在香港購房,除非准買家能夠一次性付款,否則就需要向銀行申請按揭貸款。「按揭」是購房時的一種貸款方式,以購入的房屋作為抵押品,向銀行借款,再以分期形式償還。香港金融管理局作為香港政府架構中負責維持貨幣及銀行體系穩定的機構,自2009年10月起先後推出8輪有關物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施。而目前週邊因素持續影響樓市氣氛,買家購房前除了考慮樓價發展趨勢,還應弄清楚按揭限制。下面一起來看看這8次宏觀審慎監管的具體內容,説明需要承造按揭的准買家提前認識瞭解。
金管局自2009年推出的逆週期宏觀審慎監管措施:
實施時間 | 措施內容 |
2009年 10月23日 | 第一輪 按揭成數上限
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2010年 8月13日 | 第二輪 按揭成數上限
供款與入息比率上限
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2010年 11月19日 | 第三輪 按揭成數上限
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2011年 6月10日 | 第四輪 按揭成數上限
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2012年 9月14日 | 第五輪 按揭成數上限
供款與入息比率上限(借款人有其他按揭物業)
貸款年期上限
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2013年 2月22日 | 第六輪 按揭成數上限
供款與入息比率上限
獨立車位按揭貸款
風險加權比率下限
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2015年 2月27日 | 第七輪 按揭成數上限
供款與入息比率上限( 第二套自用物業)
供款與入息比率上限( 所有非自用物業和車位)
風險加權比率下限
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2017年 5月19日 | 第八輪 按揭成數上限
供款與入息比率上限( 借款人主要收入來自香港以外地區)
風險加權比率下限
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簡單而言,經過多輪收緊按揭措施後,1,000萬港元或以上業主自住物業的按揭成數上限為5成;1,000 萬港元-700 萬港元或以上業主自住物業按揭成數上限為6成(唯貸款額最多 500 萬港元);700 萬港元以下業主自住物業按揭成數上限為6成。值得留意,若然申請按揭物業為非業主自住、主要收入來自香港以外地區、申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保等等,屆時按揭成數上限或會進一步減少。
壓力測試
除了上述8輪有關物業按揭貸款的逆週期宏觀審慎監管措施外,期間亦推出了壓力測試,此測試簡單來說,即要求在目前的按息水準下,購房人士(假如物業用作自用、以及申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保)向銀行申請房貸時,每月按揭供款額不可以超過其每月收入之一半,並且假設未來按息上升3%計算,按揭供款亦不可以超過借款人每月收入之60%水準。同樣,申請按揭物業為非業主自住、主要收入來自香港以外地區、申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保等等,屆時壓力測試亦會調整。
綜合而言,有意來港購房的准買家可根據上述附表作參考外,還需親自向銀行、按揭轉介等做詳細諮詢,在購房之前瞭解清楚自己可承造的按揭成數、能否符合壓力測試等等,並做好充足的資金準備。