業，預計可節省最多近6萬元稅款，並惠及約15%的交易個案。

政策亮點

• 適用範圍：住宅及非住宅物業。
• 節省幅度：最高可減少99.8%稅款。
• 市場影響：刺激細價樓成交量，有望提升交投。

此政策對首次置業者及投資者尤為有利，尤其是在400萬元以下的熱門屋苑中，更能有效降低購房成本。

天水圍400萬以下屋苑︰嘉湖山莊

參考美聯官網，嘉湖山莊400萬以下放盤有72個

嘉湖山莊配套

嘉湖山莊作為全港最大型私人屋苑，由長江實業集團發展，座落於天水圍新市鎮核心地段，總佔地面積達400萬平方呎，綠化空間比例高達90%，堪稱香港住宅項目的生態典範7。項目自1991年起分七期發展，共58座住宅大廈提供15,880個單位，戶型涵蓋兩房至複式單位，實用面積介乎440至630平方呎5。2024年市場數據顯示，兩房單位成交價下探至292萬元，呎價低見6,503元，反映屋苑在樓市調整期的價格彈性2。

嘉湖山莊全景
圖1：嘉湖山莊七期建築群與天水圍公園的空間布局關係7

嘉湖山莊建築規劃與戶型分析

分期特色比較

各期數在景觀資源與設施配置上呈現差異化特徵：

• 樂湖居（第1期）：毗鄰輕鐵樂湖站，交通最便捷，標準層高3.04米，設有嘉湖會所與新北江商場，城市景觀單位佔比達65%。
• 景湖居（第7期）：位處屋苑中央，坐擁雙景觀優勢，南向單位俯瞰54,582平方呎天水圍公園，北向高層可遠眺深圳灣海景，設有鄉村俱樂部會所。
• 美湖居（第6期）：獨享濕地公園景觀，標準單位採用鑽石廳設計，窗台面積佔客廳比例達18%，空間利用率具改善空間。

嘉湖山莊市場動態與價單趨勢

價格走勢分析

2024年第三季度成交數據顯示價格分化加劇：

• 低價成交個案：翠湖居4座低層449平方呎單位以292萬元易手，呎價6,503元，較同類單位市場估值低22%。
• 高價成交個案：景湖居頂層複式單位維持每呎12,800元水平，與2019年峰值持平，顯示優質戶型抗跌能力。

嘉湖山莊配套設施

雙會所系統

項目採用「嘉湖會所」與「鄉村俱樂部」雙會所模式，設施互補性強：

• 運動設施：合計提供8個網球場、3個50米泳池及攀岩牆等多元選擇，使用率高峰時段（週末下午）需提前72小時預約。
• 親子配套：設有佔地2,000平方呎的兒童探索樂園，每月舉辦STEM工作坊，會員參與率達85%4。

交通網絡優化

隨着屯馬線全面通車，通勤效率顯著提升：

• 軌道交通：輕鐵接駁時間縮短至8分鐘達天水圍站，早高峰班次加密至3分鐘一班68。
• 跨境交通：B2P巴士線直達深圳灣口岸，車程35分鐘，週末載客量較2020年增長40%5。

未來發展潛力

配合北部都會區規劃，項目周邊將迎來重大基建升級：

1. 洪水橋站TOD開發：預計2030年落成的商業綜合體，將創造15,000個就業崗位，帶動區域經濟轉型。
2. 濕地保育區擴容：政府計劃將緩衝區擴大至500米，進一步提升生態住宅價值。

元朗區400萬以下屋苑︰蝶翠峰

參考美聯官網，蝶翠峰400萬以下放盤數︰67個

蝶翠峰配套設施全解析

蝶翠峰位處元朗大棠路99號，由新世界發展與恒基兆業聯手打造，為元朗東南區標誌性中低密度住宅群。項目分五期發展，涵蓋18座住宅大廈，共2,178個單位，實用面積介乎174至813平方呎，主打兩房至三房戶型。屋苑以「綠意生活」為核心概念，結合自然景觀與現代化設施，成為追求寧靜生活的理想之選。

