美聯集團主席黃建業日前指出，若本港經濟及房屋政策繼續「原地踏步」，勢必令本港優勢漸漸「煙消雲散」，競爭力落後對手。倘若經濟持續下滑，相信2023年樓價已經於5月見頂，跌勢已成，料2023全年樓價升幅「捧蛋」，屆時樓價將「時光倒流」回到2017年，即6年前水平。
黃建業的分析，已火速被證實，皆因香港樓市麵粉麵包價都出現明顯回調，屯門區有全新盤呎價一萬元以內，呎價創同區超過8年新低，啟德地價回到第一幅賣價水平。
屯門新盤平過四年前三成幾
本地大型銀行相繼調高一手和二手物業的按揭封頂利率，供樓成本高企下，市場預期樓市將會進一步受壓。屯門掃管笏全新項目，早前已取得預售樓花同意書，9月開賣。項目首批140伙，折實入場312萬元，最低呎價9,168元，折實均價11,088元，相隔半年，較同區上個新盤平約11%。入場單位為5座2樓K室，實用面積291平方呎，折實售價312.5萬元，折實呎價10,739元。
項目首批140伙單位，實用面積291至700平方呎，價單定價381萬至1,004.8萬元，價單呎價11,181至15,042元，以即供最高享18%折扣，折實價312.5萬至824萬元，折實呎價9,168至12,336元，發展商形容為「勁爆勁筍KING心價」。
更甚的是，發展商在2017年奪得項目地皮時表示，該項目總投資額約50億元，料項目每平方呎成本約1.1萬元，即與首批折實平均呎價相若，意味以「成本價」推盤。路勁財團於2017年6月以31.69億元，力壓其餘9家財團投得該地皮，每呎樓面地價已經近6,700元。
事實上，同區的青山公路大欖段及掃管笏段一帶，近年新盤供應甚多，同區上個推出新盤為飛揚第二期，2023年3月首張價單折實平均呎價12,509元，相隔半年，凱和山賣平11%。若對比2019年10月推售的珺瓏灣，當時最平呎價約13,802元起，相隔近四年，賣平約33%。
2023的樓價「時光倒流」，地價亦然。啟德第2A區2號地盤及3號地盤，9月中由信置（0083）合夥的財團奪得，成交價53.5億元，每呎樓面地價約5,392元，創出過去9年半啟德地皮新低價。項目接獲6份標書，以大型發展商及財團參與入標為主。
啟德地價回到2013年水平
美聯測量師行董事林子彬表示，鑑於啟德項目有發展條件較複雜，增加一定建築成本及時間，故投資風險較高，加上目前市場氣氛影響，導致項目樓面地價創區內低水平，由於項目需分2塊地皮發展，而且需要興建地下街及社區設施等，故將增加一定建築成本，發展時間亦較長，故有關影響及成本亦反映在入標價上。
再者，近期樓市表現較為疲弱，而項目涉及的總投資金額較大，發展期亦較長，故是次入標反應已見不俗，但樓面地價偏低亦可以理解，亦反映政府在底價上亦已作出一定調整。中標財團需興建長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。另上述賣地條款亦要求興建約175米長的地下街，佔整條啟德地下街約11%。
對比啟德區地皮成交紀錄，首幅住宅官地追溯至2013年6月份，當時第1H區1號地皮及2號地皮，由中國海外（0088）分別各以22.7億元奪得，每呎地價5,428元及4,913元，即是今日已入伙的啟德1號 I、II ，亦是本港唯一一個港人港地項目。即是今次的啟德第2A區2號地盤及3號地皮地價，回到差不多2013年水平。
隨著本港有銀行於月中提高拆息按揭封頂位，變相加息，市場觀望氣氛仍然濃厚，導致剛過去指標屋苑交投再次下滑，並在單位數的低位繼續徘徊。要待市場明朗化，購買力才有望回流物色筍盤。因此，若樓市持續低迷，將嚴重打擊本港經濟，故市場不少聲音要求政府應盡從速為樓市「撤辣」。
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