【2023樓市怪象】新界納米樓 竟然貴過市區?!

新界呎租貴過市區?!更甚的是,此個案並非個別事件,而是接二連三地出現。

無可否認,2023年樓市一二手市況熱鬧,連帶租務市場都回勇,更出現一個怪象,就是新界區的新樓租金,竟然貴過市區,令部份新樓業主,成功袋高租金回報,跑贏投資者市場。

當中,剛於2023年初入伙,位於港鐵大圍站上蓋的新樓柏傲莊,新近錄得一宗呎租創新高的租務個案。屋苑一伙實用面積約264平方呎的開放式戶,以每月約16,500元租出,呎租高達62.5元,創屋苑新高,亦較同一個月初,屋苑同類開放式戶型租金推高2,000元。

【2023樓市怪象】新界納米樓 竟然貴過市區?!

呎租新高單位為柏傲莊 II 7A座中層E室,實用面積264平方呎,屬開放式單位,座向西北,談不上是優質單位。據了解,租客為外籍人士,於沙田區內返工,心儀屋苑港鐵站上蓋及連大型商場,不過,租客要求業主提供基本傢具,如床、櫃、枱及椅子等。

大圍新樓呎租達62.5元

如是者,上述單位業主原本叫價16,000元,雙方協商後,單位終連傢具以每月16,500元租出,業主短期內會買入相關傢具。是次單立成交呎租達62.5元,創屋苑呎租新高。而業主於2020年11月以約657.3萬元買入單位,現租金回報逾3厘。對比同屋苑6B座中層D室,實用面積266平方呎,同屬開放式單位,3月初以14,500元租出,實用呎租54.5元。業主2020年以688.7萬元一手購入,租金回報約2.5厘。

至於位處邊境關口附近的地區,租盤就更吃香,上水新樂街單幢盤尚宜低層C室,實用面積169平方呎,近日以月租10,000元租出,實用呎租59.2元,創新界北呎租新高。業主2022年3月曾以8,500元租出,至今約1年,租金反彈近兩成,大幅跑贏大市。業主2021年以約270萬元一手購入,租金回報由2022年3.8厘,升至現時4.4厘。

其實兩宗新樓租盤的業主都成功袋高租金回報,很大程度上,當然與中港通關不無關係,為方便往返兩地工作,不少用家都會考慮租住鄰近邊境關口的鐵路盤,加上新樓已備有基本家電及裝修,只需做入伙前清潔,幾乎講得上是即租即住,租客自然較願意用較高價錢承租。

買樓 收租 租金回報率

2022租金跌幅少 拉高租金回報率

另一個重要的數據,就是來自差估署。據差估署《香港物業報告(每月補編》數據指,2022年12月份私樓的租金回報率介乎2.1厘至2.8厘不等,在實用積1076平方呎以下的3類中小型單位回報率,均按月上升0.1個百分點。 當中最高回報率為實用面積少於431平方呎的A類細單位,最新回報率2.8厘,按月多0.1個百分點,而按年計算則上升0.4個百分點,並且創了2019年1月以來新高,租金回報率上升受去年細單位樓價全年跌15.7%,但租金跌幅則只有2%,故此租金回報率從低位回升。

同時,據美聯「租金走勢圖」顯示,2023年2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約33.76元,按月回升約0.7%,創3個月新高。回顧2023年首2個月租務市場,月租15,000元或以下比率上升。若以每月租金劃分,首2個月月租15,000元或以下比率錄約39%,較2022年第四季約37%增加約2個百分點,並創一年新高。

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