2024年施政報告公佈4項影響樓市的重大政策。美聯物業為大家分析投資移民、按揭貸款、人才計劃和教育樞紐對香港房地產市場的深遠影響。了解最新趨勢，把握投資機遇！
投資移民新政：豪宅市場的黃金機遇
政策詳解與市場數據
2024年施政報告中最引人注目的政策之一是優化投資移民計劃。具體政策要點包括：
- 將住宅物業納入「新資本投資者入境計劃」
- 投資物業的成交價須為5,000萬港元或以上
- 房地產投資上限設定為1,000萬港元
根據美聯物業研究中心的數據：
- 截至2024年9月底，「新資本投資者入境計劃」推出約7個月已接獲579宗申請。
- 2024年（截至10月15日）逾5,000萬元一二手住宅註冊量合共錄441宗，已佔2023年全年約94%。
市場影響分析
- 豪宅交投量激增
- 預計2024年逾5,000萬元住宅註冊量有望挑戰600宗水平，創3年新高。
- 這一數字相比2023年的470宗，增長幅度將超過27%。
- 內地買家比例上升
- 5,000萬至1億元物業的內地買家佔比預計將從現在的58.7%升至65%。
- 數據顯示，2024年首9個月已知個人買家的逾5,000萬至1億元一二手住宅註冊量中，內地買家佔約58.7%。
- 特定區域受益
- 啟德、黃竹坑/深灣等新興豪宅區域將特別受惠。
- 2024年首9個月，內地買家選購最多的新盤地區為啟德（724宗），其次是黃竹坑/深灣（377宗）。
按揭貸款放寬：刺激投資需求的關鍵因素
政策細節剖析
施政報告中的另一項重要政策是放寬物業按揭貸款成數上限。主要內容包括：
- 按揭成數上限一律調整至七成，不分物業價值和用途
- 供款與入息比率上限調整為五成
預期市場效應
- 投資需求增加
- 「供平過租」現象有望重現，吸引更多投資者入市。
- 特別是3,000萬元以上的物業成交將受到積極影響。
- 市場流動性提升
- 預計2024年第四季一手成交量有望升至5,000宗，按季急升逾1.1倍，創22個季度（5年半）新高。
- 二手方面，估計第四季將錄10,000宗，按季升近2成。
- 樓價支撐作用
- 受惠於多項利好因素，料2024年第四季樓價有望回升約3%，全年跌幅將收窄至5%內。
人才計劃優化：為樓市注入新活力
政策重點解讀
2024年施政報告大力推動人才引進，主要措施包括：
- 擴大「高端人才通行證計劃」大學名單，從185間增加到198間
- 優化「一般就業政策」和「輸入內地人才計劃」
- 延長大灣區校園畢業生「留港/回港就業安排」
- 高才通計劃內高收入人才留港工作時間由5年減少到4年
樓市影響深度分析
- 租賃需求上升
- 根據美聯「租金走勢圖」，2024年9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.92元，創5年新高。
- 最新呎租較歷史高位僅低約1.08%。
- 新盤市場受益
- 2024年首9個月內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市一手私宅註冊量佔比高達約39.1%。
- 特定區域受益
- 啟德區未來樓花新供應最多，截至2024年9月底，啟德樓花新供應有7,118伙。
- 黃竹坑站項目共提供2,214個單位。
國際教育樞紐：租賃市場的潛在推動力
政策核心要點
施政報告提出打造「留學香港」品牌，具體措施包括：
- 吸引更多境外學生來港升學
- 完善學生宿舍配套
- 鼓勵市場以自資和私營方式增加學生宿舍供應
- 提供合適地塊讓市場興建新宿舍
市場影響預測
- 租金持續上漲
- 留學生熱門租住地區如沙田、大埔、紅磡、港島西及將軍澳區租務將特別受惠。
- 部分熱門屋苑2024年首9個月租金表現：
- 大埔中心呎租上升約19%
- 天鑽上升約11.7%
- 沙田河畔花園呎租升約12.3%
- 好運中心升約7.7%
- 將軍澳康城首都上升約11%
- 將軍澳天晉升約7.4%
- 投資者機遇增加
- 根據差餉物業估價署的資料，2024年8月份A類（實用面積約430平方呎或以下）私人住宅細單位租金回報率約3.7厘，較2023年12月3.2厘增加約0.5個百分點，升至約12年半新高。
綜合影響：2024年香港樓市展望
市場整體趨勢預測
- 成交量上升
- 預計2024年第四季一手成交量有望達到5,000宗，按季增長超過110%。
- 二手市場預計會有10,000宗成交，按季上升近20%。
- 樓價趨勢
- 2024年第四季樓價有望回升約3%。
- 全年樓價跌幅可能收窄至5%以內。
- 內地買家占比增加
- 預計全年住宅註冊量中，內地買家占比將達到25%。
- 在金額方面，內地買家的占比可能高達35%。