新地公佈賣新一批屯門新盤Novo Land 2A期，呎價同上期差不多，詳細可以參考這裡的介紹。
精彩在於新地推出了一個別開新面的條款，就是「置開心樓價保障」，玩法就是用買家簽約該月的平均樓價和2024年5月的平均樓價去比較，如果樓價跌6%，買家就可以得到3%的補償；樓價跌10%，買家得到5%；不過補償是有封頂的，最多只會陪5%，所以，樓價就算再跌下去，買家都只會得到5%補償。
所謂平均樓價就是按照差餉物業估價署每月公佈的私人住宅 ─ 較受歡迎屋苑的售價指數 ，所以這裡都有一個對沖風險，就是Novo Land的樓價是跌，但平均樓價是平或者升，這樣買家就得不到補償；當然反之也然。
整個「置開心樓價保障」好像很複雜？
其實在金融世界，這類產品就很常見，這些產品是Strucutural Product，通常私人銀行的客戶就有機會買到。
以今次的例子為例，其實買家買樓的時候還買了一個認沽期權Long Put Option，所以遇上樓價跌的時候就可以獲得賠償，不過由於至賠償一半，所以其實只是買了一半面額的Put Option。
另外，因為上限是樓價5％，其實買家還賣了一個遠行使價的認沽期權Short Put Option，所以就算樓價大跌至450萬以下時，買家只能只可以得到5％賠償，是一個Put Spread。
「置開心樓價保障」例子
以買家角度去想
- 購買了一個Novo Lan的物業售價500萬，這等於一個現貨
- 買入行使價500萬的 Put Option | 到期日 2024年4月 |面額 250萬
- 賣出行使價450萬的 PutOption | 到期日 2024年4月 | 面額 225萬
到了4月底就是結算的日子
如果樓價是
- 0萬至450萬 | 買家獲得25萬補償
- 460萬 | 買家獲得20萬
- 480萬 | 買家獲得10萬
- 500萬或以上 | 買家沒有補償
以4號價單共93伙計算，整批單位價單市值6.8億元，而以折實價計算，整批單位折實市值5.79億元，假若直至2024年5月樓價下跌10%，即反映發展商將要付出高達2,895萬元的「樓價保障」。
當中入場開放式為Arreso 第5座3樓E室，實用面積為238平方呎，折實售價為335.49萬元，折實呎價為14,096元。若截至2024年5月期間，相關樓價指數下跌10%，即單位跌價至約301.94萬元，貶值33.5萬元，發展商將會作出「樓價保障」，為成交價的5%，即約16.77萬元。
假如相關樓價指數下跌5%，即單位價值將跌至約318.72萬元，發展商將會支付當日成交價的2.5%，即約8.4萬元的樓價保障。
然而，當相關樓價指數下跌達15%，鑑於發展商提供的保障上限只為最高樓價的5%，因此買家也只能獲得約16.77萬元的樓價保障；而在這樣的情況下，即買家只能獲得樓價下跌幅度約33.3%的保障。
每個指定住宅物業只可獲一次樓價保障，買方須於2024年10月31日或之前，以書面向賣方申請樓價保障。賣方會於收到申請並證實有關資料無誤後，於2024年12月31日或之前，將樓價保障金額直接存入買方的銀行戶口。
有經濟學者認為，這個計劃反映發展商看好樓市前景，即使買入後下跌，有發展商補底都是事。不排除其他發展商會陸續跟隨推出計劃。
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