蝶翠峰會所設施

蝶翠峰設有 「Club Sereno」住客會所，佔地逾萬平方呎，提供超過30項休閒設施，分為四大功能區：

1. 水上娛樂區
   • 25米室外恆溫泳池配備按摩噴泉，冬季水溫維持28°C
   • 兒童嬉水池設互動水玩具，深度設計符合安全標準（0.5米）
   • 桑拿房與蒸氣室採用紅外線熱能系統，節能效率提升40%
2. 健身運動區
   • 24小時智能健身室配置Technogym器械，內建VR訓練程式
   • 空中瑜伽室設懸吊系統，可承重300公斤，支援反重力訓練
   • 室內籃球場採用NBA標準楓木地板，配備電子計分板
3. 親子互動區
   • 兒童探索樂園劃分STEM工作坊與創意手作區，每月更新主題活動
   • 親子農莊提供40個種植箱，住戶可認領並透過App監測作物生長
4. 社交娛樂區
   • 宴會廳配備全息投影設備，可容納80人舉辦主題派對
   • 星空影院採用Dolby Atmos音響系統，每月放映獨立製片作品

蝶翠峰交通網絡：無縫接駁市區

蝶翠峰雖位處元朗外圍，但透過多元交通方案實現便捷通勤：

蝶翠峰生活配套：動靜皆宜的社區生態

1. 商業設施

• 基層消費圈：步行5分鐘至鳳琴街市，設有24小時超市與藥房
• 中端購物帶：穿梭巴士8分鐘達YOHO MALL形點，匯集逾500間商鋪
• 高端服務區：元朗教育路聚集私人診所、健身工作室與精品咖啡館

2. 綠化空間

• 私人園林：屋苑內54,582平方呎綠化帶，種植60種原生植物
• 公共資源：步行10分鐘至天水圍公園，設2公里緩跑徑與觀鳥亭

3. 文化設施

• 元朗公共圖書館（步行12分鐘）藏書量達15萬冊，設獨立研習室
• 鳳琴街體育館內含奧運標準羽毛球場，住戶可享優先預訂時段

蝶翠峰智慧管理：科技提升居住品質

蝶翠峰採用 「Smart Living 3.0」物管系統，整合三大科技模組：

1. AI安防網絡
   • 人臉辨識門禁系統，0.3秒完成身分驗證
   • 無人機巡邏隊每晚23:00-05:00自動監測公共區域
2. 節能管理
   • 公共區域LED照明依日照強度自動調節，年省電量達35%
   • 雨水回收系統用於灌溉與洗車服務，每月節水120立方米
3. 住戶服務平台
   • 手機App整合包裹代收、設施預約與鄰里市集功能
   • 獨家推出「綠點獎勵計劃」，低碳行為可兌換會所體驗券

蝶翠峰未來發展潛力

配合 「北部都會區」規劃，蝶翠峰周邊將迎來重大升級：

1. 交通樞紐擴容：2027年落成的洪水橋站將新增跨境巴士總站
2. 商業綜合體進駐：大棠路北段規劃10萬平方呎零售空間，引進國際品牌
3. 生態走廊建設：政府斥資5億打造「元朗環城綠帶」，串連大欖郊野公園

荃灣區400萬以下屋苑：荃灣中心

參考美聯官網，荃灣中心400萬以下放盤有54個

荃灣中心坐落於荃灣荃景圍102號，由新鴻基地產發展，自1979年起分三期落成，共19座住宅大廈提供4,516個單位，實用面積主要介乎174至813平方呎。屋苑以「自給自足社區」為設計理念，基座設有商場、街市及公共康體設施，形成完整的居住生態圈。

荃灣中心交通配套：複合式網絡串聯全港

港鐵接駁

屋苑基座設95M專線小巴，5分鐘直達港鐵荃灣站（A3出口），另有有蓋行人天橋連接站體，步行約15-20分鐘可達。前往港鐵荃灣西站則需轉乘95號小巴，車程約10分鐘。

巴士網絡

• 跨區路線：荃景圍巴士站提供30、30X、39A、234X等路線，直達長沙灣、黃埔花園、尖沙咀等地，高峰時段班次達5分鐘一班。
• 機場接駁：A31及E31巴士於愉景新城上車，35分鐘直達機場及東涌。
• 跨境服務：鄰近過境巴士站，提供直達皇崗口岸路線，方便往返內地。

