【雙重夾擊】擬建簡約公屋青年宿舍 啟德私樓苦年未過?

對於啟德的私樓地主和業主而言,2023年,未必是「苦」盡甘來的一年。

接連有疑似不利消息充斥啟德發展區,令區內樓價升值潛力蒙上陰影。政府於2023年2月敲定8個選址興建簡約公屋,其中一個位置選址啟德世運道,有關地皮原作為核心商業區,具經濟用途潛力,地皮距離港鐵啟德站僅10分鐘步距,是一幅潛力優厚的地皮。

簡約公屋知多點

資料顯示,為應付本港短期住屋需求,政府5年內建30,000伙簡約公屋,料2024至2025年推出,以縮短輪候公屋時間,以及增加劏房戶上樓機會。項目會透過協作形式,招標邀請有相關經驗機構營運項目,以及負責日常維修保養。

簡約公屋採用「組裝合成」建築法,預先在工廠造好模組及板塊,再運送到地盤裝嵌,內有獨立洗手間、煮食設備、冷氣、熱水爐等基礎設施。政府預算工程總約264億元,以應付建築、設計及營運開支。以一個高層簡約公屋單位計,平均單位造供約65萬元,造價接近傳統公屋。

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提供逾萬個單位

當中啟德世運道將提供逾一萬個簡約公屋單位,為總數約三分之一,規模等同一個沙田第一城。 

區內業主當然不滿。啟德1號(II)業主委員會表明,政府對於啟德的發展方向出爾反爾,對居民非常不負責任。強調當區居民並非反對興建簡約公屋,惟啟德的各項民生措施如學校、公園及遊樂場等,均難以負荷來自簡約公屋的新增人口。

啟德 簡約公屋  青年宿舍

項目連日來被各界質疑錯配土地資源,不少居民要求當局可清楚交代簡約公屋的退場時間表,以及如何確保區內發展「不變形、不走樣」,繼續發展成香港第二個核心商業區,才能令居民安心及接受。

不過,有區內發展商則對興建簡約公屋態度正面。嘉華國際營業及市場策劃總監(香港地產)温偉明分析指,目前啟德區內有若干閒置土地,適時利用相關土地興建簡約公屋,除可幫助基層市民改善生活環境外,亦可讓大批居民進駐啟德,支持該區已落成的商業項目,為啟德帶來「及時雨」,對未來啟德整體發展有正面影響。

至於身兼地產建設商會執委會主席的會德豐地產主席梁志堅指出,作為地產商,歡迎政府為公眾需要興建簡約公屋,「政府改臨屋,商會無得唔同意」。惟他擔心該用地5年後的規劃,同時憂將來會「塞爆啟德」,因當區僅有港鐵宋皇臺站及啟德站,擔心日後交通將難以承載該區人口。

提提大家,上述兩大財團,在啟德區是大地主。會德豐地產單是2023年,已經預告會推售兩個區內項目,2023年計劃推出啟德承豐道19號項目首期,涉361伙。另年中則推出啟德承豐道23號第2期,涉571伙。

另一地主嘉華國際,聯同會德豐地產及中海外合作的啟德承豐道15號項目第一期部署2023年2月內推售,項目標準單位提供1至3房,主打2房戶,佔項目60%。區內財團亦未有受疑似不利消息影響推盤步伐。

同時,啟德區一手買賣市場仍然有價有市,疑似不利消息似乎未見即時影響,而且大銀碼的豪宅大單位更主導市況。

新盤有價有市

據美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,2023年1月份新盤成交量錄503宗,按月上升約87%,創4個月新高;當中逾5,000萬元個案錄41宗,按月升近2.2倍,並創16個月新高。若以1月份逾5,000萬元個案劃分,當中啟德新盤承富里2號錄11宗逾5,000萬元成交,佔最多。

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另一方面,政府亦正研究改變部分疫情隔離設施的用途,其中位於啟德跑道區末端的方艙單位,屬一線豪宅地段,有機會改建為青年宿舍,以滿足青年人住屋需要。因為啟德方艙有獨立廁所、位處市區,條件較其他方艙為佳,提供近約3,000個房間,樓高4層,設升降機,每個單位面積約193平方呎,設獨立廁所,電視機、冷氣等配備。只要加裝鋅盤及電磁爐等煮食工具,並為單位增加電錶、水錶,及檢查電力供應,即可供人入往,預料一至兩個月便可完成改裝,故具有可行性。

房屋局局長何永賢早前介紹簡約公屋時亦提到,啟德隔離設施在技術上有可能改作不同用途,包括改為簡約公屋或青年宿舍,政府持開放態度。

政府沒有履行程序公義?

兩大消息都是於農曆新年後傳出,對於區內持分者而言,的確是雙重夾擊。啟德私樓業主日前再向政府發公開信,質疑房屋局局長何永賢只用短短2天時間向媒體發放簡約公屋資料,質疑政府沒有履行程序公義。居民請政府回應公帑是否用得其所,是否應該考慮將簡約公屋建設在可以使用比較長時間的地段,較符合整體社會的經濟效益。

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