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【2025/2026香港身份】優秀人才入境計劃(QMAS)全攻略：計分、利弊及外來人才置業按揭大全
踏入2025年，香港政府不僅積極透過優秀人才入境計劃（英文：Quality Migrant Admission Scheme）搶人才，更在樓市政策上大開綠燈。隨著「撤辣」及按揭成數放寬，外來人才在港置業的成本大幅降低。
本文將深度解析優秀人才入境計劃計分、人才清單，並重點解讀 2025年最新外來人才置業稅務與按揭政策，助您從申請身份到安家置業一步到位。
香港優秀人才入境計劃 (QMAS) 是什麼？
香港優秀人才入境計劃（優秀人才入境計劃英文：Quality Migrant Admission Scheme）是一項設有配額的移民吸納計劃，旨在吸引高技術人才或優才來港定居。
核心特點：
- 無需先獲聘用： 這是優才最大的亮點。申請人在來港前不需要獲得香港僱主聘用。
- 適用對象： 全球（包括內地）人才，不限行業，只要符合計分要求即可申請。
深度分析：優秀人才入境計劃利弊
在申請前，了解優秀人才入境計劃利弊至關重要，這有助於您評估自己是否適合此途徑。
優點 (Pros)
- 靈活性極高： 獲批後可自由在港創業、打工、或轉換工作，無需向入境處申請（續簽時稍作交代即可）。
- 一人申請，全家受惠： 配偶及18歲以下未婚子女可隨同來港，享受香港教育及醫療福利。
- 成本較低： 相比投資移民，優才計劃無需投入大額資金，僅需證明有足夠生活費。
- 置業稅務優惠： 2025年全面撤辣後，優才買樓稅率與香港永久居民一致（僅需付從價印花稅）。
缺點 (Cons)
- 競爭激烈： 雖然配額放寬，但申請人數龐大，入境處審批標準依然嚴格（特別是學歷與工作背景）。
- 審批週期較長： 相比「高才通」的快速批核，優才的審批時間通常需時 6-9 個月甚至更長。
- 續簽要求： 雖然不強制長期在港居住，但續簽時需證明與香港有「通常性居住」的關聯（如工作紀錄、子女就學或置業證明）。
計分制度與人才清單：如何獲得額外30分？
優秀人才入境計劃計分制度主要分為「綜合計分制」和「成就計分制」。絕大多數申請人適用於「綜合計分制」。
綜合計分制重點
- 及格分數： 80分（滿分245分）。
- 評分範疇： 年齡、學歷/專業資格、工作經驗、語文能力、家庭背景。
關鍵加分項：優秀人才入境計劃人才清單
政府制定的人才清單涵蓋 9 個行業領域共 51 項專業（如金融科技、創意產業、建築工程等）。
- 加分優勢： 若您的專業資格符合人才清單內的要求，可額外獲得 30分。
- 名校加分： 持有全球百強大學學位，亦可額外獲得 30分。
提示：即使剛好達到80分也可申請，但分數越高或專業越稀缺，獲批機率越大。
優才 VS 輸入內地人才計劃：哪種適合你？
許多內地申請人會混淆香港優秀人才入境計劃與輸入內地人才計劃（專才）。以下是兩者核心區別：
| 比較項目 | 優秀人才入境計劃 (QMAS) | 輸入內地人才計劃 (專才) |
|---|---|---|
| 工作要求 | 無需先獲聘用 | 必須先獲香港公司聘用 |
| 申請主體 | 個人申請 | 由僱主提出申請 |
| 靈活性 | 換工作無需申報，自由度高 | 換工作需入境處批准，與僱主綁定 |
| 審批速度 | 較慢 (約6-9個月) | 較快 (約4星期) |
| 適合人群 | 頂尖人才、尚未找到工作者、創業家 | 已有香港Job Offer的專業人士 |
2025 外來人才置業稅務優惠
過去外來人才買樓需繳付高達15%以上的辣稅，但受惠於政府全面撤銷三大辣稅（SSD、BSD、NRSD），現時內地或海外人士的置業印花稅率已與香港永久居民看齊。
內地或海外人士在港買樓要交多少稅？
現在僅需繳付「第2標準稅率」的從價印花稅，稅率由 $100 至 樓價4.25% 不等。
最新物業買賣從價印花稅率表 (2025版)
| 物業樓價 (港幣) | 稅率 / 稅款 |
|---|---|
| 不超於 $3,000,000 | $100 |
| 3,000,001至3,000,001 至 3,000,001至3,528,240 | 100+超逾100 + 超逾100+超逾300萬款額的10% |
