今年疫情當道，經濟不穩，雖然政府早前提升高成數按揭的門欄，但實則各大銀行正收緊按揭審批。買過樓的朋友知道，以往可能1.5個月成交期已經足夠，但如今，如果您正計劃買樓，一定要預留多點時間申請按揭，疫情影響下，最好預留最少3個月時間作為成交期。

大部份人買樓都需要申請按揭，即是跟銀行借錢買樓，以樓宇作為抵押，在一定年期間按時歸還款項，又稱「供樓」。既然是跟銀行借錢，當然會對於入息有所要求，亦需要做壓力測試，以下分別跟大家敍述一下固定收入同非固定收入人士按揭需要注意的事項。

​首先，我們需要界定什麼是固定收入和非固定收入，就字面來說，只要每個月收入的金額都一樣的話，是不是就算是固定收入人士呢？其實銀行介定固定收入和非固定收入，除了每月入息的金額之外，還會檢視申請人是受僱還是自僱人士。如果是公司老闆給自己出糧的話，都算是自僱人士，而自僱人士無論每月的收入有多固定，仍然會被銀行視為非固定收入人士。

固定收入人士向銀行申請低成數按揭，總體來說會簡單容易一點，通常只需要向銀行提供三個月的收入証明、銀行月結單及一年稅單，不過高成數按揭就可能要多些資料。

至於非固定收入人士，是否就代表很難向銀行借錢呢？其實香港有很多工種都屬於非固定收入，例如保險經紀、銷售從業員、自僱人士、Freelancer等，他們又是如何向銀行辦理樓宇按揭的呢？

其實銀行亦有一套方法去衡量這些非固定收入人士的入息和還款能力，一般來說，只要申請人能夠提供過去六個月的個人銀行入數紀錄、過去一年的稅單等，銀行就能夠估算到非固定收入人士的入息。當然，不同銀行的計數方法可能有所不同，需要再個別諮詢。

因此，非固定收入人士，特別是現金出糧的工種，必需要緊記將收到的全部報酬，都及時放入一個銀行戶口，申請按揭時銀行才容易將數額計算在內。緊記，銀行戶口紀錄必需能夠清楚反映每一個月的收入情況。

不過，無論是固定收入人士，還是非固定收入人士，都不是必然能夠向銀行借取心目中的理想金額的，辦理按揭時，還需要注意個人信貸評級等等的因素。所以平時信用咭準時還款，不隨意拿個人資料查詢借貸資訊等都是很重要的。

Lucy 蔣一洪

P&S ACADEMY創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蒋門人」之稱。向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。