香港樓價高企,年輕人的住屋需要近年一直引起社會關注,不少人都希望抽中居屋,但每次申請人數眾多,往往只有首幾個號碼才有機會揀樓,因此不少未能中籤者會轉投二手公屋、居屋市場。
一般而言,二手居屋市場可分為綠表市場及自由市場兩種。綠表市場所出售的居屋都是未補地價的,單位只能預予綠表及「白居二」人士,而按揭及轉讓也有一定限制;自由市場的單位則是已補地價的,任何人也可以購買,跟一般私人樓沒有分別。
今期我們將會集中討論關於補地價的注意事項。首先,什麼是補地價?政府出售單位予買家時,都提供了免地價優惠,但設有轉讓限制,若業主要在公開市場出租及出售單位,禁售年期後,他們須繳付補價,以補回當年政府以較低的價錢向其出售居屋的損失。
地價是根據出售或出租時的市況去計算,計算方式是[(單位購入時的市值 – 單位購入時的售價)/ 單位購入時的市值] X單位補價時的市值。值得留意的是,單位補價時的市值並不是業主自行找銀行估價,而是由房委會委派他們指定的估價行上門估價,去評定你物業的市值。
向房委會申請補地價時,需要備齊樓契副本,以及繳交手續費$6,230,其後政府會派專員到單位視察及進行估價,再向業主公布所需補價,而每次所評估的補價,有效期僅2個月。
因此,業主提出補價申請前,最好先自行到銀行估價,以初步估算補價所需費用。此外,若然業主認為房屋署的估價遠高於市場價格,可以上訴至土地審裁處的,這些銀行估價資料可以用作上訴之理據。
單位須先完成補地價程序才可以交易,那若然買家找到心儀的單位,但是單位未補地價,而買家又不是合資格人士,豈不是會發生「有錢都買唔到」的情況?
非也,這要視乎單位是否已過禁售年期,近期的居屋要購入後第10年起才可以補地價。補地價並沒有規定是買方還是賣方付的,買樓時最好先商議由哪一方繳付,之後將有關協議在臨時買賣合約內訂明,以避免爭拗。
若然由賣家負責補地價,臨時合約上的交易銀碼是計及補地價金額的,而地價是參考銀行補價所得的,與房屋署的實際估價有機會有出入,賣家因此會賺或蝕了當中的差價。
而若然補地價是由買家負責,臨時合約只會寫上單位交易額及註明補價由買家負責,並不會包括補地價金額,因此買家不能從按揭貸款中支取補地價金額,要準備更大筆資金才完成交易。