七一回歸紀念前夕，市傳特區政府將公佈最新三大房屋政策，討論多時的「一手樓空置稅」正式出台，並建議將居屋與綠置居的定價與市價脫勾，以及增加公營房屋比例。美聯集團主席黃建業表示，「一手樓空置稅」徒具虛形，難以大幅增加新盤供應，有「為出招而出招」之嫌，而有關公營房屋的兩項「新招」，雖然短期可能導致市場浮現觀望情緒，惟長遠亦難解決住屋供不應求問題，故呼籲政府對症下藥，房屋供應公私並重，從速制定有效覓地建屋方案，建議短期加快農地轉換速度，長遠重啟填海計劃，以解決供應不足引致的樓價急升的問題。

黃建業指出，「一手空置稅」的確有機會加速發展商推售現樓貨尾，不過，由於近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬伙，相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍。因此，「一手空置稅」雖或加比快現樓貨尾推售，惟發展商亦可延後推出原定推售的樓花單位以應對，此消彼長之下，對增加新盤供應的作用非常有限。豪宅方面，即使不少超級豪宅以現樓形式發售，但由於此類單位的新供應罕有，相信發展商仍惜售珍貴物業，善價而沽，亦未必會受「一手空置稅」的影響。

據政府統計，目前已落成未售出的單位只有約9,000伙，而當中有部份更已作出租或自用，故實際數字相信更少，因此即使上述單位供應能夠釋放到市場，對樓市影響亦有限。再者，發展商亦有針對「一手空置稅」的應變方法，例如拖慢起樓等來對應新措施，進一步減低其效力。

「一手樓空置稅」料推高新盤現樓銷售比率

新盤銷售方面，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>計算，在不包括村屋物業下，2018年首5個月新盤銷售約5,800多伙，當中於2017年或之前落成的現樓單位約1,100多伙，即佔約19%；反觀，2017年全年新盤銷售逾1.8萬伙，當中於2016年或之前落成的現樓單位約1,500多伙，即佔約8%(見圖)；可見新盤現樓銷售比率已見上升，而「一手樓空置稅」推出後，料新盤現樓銷售比率將可進一步向上。

黃建業認為，「一手樓空置稅」成效不彰，徒具虛形，對整體樓市影響有限。事實上，在辣招封鎖二手交投下，一手供應卻未同步到位，整體住宅供應追不上剛需，樓市失去散熱調節作用，形成「熱島效應」，催迫二手樓價愈升愈烈，至今已累積上升約9.63%，預計上半年升幅將達10%，由此可見，香港樓價急升的元兇實是土地供應不足，因此覓地建樓才是「治標治本」辦法，建議從速加快農地改劃審批，釋放農地的發展潛力，以解樓市燃眉之急；長線而言，填海更是事在必行，長遠解決香港的土地問題，對症下藥，穩定樓市健康發展。

增加公營房屋比例  未來私人住宅供應將減

與此同時，市場盛傳政府亦將宣佈會把部分原本用作發展私樓的用地，改為興建公營房屋，以增加公營房屋比例，以及將居屋售價與巿價脫勾，改以申請者負擔能力定價。對此，黃建業表示，增加公營房屋供應以及修改定價方法，無疑有助滿足更多基層市民的住屋需要，讓公營房屋供應缺口能夠逐步收窄，對社會是利好。預計此舉可吸引更多合資格市民申請居屋，短期或令樓市氣氛轉為觀望，適逢貿易戰存在不確定因素，加上環球股市動盪，以及加息預期等，有力令下半年樓價升幅放緩，料下半年二手樓價將錄7%至8%升幅，全年升幅則達到17%。

黃建業認為，政府需留意單靠公營房屋難以滿足全港市民的住屋需求，亦非所有人都符合申請資格，市場剛需仍然熾熱。假若未來整體住宅土地供應不變，即意味著私人住宅供應比例相應減少，隨時「顧此失彼」，長遠甚至有機會進一步推升私宅樓價，變相「好心做壞事」，引發更多社會問題。因此政府增加公營房屋比例的同時，亦要「公私並重」，以確保私人房屋市場能夠穩健發展。

黃建業重申，特首林鄭月娥上任一年，不斷推出新房屋措施穩定樓市，重建置業階梯，助市民上車的決心值得公眾肯定。惟政府政策應有整體性及遠見，不能「見招拆招」為做而做，現時重中之重為加大覓地力度，增加公營及私人住宅供應，令未來樓市能健康發展。