| 3,528,241至3,528,241 至 3,528,241至4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001至4,500,001 至 4,500,001至4,935,480 | 67,500＋超出67,500＋超出67,500＋超出450萬款額的10% |
| 4,935,481至4,935,481 至 4,935,481至6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001至6,000,001 至 6,000,001至6,642,860 | 135,000＋超出135,000＋超出135,000＋超出600萬款額的10% |
| 6,642,861至6,642,861 至 6,642,861至9,000,000 | 3.00% |
| 9,000,001至9,000,001 至 9,000,001至10,080,000 | 270,000＋超出270,000＋超出270,000＋超出900萬款額的10% |
| 10,080,001至10,080,001 至 10,080,001至20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001至20,000,001 至 20,000,001至21,739,120 | 750,000＋超出750,000＋超出750,000＋超出2000萬款額的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
5. 【按揭攻略】外來人才房貸成數、首付與入息要求
根據金管局最新修訂，外來人才的按揭待遇已大幅提升，與港人一致。
Q1：銀行最高房貸多少？首付多少？
不論物業價值、是否首置、自住或出租，所有物業類別最高可貸款 7成 (70%)，即首付只需 3成 (30%)。
Q2：外來人才可以借 9成按揭嗎？
可以。 只要您已取得香港身份證（包括優才、專才、高才通），即使未轉永居，若符合按揭保險計劃 (MIP) 準則，仍可申請高成數按揭。
- 條件： 物業必須自住、固定收入、申請時未持有其他香港住宅。
- 貸款上限： 樓價1,000萬或以下可借9成；1,125萬至1,500萬可借8成。
Q3：審批準則與壓力測試
- 供款佔入息比率 (DTI)： 每月總供款不可多於入息的 50%。
- 壓力測試： 已於2024年暫停，無需再進行加息2厘的測試，入息要求門檻降低。
Q4：未有香港收入/內地收入可申請嗎？
可以。 大部分銀行及按保計劃均接受內地或海外入息證明。
- 注意： 若申請高成數按保，必須提供充分理據證明物業為「自用」（例如已在港工作或家庭在港居住）。
Q5：沒有入息，可以用「資產」申請按揭嗎？
若無法提供入息證明，可透過**「資產水平」**審批，最高貸款 7成。
- 要求： 擁有的資產淨值（存款、股票、基金等）須不少於物業樓價的全數金額。
- 注意： 銀行通常只計算香港資產，內地房產因難以估值，大部分銀行不予計算。
Q6：目前的房貸利率是多少？
目前香港主流採用「銀行同業拆息計劃」(Hibor Plan)。
- 實際年息： 約 3.5% (基於 P-2% 或 P-1.75%，視乎銀行 P按利率)。
- 還款期： 最長可達 30年。
6. 常見問題 (FAQ)：身份與買樓
Q：申請按揭需要什麼文件？
A：
- 個人名義： 身份證明文件、住址證明、最近3-6個月銀行流水(薪金入賬)、完稅證明、聘書/合約。
- 公司名義： 營業執照、近1-2年審計報告、近6個月流水賬等。
Q：優秀人才入境計劃數據顯示哪類人最易獲批？
A：金融會計及資訊科技行業佔比最高，超過80%獲批者持有碩士或以上學位。
Q：優才獲批後，買樓出租和自住的按揭有分別嗎？
A：有。兩者在銀行直接按揭最高均為 7成；但若想申請 9成按揭保險，物業必須聲明為 自住 用途，出租物業不適用於按保。
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