【到底發生過什麼事?】鐵路上蓋 為什麼吸引力不再?

一直以來,鐵路新盤市場渴求,絕對講得上賣少見少,豈料,最近港鐵積極推廣的一個新鐵路上蓋項目,竟然不被市場重視,到底當中發生過什麼事?

介紹返,佔地約30公頃的小蠔灣車廠,未來的小蠔灣站是港鐵東涌綫一個已落實興建的車站,為了配合原有路軌路段,因此此站將會設為地面車站。預計於2023年動工,2030年建成及啟用。擬建於小蠔灣的鐵路車站將設於現時東涌線欣澳站和東涌站之間,與欣澳站和東涌站的距離分別為約6公里和約4.5公里。該鐵路車站的建造工程會在鐵路方案獲得批准後盡快展開,以配合小蠔灣車廠用地發展項目首批居民約於2030年入伙的時間表。

小蠔灣站第一期出閘脫腳

港鐵大力重新規劃,為大嶼山發展全新社區,當中第一期住宅項目於2023年1月12日開始招標,項目於2月8日截標,招標期接近2個月,較過往鐵路項目為長。資料顯示,是次項目可提供約1,900伙,料將提供多元化單位,估計主要包括1房及2房的中小型單位,迎合上車及小家庭需要。

不過截標時,只接獲3份標書,為近9年來收標數目最少的港鐵項目,三份標書分別來自長實、新地及會德豐。事隔一個周末,港鐵公布決定不接納任何有關該項目的標書文件,並會於適時重新招標。

據港鐵管理層早前透露的說法,如小蠔灣站進度順利,估計中標財團最快可於2027年至2028年推售樓花,估計首批居民最快於2030年入伙,屆時估計小蠔灣車站及30多萬平方呎的小蠔灣商場可同步落成。如今第一期出閘就脫腳,新鐵路項目憧憬落空?

鐵路新盤 小蠔灣

鐵路加物業成功例子多不勝數

多年來港鐵一直以「鐵路加物業」發展模式為香港建設多個嶄新社區,以鐵路連繫不同市鎮,扣連車站、住宅、商業、購物及消閒等元素,都相當成功,而且例子多不勝數,例如杏花邨站的杏花新城與杏花邨,將軍澳站之上的天晉與PopCorn及酒店、太古站的康怡花園康山花園、荃灣站的綠楊新邨與綠楊坊、九龍灣站的德福花園與德福廣場,以及大型發展項目 – 日出康城等。

至於小蠔灣地利優勢明顯,位置接近香港國際機場和港珠澳大橋等交通基建,方便通達澳門和國際。如小蠔灣整體人口足夠、加上交通四通八達,可以很快發展成比較完善的社區。相信大部分私人住宅單位可享受臨海景觀,預計居住環境質素頗佳。預計小蠔灣項目落成後可吸引九龍或港島人口遷居。

拆細重推可吸引更多發展商參與

回歸現實,是次地皮項目出現流標,是因為項目投資額龐大,導致可參與的發展商數目有限外,投資風險相對較高。而是次小蠔灣第一期項目,為該區域首幅招標用地,處於「開荒」階段,另外地點偏遠,中標發展商亦要負責較複雜的工程,料發展成本及投資額高,故相信發展商入標態度審慎,最終未符要求及流標收場。為避免日後再出現流標,擬可將相關地皮拆細重推,讓投資風險降低,吸引更多發展商參與。

鐵路新盤 小蠔灣

小蠔灣第一期項目位處西南面,項目位置較偏遠,雖然日後毗鄰將興建港鐵東涌線小蠔灣站,但通車需時,值得留意,鐵路項目中標發展商需要負責一系列的工程平整,涉及部分車站工程,及較繁複的施工,將會增加項目發展成本及投資風險,而總投資額龐大,故料因此參與的發展商入標亦不會過份進取。

市場期望小蠔灣新社區項目可以早些完成,香港又多一個讓大家安居的新社區。

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