自駕優勢

住客專用停車場提供EV充電設施，時租$20起，配合大涌道出入口，5分鐘接駁青葵公路。

荃灣中心生活設施：民生商圈與休閒空間並存

基層消費圈

• 基座商場：設惠康超市、大家樂、麥當勞、聖安娜餅屋等逾20間店鋪，滿足日常採購需求。
• 楊屋道街市：步行8分鐘可達，提供新鮮海產及蔬果，價格較市區低15-20%。

中高端服務

• 醫療配套：基座設中西醫診所，步行5分鐘至荃灣港安醫院。
• 銀行服務：匯豐理財中心及工商銀行ATM進駐商場，提供全天候金融服務。

康體資源

• 屋苑設施：乒乓球室、兒童遊樂場及健身徑分布各座之間。
• 公共設施：步行3分鐘至荃景圍體育館，內設奧運標準羽毛球場及壁球室；荃灣公園提供2公里緩跑徑。

荃灣中心教育網絡：雙語教學資源集中

小學校網

荃灣中心屬62校網，名校包括：

• 中華基督教會基慧小學：全港TOP 50，STEM課程獲教育局嘉許。
• 柴灣角天主教小學：以雙語教學聞名，設國際文憑課程先修班。

中學資源

荃灣中心屬荃灣區，鄰近：

• 仁濟醫院林百欣中學：DSE成績連續五年居區內前三6。
• 保良局李城璧中學：以音樂及視覺藝術教育見長，設全港首個中學級錄音室6。

荃灣中心社區設施：全齡化支援體系

長者支援

• 耆康會荃灣長者地區中心：提供認知障礙症支援、飯堂膳食及護老者培訓，設「耆智天地」多感官治療室7。
• 嘉濤老人院：屋苑內設安老院舍，提供24小時專業護理6。

家庭服務

• 明愛荃灣社區中心：舉辦親子STEM工作坊及課餘託管，藏書量達15萬冊的自修室免費開放4。
• 兒童教育機構：基座商場匯聚Eye Level教育中心及紅畫廊兒童畫室，提供藝術與學科培訓6。

屯門區400萬以下屋苑：屯門市廣場

參考美聯官網，屯門市廣場400萬以下放盤有27個

屯門市廣場為新界西北部最大型綜合商住項目，由信和地產發展，分三期於1987至1992年間落成。屋苑由8座住宅大廈組成，共提供1,968個單位，實用面積介乎318至592平方呎，主打兩房戶型（佔80%）及三房戶型（佔20%），標準樓層高度約3.04米，管理費每平方呎約4.3元。基座設逾百萬平方呎大型商場，集購物、餐飲及娛樂於一體。

屯門市廣場平面圖與戶型分佈

屯門市廣場建築佈局

• 分三期發展：
  1. 第一期（屯盛街1號）：5座樓宇，樓高27層，標準層8伙，1987年入伙。
  2. 第二期（屯隆街3號）：2座樓宇，1988年入伙。
  3. 第三期（屯仁街2號）：單幢式設計，直通輕鐵杯渡站，1992年入伙9。

屯門市廣場戶型特色

• 兩房單位（約1,574伙）：實用面積318-438平方呎，多採呂字廳或曲尺廳設計，部分配備開放式廚房。
• 三房單位（約394伙）：實用面積473-592平方呎，設獨立廚房及工人套房，主臥室可容納雙人床及衣櫃。

屯門市廣場配套設施

商業與生活配套

• 基座商場：匯聚逾400間商戶，包括AEON百貨、Don Don Donki（全港最大分店）、UNIQLO及嘉禾院線戲院，商場設24小時通道連接周邊商廈。
• 民生服務：步行5分鐘至屯門街市，鄰近屯門公園、公共圖書館及體育館，滿足日常採購與休閒需求。

會所與休閒配套

• Club Sereno住客會所：
  • 運動設施：50米室外泳池、網球場、籃球場及壁球室。
  • 親子空間：兒童遊樂場及音樂室，定期舉辦STEM工作坊。
  • 娛樂專區：設有酒吧及園藝花園，提供多元社交場景。

屯門市廣場交通配套

• 鐵路接駁：步行4-7分鐘至港鐵屯門站及輕鐵杯渡站，屯馬線直達尖東約30分鐘。
• 巴士總站：提供E33、A33X等路線往返機場，B3X線35分鐘直達深圳灣口岸。
• 自駕配套：住客停車場提供1,125個車位，含電動車充電設施

屯門市廣場教育配套

• 小學校網：71校網，涵蓋中華基督教會基慧小學（全港TOP 50）及順德聯誼總會何日東小學。
• 中學校網：屯門區，包括仁濟醫院林百欣中學（DSE成績區內前三）及南屯門官立中學614。
• 長者支援：鄰近屯門長者健康中心，提供日間護理及康復服務14。

屯門市廣場憑藉「市區價擁新界樓」的性價比優勢，加上交通與商業配套成熟，持續吸引家庭客及長線投資者。其抗跌能力在樓市調整期表現突出。

沙田區400萬以下屋苑︰沙田第一城

參考美聯官網，第一城400萬以下放盤有30個

沙田第一城（City One Shatin）作為新界東最大型私人屋苑，自1981年起分七期落成，由長江實業、新鴻基地產、恒基兆業及新世界發展四大發展商聯手打造。項目總佔地面積達400萬平方呎，綠化空間比例高達90%，共52座住宅大廈提供10,642個單位，實用面積介乎284至853平方呎，間隔涵蓋兩房至三房連工人套房。2025年市場數據顯示，兩房單位成交價下探至355萬元，呎價低見11,677元，反映屋苑在樓市調整期的價格彈性。

沙田第一城建築規劃

各期數在景觀資源與設施配置上呈現差異化特徵：

• 第1-3期（1981-1983年落成）：鄰近城門河第一海濱花園，逾六成單位享有河景，標準層高3.04米，採用無窗台設計提升實用率至86%。
• 第4-5期（1985年落成）：引入鑽石廳設計，窗台面積佔客廳比例達15%，三房單位增設工人套房，實用面積擴至688平方呎。
• 第6-7期（1986-1988年落成）：樓高增至34層，標準層配置8伙單位，增設露台設計，高層單位可遠眺獅子山景。

沙田第一城配套設施

雙商場系統

項目基座設「置富第一城」及「置富第一城·樂薈」兩大商場，形成立體生活圈：

• 零售組合：匯集AEON STYLE超市、萬寧、麥當勞等逾200間商戶，民生消費品價格較市區低10-15%。
• 餐飲佈局：設有18間食肆，包括米線陣、大家樂及星巴克，覆蓋人均消費50-150元區間610。

交通網絡優化

交通方面，屋苑各期距離港鐵 馬鞍山線 第一城站分別約5至10餘分鐘步程，其中以第4期位置最近。另外項目內有巴士總站，於大涌橋路、小瀝源路及插桅杆街亦有多條巴士及小巴路線，提供來往中環、金鐘、北角、尖東、紅磡、九龍塘、深水埗、長沙灣、觀塘、青衣、機場、港鐵火炭站、馬鞍山等多處地方之交通路線。

教育與社區資源

• 小學校網：91校網涵蓋培基小學及浸信會呂明才小學，DSE升學率連續五年居全港前20%。
• 長者支援：毗鄰沙田長者健康中心，提供認知障礙症篩查及日間護理服務。

常見問題FAQ

1. 400萬樓100元印花稅政策具體如何運作？

這項政策針對400萬元或以下住宅物業的首次置業人士，將原本需要繳納的數萬元印花稅降至象徵性的100元。購買者需要符合首次置業條件，即在香港未曾擁有住宅物業，並需要提交相關聲明及證明文件。

2. 如何辦理400萬或以下物業的按揭？

現時銀行對400萬或以下物業的按揭成數最高可達9成，首次置業人士可向銀行申請按揭保險計劃。一般情況下，月入需達物業按揭供款的2倍以上，而且需通過銀行的壓力測試，確保在加息環境下仍有能力供款。按揭年期最長可達30年，但需注意物業樓齡加上按揭年期一般不超過70年。

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3. 500萬物業印花稅是多少？

500萬物業印花稅是$112,500。以下是不同金額樓價印花稅比較表。